高仕不動產部落客

房屋稅大改革！取消按月計徵 買賣過戶漏了這細節恐當冤大頭 

※本文觀點:

房屋稅2.0也就算了，連房屋買賣房屋稅分算也從按月計算改成按年計算，單一戶跟多戶的房屋稅率不同，買賣方因持有房屋戶數不同，或是自用與非自用稅率不同，在房屋稅找補方面，恐會造成一方權益受損。

※以下節錄自財政部房屋稅常見問答

問題1.︰什麼是「全國歸戶」及「全數累進」？

等不到降價 「這區」房價暴漲7成 晚1年買得多付500萬

※本文觀點:

漲幅愈高的區域，一定是推案量愈大的區域，在新青安的助威之下，價量齊揚，同樣的道理，在打房之下，投資者多、空屋率高、推案量大的區域，跌幅也會較大！

但是就算是會跌，也不會跌到起漲點的價格，因為營建成本的關係，這是大家必須知道的事實!

真正有剛性需求的購屋族群，備好銀彈，在高漲幅區域伺機而動，絕對可以買到下修的房價、理想的房屋!

開春房市慘！房仲：後限貸令時代房市只剩三種人 

※本文觀點:

中古屋在央行第7波限貸令實施後，成交量大減，而成交價則視區域、屋況好壞、坪數大小、賣方心態而定。

區域有分蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，目前現階段蛋黃區的開價還是堅持、不為鬆動，除非是居住條件差、生活品質差、非主流產品的老舊社區，此類產品口袋深的話，大膽出價，有機會成交。

房價鬆動與否，看該區域的供需來決定；有就業機會、交通建設、生活機能佳、學區宅的房屋，若沒有大量餘屋量的話，是不會有較大的議價空間!

何家望族墜落！桃園這家建商拍下台中家產 專家剖析這原因 

※本文觀點:

該區段房價3字頭以上，又是整棟產權出租旅館業，能夠以總價8.5億元標到地坪500坪、建坪近3800坪的土地含建物，是相當划算的投資商品。

在營建費用高漲的現階段，買現成的物業會比購地興建既便宜又大碗!可見，好地段、好標的，還是會吸引投資人進場。

北市買房地獄！萬華漲破5成、站穩單坪百萬列車

※本文觀感:

這就是營建費用上漲所帶來的不爭的事實!北市預售屋房價每坪破百萬，不是因為房屋搶手要賣破百萬，而是因為太高的成本不得不賣破百萬，北部的建商現在蓋房子像在走鋼索，一方面怕營建費用上漲、一方面怕房屋賣的不好，有資金壓力、一方面又怕囤房稅、現在的推案都是源自於二、三年前所敲定的物件，現在的建商不敢花大錢購地興建、也不會囤房囤地、剩下就是合建，願意讓利的地主，合建才有機會成就，都更是現階段建商有意參與的項目，一是都更地點位屬都市舊社區、二是都更戶原住戶會分回房子、三是不必花錢購地、四是稅負還可減免、五是都更件貸款容易，而且利率低！

至於危老重建…誘因不大，意願不強，為什麼呢？

危老重建的基地小、營建成本高，唯一不必花錢的時程獎勵至114年5月12日起也沒了！

單坪35萬就達標！「豪宅」定義再修改 專家直批5缺失 

※新聞觀點:

個人對李同榮榮譽理事長對財政部對於舊制房屋出售的加稅批判，深表認同。很顯然的，這種加稅手法只會增加購買價格轉嫁到房價上，肥了稅收，而增稅卻把它說成實現「居住正義」，讓我想到美國總統川普曾說過要跟各國收「保護費」是為了維護「世界和平」；而賣了所謂『高價住宅』的人申報綜合所得總額申報時收入增加了，相對的要繳的所得稅也增加了，國民人均所得大增，政府是既要面子又要裡子!

用不斷上漲的房價出售賺取的價差，灌水灌到人民所得增加，創造所謂的國民人均所得增加！

從2016年實施房地合一稅新制後國民人均所得年年成長，2016年為600854元一直到2023年為853306元，7年來國民人均所得多了252452元，軍公教從105年起至113年止，總過調過3次，分別是107年3%、111年4%、113年4%；共計調高了11%，而反觀我們的國民人均所得這7年來總共成長了42%，再看我們的每人基本生活費(財政部臺北國稅局資料)106年166000元、107年171000元、108年175000元、109年182000元、110年192000元、111年196000元、112年202000元、113年210000元；國民人均所得的成長與財政部的每人基本生活費不成正比，人民就要實質課稅、政府的免稅額度就給你牛步化多一點！

就差七天！他賣房疏忽這細節 400萬免稅額飛了

※本文觀點:

自105年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。

依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

預售市場陷僵局！台積電概念宅失靈？這一都量縮最多 

※本文觀點:

預售屋市場與中古屋市場量能雙雙萎縮，就『預售屋』而言，買方一沒有急迫性，知道打房之後房市進入冷靜期，不會有「買到賺到」、「不買後悔」的心理壓力，就會再等等、多比較的心態出現。

『中古屋』市場，有剛性需求者，須先衡量自己自備款足不足？償貸能力夠不夠？房市降溫，房價會不會跌？會不會買了之後，房價下跌，自己成了冤大頭？

投資客呢！短線套利獲利課重稅，還要担房價下修的風險，相對不敢衝。能買的、會買的，就剩下現金飽飽的、自備款多多的買方客戶了！

建商南下砸百億搶買台中這區土地 預售平均一天賣4戶 

本文觀點:

傳產工業大多聚集在中部，看台中新光三越百貨的營業額居全省第一名就可想而知，難怪北部建商會揮軍中部獵地蓋房，再者，北部地區很難找到市區大面積建地可供規劃設計漂亮具氣勢之建築物，反觀台中地區，重劃區多，相對的大面積建地就多，隱形富豪多、房屋好賣，尤其是台中高鐵站沿線延伸至台中市區跟捷運相關土地交易熱絡。

西區重返榮耀！中正區「總統傑仕堡」稱霸豪宅交易王

本文觀點:

北市大基地豪宅確實有他的市場價值及需求存在，尤其是在舊市區裡的大基地豪宅單價在200萬以下的產品，可以說是『高貴不貴、物超所值』，金字塔頂端族群的眼光確實銳利精準！

在自己屬意的地段，去選擇跟自己有緣的房子，在房市現在降溫之際，不必追價，現金為上，理想房屋自然手到擒來！

蛋黃區的房子也別做白日夢，等它大跌再進場買，只會磋跎光陰、白忙一場！

豪宅稅新制 基隆屋「每坪35萬」賣房將課稅

※本文讀後感:

如非屬房地合一稅新制課稅範圍，辦竣產權登記，且無法提出原始取得成本的屋主，才會被以新標準課稅。換句話說，相關交易的高價住宅，若能提出原始取得成本資料，則稅額計算可依實際獲利課稅，而非直接適用高價住宅獲利率標準。

假設基隆售屋房地總成交價(含車位)新臺幣二千二百萬元以上，或每坪單價新臺幣三十五萬元以上，無法證明原始取得成本時適用此標準，計算方式為:

房地總成交金額×（按出售時之房屋評定現值/公告土地現值＋房屋評定現值總額）之比例(房地合一比)計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之二十計算其出售房屋之所得額。

房市急凍! 1月五大銀行新增房貸大減358億創新低 

※新聞觀點:

房市為何急凍？想買房的人，自備款有限，又遇到央行第7波信用管制措施，冒然簽約買房萬一貸款不足恐有被斷頭之風險存在，對於手頭現金不充裕的買家，暫停買房的念頭，先觀望、再等銀行資金水位降低之後再伺機而動。

還有一種買方就是在期待房價下修之後，再進場購買，購買他們心中的理想地段、期待價格。

理性看待房市，切勿一頭熱的栽入房市、也不必期待房價會跌個2~3成讓你撿！期待的地段、期待的價格，等不及你撿、就讓左鄰右舍先撿去配了！

建物強制設光電…面積達300坪須裝設 四類可豁免 

營建新法規:

建物強制設置太陽光電規定，未來新建或增、改建建築面積達1,000平方公尺（約300坪），每20平方公尺（約6坪）需設置1瓩（kW）光電，現在的營建新規定愈來愈多，包括「建築技術規則建築設計施工編」第46條之6樓板衝擊音規定、「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」第5點及第6點規定、「綠建材設計技術規範」中也提高綠建材使用率，室內提高至60％、室外提高至20％、營建剩餘土石方處理方案、‥等等！可想而知未來的營建費用隨著法規的要求標準提高，造價是有增無減，縱使原物料價格下修、但缺工、工資調高；法規要求標準從耐震、噪音、防火、綠建材、綠電、環保…通通度都是全面反映在造價上面、再加上今年實施的課徵建築材料的碳稅，以及通膨所帶來的效應。

美國的關稅政策影響撼動全球經濟，營建成本的上漲是改變不了的事實，將來蓋房子的成本會愈來愈高，可以抑制的是中古屋的房價上漲，但是改變不了新屋的價格訂定！

碳交所：碳有價意識提升 有望帶動企業加速減碳

※本新聞觀點:

台灣的山坡地面積（廣義山坡地)約佔臺灣土地總面積的四分之三。若依據山坡地保育利用條例規定（狹義山坡地)，面積亦達98萬公頃，佔臺灣土地面積四分之一強。其中約有42萬公頃宜林地及加強保育地，是生態保育及國土保安重要用地，其所肩負的社會價值，非金錢所能衡量。

而山坡地的申請開發非一般山坡地地主所能理解法令規定及財務能夠負擔的起，因此…讓很多的山坡地就此荒廢，也讓很多的山坡地繼承人繼承了一堆變現不易的頭痛遺產。

低於市價買到地主戶？小心騙局一場 專家揭預售屋詐騙3手法(本文出處請點擊)

※本文觀感:

不動產詐騙手法真是日新月異，層出不窮，現在連預售屋都成為有心人士的詐騙工具，會出現預售屋詐騙的情況，通常一定是所謂的「假中人」宣稱跟建案的建商、地主有熟，可以私下用很低的價錢買到、但是要低調、不能曝光，才能買到投資價；或是杜撰建商、地主缺錢，用幾間預售合約打折換現，錢不進履保專戶，將來資金到位了，願意用原價贖回等等話術進行詐騙。

這是我所了解的預售屋詐騙話術之一二，敬請小心判斷為上策，謀定而後動！

低於市價買到地主戶？小心騙局一場 專家揭預售屋詐騙3手法(本文出處請點擊)

財政部出手！中古小豪宅遭殃了 單價超過xxx萬元被列高價住宅課重稅

※新聞觀點:

政府是既要面子又要裡子、面子裡子都要！舊制售屋併入綜合所得總額辦理結算申報，財政部訂定113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定把個人出售適用舊制之房屋除了總成交價納入了現在更把達到「一定金額門檻」的單價納入了，還提高了「獲利率」的設算，賣了所謂高價住宅的人申報綜合所得總額申報時收入增加了，相對的要繳的所得稅也增加了。

國民人均所得2023年為853306元、2022年為838294元、2021年為805883元、2016年為600854元，從2016年實施房地合一稅新制後國民人均所得年年成長，短短7年時間多了252452元(853306-600854＝252452)，國民人均所得成長了42%。

房價會上漲也就不足為奇了！有所得成長、房價不漲的道理嗎？

通膨壓力大 最新數據曝：民眾買賣房意願回升了 (本文出處請點擊)

2025/02/20 20:35文/記者朱語蕎 

通膨效應浮現，最新買賣房意願指數小幅回升。 

國泰金控發布2025年2月「國民經濟信心調查」，2月景氣現況樂觀指數上揚至-6.4，但展望樂觀指數明顯走弱至-11.2，在房市調查部分，買賣房意願略為上升，但買賣方認知仍有頗大的落差。

訂定113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

財政部於今（19）日訂定發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得。

財政部表示，我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易105年1月1日以後取得之房地屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。 

財政部說明，個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得，或無法證明交易時之實際成交金額或原始取得成本者，113年度稽徵機關應按下列標準計算其所得額：

一、房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額（標準1）： 

產業園區設置相關法規

都市計畫法

區域計畫法

產業創新條例

修正「適用產業創新條例第三十三條第一項設置產業園區之土地面積規模及第三項由直轄市、縣（市）主管機關核定產業園區之設置面積」

持分土地怎麼估(三)

有利潤，才會投資！

土地要有使用、收益的功能，才有價值。而持分土地基於共有型態其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。這是土地法第34-1條的法律規定！

所以，不是有持分土地的產權就可以在持分土地上任意使用或出租，除非有分管約定！若沒有達成全體共有人同意的話，共有人之一都有權利提起給付地租、不當得利之訴…等等法律訴訟！

持分土地大多數的來源是繼承來的，從完整的土地產權到第二代繼承~第三代~第四代、不等…開枝散葉情況之下，一塊小小的土地，多人共有！沒有出租、沒人使用、就荒廢在那裡，每年還要繳地價稅，有些土地還會被倒垃圾、廢棄物、引來環保局發函給持分地主開罰及要求清運！這都是持分土地沒人管理維護所帶來的困擾，所以會有共有人乾脆想把它賣一賣(持分土地困擾情形一)

北市老宅交易激增 「這區」房子又老又貴 (本文出處請點擊)

2025/02/17 12:27文/記者朱語蕎 

北市有逾半行政區的老宅交易占比突破5成，其中大安區去年老宅交易佔比高達7成，為全市最高。(永慶提供) 

台北市房價高漲，加上新建案相對少，讓老屋交易持續攀升，根據業者統計近5年台北市老宅交易量，大安區是台北市「高齡化」最明顯的區域。 

從被銀行拒絕貸款一路堅持 上曜集團董座張祐銘成台南頂級豪宅新推手 (本文出處請點擊)

2025/02/15 04:15文/記者林耀文 

身為在地台南子弟的上曜集團董事長張祐銘，一心以精品藝術建築來光耀台南故鄉。 

路過台南市區和緯路，視線會不禁望向路旁矗立著兩棟石材打造的巴洛克建築語彙豪宅大樓，上曜集團董事長張祐銘卻感嘆，豪宅之路真是難行！從十餘年前即踏入台南豪宅市場，卻曾被銀行拒絕貸款、甚至被同業看笑話，到目前和緯路旁完工二棟頂級豪宅大樓，成為區域新地標建築，張祐銘說，堅持完美與掌握有錢人就是要求最好，並滿足居住優越感，即是豪宅推案竅門！ 

持分土地怎麼估(二)

有需求，才有價錢！

有人要的土地~就是需求；既然是需求？就會有價錢！

舉個例子:

前陣子有個客戶看上一塊地，一直要我去找地主，結果我的資訊:地主不賣！我回報給買家，前幾日買家拍照土地的照片傳給我看，

持分土地怎麼估(一)

過年前後有大批的持分土地要賣，也把一大堆土地權狀發給我評估；有地號幾十筆的農地，持分是幾百分之一，可想而知，不知道是經過幾代的傳承下來，持分面積單筆都是零點幾坪；共有人數幾十人、百人都有！還有開闢道路剩下的持分農地；也有沒有臨路的共有農地…等等！

各式的持分土地，充斥著全台灣各都市縣市鄉鎮；問他：賣多少？有的會說：不知道；有的會跟你說心中的理想價；有的會拿實價登錄的價格比照辦理！

我看到坊間有廣告:持分土地借款，不分持分大小、分區不限、全省皆可借、也可買斷；是這樣吗？經過實際案例測試，根本胡說八道，只是聳動的廣告噱頭而已，僅此而已、如此而已！

只有聳動的台詞才能吸引物件如雪片般飛來！

斥資91.4億！桃園首座市立醫院落腳「在此」力拼2033年完工 (本文出處請點擊)

2025/02/14 07:30文/記者朱語蕎 

桃園市人口增長迅速，但醫療資源相對匱乏，尤其桃園區更無大型醫院，是都六唯一沒有市立醫院的城市，為解決此問題，市府積極爭取次醫療區域重新劃分及市立醫院設置，最終確定於八德霄裡公園設置市立醫院，預計將投入91.4億元打造，希望以2033年底開始營運為目標，為市民提供更完善的醫療服務。 

桃園市長張善政表示，市立醫院設立必須確保有足夠的病床配額。感謝衛生福利部近日公告修正《醫院設立或擴充許可辦法》，調整次醫療區域劃分，新增桃園「平德」次醫療區域，透過此次醫療區域重新劃分，桃園將獲得更多病床配額，使本市具備得以設置市立醫院的條件。 

最後選擇八德霄裡公園設置市立醫院，主要是因市有土地降低取得成本並縮短建設期程，同時，也綜合評估周邊人口數、交通可及性及周邊醫療需求等多重因素，以確保選址最符合桃園市民的需求。