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持分土地怎麼估(一)

過年前後有大批的持分土地要賣，也把一大堆土地權狀發給我評估；有地號幾十筆的農地，持分是幾百分之一，可想而知，不知道是經過幾代的傳承下來，持分面積單筆都是零點幾坪；共有人數幾十人、百人都有！還有開闢道路剩下的持分農地；也有沒有臨路的共有農地…等等！

各式的持分土地，充斥著全台灣各都市縣市鄉鎮；問他：賣多少？有的會說：不知道；有的會跟你說心中的理想價；有的會拿實價登錄的價格比照辦理！

我看到坊間有廣告:持分土地借款，不分持分大小、分區不限、全省皆可借、也可買斷；是這樣吗？經過實際案例測試，根本胡說八道，只是聳動的廣告噱頭而已，僅此而已、如此而已！

只有聳動的台詞才能吸引物件如雪片般飛來！

因為看到這些廣告…我開始檢討自己：為什麼人家會這麼不挑物件，可借款、可買斷；而自己卻把它否決掉？我是不是漏掉這些持分土地的真價值？

經過了解之後，才知道只是一堆屁話，沒有出金、沒有交易，最後只是呼攏一場；而這些結局還是從我成交的持分地主口中得到證實！

到底持分土地怎麼估呢？

簡單的講，就是：價值、需求、利潤

價值並不是看公告現值或是實價登錄

持分地主常常跟我談的價錢就是用「公告現值」或是「實價登錄」來反映他的土地價值，可能對、可能錯，但是大部分是錯的！

我們都知道，土地有分都市土地、非都市土地，都市土地要看土地使用分區，非都市土地要看使用地類別，從謄本上面就可以看出來，分區是空白的就是都市土地，有寫的就是非都市土地。

價值~什麼叫價值？

路地可以容積移轉的就是它的價值、農地被區段徵收的就是它的價值、建地可以蓋房子的就是它的價值、公園用地將來可能徵收現在可以利用的就是它的價值、公設地解編的將來變成建地的就是它的價值、各個土地找出它的適合用途就是它的價值！

土地的價值高低跟人的薪水高低一樣；能力不同、創造的經濟利益不同、行業別不同、不都是異曲同工之妙嗎？

不同的土地位置、面積的不同、分區的不同、容積率的不同、需求的不同、當然會產生不同的土地價值；所以我說價值並不是看公告現值或是實價登錄，這種說法，可能對、可能錯，但是大部分是錯的！

上述陳述的是單一土地產權清楚的土地價值而定，而「持分土地」就要從土地價值去減除它的費用及利潤、時間成本及訴訟費用，來計算出它的「持分土地價值」！

持分土地怎麼估(一)

待續…持分土地怎麼估(二)

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