投資信心不足Q1商用不動產較去年腰斬 寫近5年次低投資信心不足Q1商用不動產較去年腰斬 寫近5年次低
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今年第一季商用不動產前五大交易分別為:
一月新北新店全球新創科技中心廠辦(部分樓層)總金額19億買方祥碩、一月新北新店全球新創科技中心廠辦()9~12樓)總金額12.7億買方穩得、二月台北內湖五期 V-PARK大樓廠辦(c棟)總金額43億買方統一超、二月台中中科友達后里廠房總金額30.5億買方台灣美光記憶體、三月北市內科國揚洲際企業總部廠辦(部分樓層)總金額10.6億買方恆隆行；這五大案總金額為115.8億；幾乎占了商用不動產總成交值近7成比重。
今年買方的購買用途都是站在純自用角度，不像去年有用投資收益率的角度進場購買的案例。
釘子戶強硬不搬！北市府出手 半百老屋全拆了釘子戶強硬不搬！北市府出手 半百老屋全拆了
※本文觀點:
都更走到最後面，釘子戶問題、確實需要政府公權力介入強制拆除；從劃定更新單元到事業概要到事業計畫最終走到權利變換…花費的時間漫長，更何況已經取得都更範圍內絕大多數人的同意才有辦法核發建照，真不明白所謂的釘子戶強硬不搬的道理在哪裡？或是改建後的價值小於改建前的價值？
通常老舊公寓改建戶心中期待的是:
1.分回面積是一坪換一坪(指的是室內坪數)，外加車位！
共有物處分※您的煩惱●我的專業！透過專業評估與分析來決定您擁有的不動產去化或是留置？賣的掉或是賣不掉？能夠賣多少？划不划算？★共有物處分
共有建地：
＃台北市：住宅區。工業區。商業區。重劃區建地
＃新北市：住宅區。商業區。工業區。甲建。乙工。區段徵收地
＃桃園市：商業區。住宅區。工業區。甲建。乙建。區段徵收地
不動產專業議價服務!來電:0912-913923高仕不動產-陳總經理不動產專業議價服務
看中合適的:房屋.土地.有意購買.不知從何下手?
合理議價.不亂砍價.針對屋況.區域房價.生活機能.現況.將來.做出合理評價!
簽約成交才收費!
區域:台北市/新北市/桃園市
銀行房貸放款仍謹慎 台經院示警：進入盤整期已確立銀行房貸放款仍謹慎 台經院示警：進入盤整期已確立
※本文觀點:
房市進入盤整期是好事!
房貸資金未鬆綁，房市買氣還是熱絡的話，代表台灣人瘋了、房市泡沫化也為期不遠！
何謂房市盤整期？
共有房屋多元化解決方案(案例一)#共有房屋專業經營者:0912-913923高仕不動產陳總 買保護區、山坡地保育區、臨路＃要賣速速來電:0912-913923高仕陳總買保護區、山坡地保育區、臨路
新北保護區、山坡地保育區、桃園市保護區、山坡地保育區！
千坪內，路寬10米以上！
此類型買方客戶剛性需求，為數不多，機會難得!
#要賣速速來電:0912-913923高仕陳總
政策衝擊！消費者看跌房價增至43％ 至少下修「這幅度」才願進場政策衝擊！消費者看跌房價增至43％ 至少下修「這幅度」才願進場
※本文觀點:
低利率、新青安、土地標售創新高、營建費用高漲、通膨、稅制影響…造成預售屋、中古屋大家瘋搶。看著實價登錄價格屢創新高、沒買到的更急了，仲介更是接高價在賣屋，就這樣子的推波助瀾下，房價及成交量一直在創高，建照量、使照量一直在創高，而央行的打房措施一波又一波，直到第7波打房措施才扭轉了房價上漲的預期心態，甚至出現了房價下修的心態，看房、購屋意願降低比例大增！
其實我認為若是以剛性需求而言，若是已經做好購屋準備的人而言，積極看屋、尋找適合自己的房屋產品才是王道！千萬不要等利多來了，才在跟著房價上漲的腳步跑！
很多的中古屋房價漲過頭了！這是事實！以我從業30多年的實務經驗看，在房價上漲的基礎上，不紮實！很多不合理的成交價是被墊上來的，例如消息面:設廠題材、土地標售…，例如資金面：台商資金回流、游資過剩、低利率…，例如原物料面：缺工缺料、營建成本大漲…，例如政策面：新青安刺激貢獻成交量、老屋都更…，例如通膨面：買房抗通膨、租金上漲率…，例如稅務面：不動產的稅務面是面面俱到、短期課重稅，長期持有稅也不少，成本往上加、房價往上墊…，例如哄抬面:搶著買、就有代銷、仲介用高價接房子來賣，搶短線、先搶先賺…！
比豪宅好賺？ 這豪辦持有六年增值2.2億比豪宅好賺？ 這豪辦持有六年增值2.2億
※本文觀點:
不能當豪宅賣，只能先當豪辦出租；這是士林豪辦「欣翰士林官邸」4、5年前房子難賣只好先出租的地主心聲！
十年河東、十年河西，在政策『打住不打商』的引導下，商辦成為熱門商品，以該商辦大樓的月租金約1500元/坪，來看，成交價落在96萬左右；對於企業主而言，是很適合進場購買的價格!
這棟豪辦的土地使用分區是「特定商業區」(官方嚴管不得做住宅)，所以毫無疑問全部皆為辦公用途，前方過馬路走路3分鐘就是佔地2.6公頃的福林公園，公園內有共融遊戲場、大片草地等。旁邊的士林官邸從社區走路6分鐘可到，官邸佔地9公頃，有各種花草樹木，適合踏青散步。採買可步行3分鐘到全聯福利中心士林中正店，搭乘捷運可步行到捷運士林站約4分鐘。
國土計畫展延6年 南部農地買賣仲介市場續熱 整合農地、甲種建地開發成新趨勢國土計畫展延6年 南部農地買賣仲介市場續熱 整合農地、甲種建地開發成新趨勢
※本文觀點:
窮則變、變則通！一樣的土地，不同的容積率、不同的售價，造就成不同的房價。
國土計畫法展延6年，甲建若是毗鄰農地，農地若是申請土地變更，哪怕是變更成低密度開發，在打房之際，房價最少落差2成以上！
只要選擇聯外交通便利，基地周遭無嫌惡設施，再搭配輕豪宅質感的豐富休閒設施，確實可以獲得青睞!
私法人豪砸5千萬 打包90間萬里套房？ 背後盤算曝光 臺北市防災型都更專案計畫再升級！三大修正擴大適用臺北市防災型都更專案計畫再升級！三大修正擴大適用
發稿單位：臺北市都市更新處更新事業科
發稿日期：114-03-20
聯絡人：謝明同主任秘書
聯絡電話：02-27815696轉3003
國家住都第3季5都更案公告 招商金額達195億元國家住都第3季5都更案公告 招商金額達195億元
國家住都中心今年再推5案公辦都市更新投資金額預估再增195億
國家住都中心今年更提升都更量能，推出5大招商案件，這5案皆位於台北捷運沿線，包括中正區、信義區、中山區及南港區等北市核心地區，擁有優越的地理位置、交通設施及完善生活機能，預計將近一步帶動發展機會，提升地方生活品質。
今年推出的5案包括與學校當鄰居的城南生活「臺北市中正區永昌案」；信義兒福街區再進化的「臺北市信義區雅祥案」；再度攜手台電打造全齡適居好宅的「臺北市南港區台電後山埤案」；以捷運站與老樹為錨點，塑造充滿咖啡香氣的城市綠廊2案 「臺北市中山區長春案」及「臺北市中山區南京龍江案」。
☆公益出租人☆公益出租人
公益出租人是什麼？享有什麼優惠？
一、公益出租人是什麼？指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格或出租予社會福利團體轉租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。【屋主跟出租人要同一人，即便二者是夫妻、直系親屬關係也不行。如房屋如屬多人共有，亦應於租約出租人詳載全部共有人資料，除房屋屬分別共有而僅其中某共有人就其持分面積做出租﹝其餘共有人無出租﹞，則租約出租人僅需載明該共有人資料。】
二、符合租金補貼申請資格之定義：包含政府辦理之各種租金補貼方案。(例如每年辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等等)
捷運來了、醫療園區也來了！ 新北這一蛋殼區房價翻倍漲捷運來了、醫療園區也來了！ 新北這一蛋殼區房價翻倍漲
新北市健康醫養進行式-鶯歌健康醫養園區
【新北市訊】
新北市長侯友宜今(19)日在市政會議中宣布，將在鶯歌火車站前興建「新北市鶯歌健康醫養園區」，藉由結合未來智衛生所、複合式門診中心及綜合式長照機構，提供市民更完善的All in One醫療照護資源。
新北市一直以「新北醫動養」佈建智慧醫療、運動營養以及在地安養醫療資源，鶯歌區目前有將近8萬9千人的居民，鄰近的2家區域大型教學醫院，恩主公醫院與土城醫院提供急重症住院服務，轄內46家基層診所及鶯歌衛生所提供基層醫療、疾病預防到健康促進等服務。隨著社會結構的快速變遷，人口老化問題日益顯著，鶯歌衛生所房舍老舊，空間狹小，又緊鄰大馬路，需要擴建。為了要持續提升市民的健康福祉，擇定在鶯歌區中正段，規劃興建「新北市鶯歌健康醫養園區」，地點就位於目前鶯歌火車站前，緊鄰捷運鶯歌站，以及今年將開館的新北美術館。
持分房屋共有人不買，怎麼辦？持分房屋共有人不買，怎麼辦？
共有房屋出售多元化解決方案!
共有房屋要出售，共有人要買、最好！把持分房屋的困擾一次性解決，勿把煩惱留給下一代!
共有人不買、賣給第三人，但出售價格、條件，要發函通知共有人、是否願意優先承購！
往往我成交的持分房屋有高達5成比例，都是發函通知後，共有人表達優先承購意願，而在此之前…持分賣家再怎麼溝通、共有人還是不買!
※共有土地三人，裁判分割為二筆地號，其中二人共有一筆地號，另一人上有建物，可否就分得土地點交予全體共有人？聲請是否得由共有人之一單獨為之?※共有土地三人，裁判分割為二筆地號，其中二人共有一筆地號，另一人上有建物，可否就分得土地點交予全體共有人？聲請是否得由共有人之一單獨為之?
會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 113 年法律座談會民執類提案 第 13 號
會議日期： 民國 113 年 11 月 20 日
座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院
法律問題：
出乎意料！央行不升息、不推第8波打房 「但埋一伏筆」出乎意料！央行不升息、不推第8波打房 「但埋一伏筆」
※本文觀點:
資金吃緊，房貸利率早已拉高水位，不升息是第7波打房已見成效，房市交易量銳減，銀行資金吃緊也得到舒緩；面對美國2025年的關稅政策，可能引發美國通膨率上升、失業率上升的經濟衰退，可能採取的調降利率的財經政策來刺激美國經濟，此波央行不升息政策乃是不變應萬變之舉。
況且升息結果可能會轉嫁到租金上面，高通膨率已經讓民眾吃不消了，小碼升息只對房市降低熱度，但卻對整體經濟活動力造成影響，打1損百，是有害無益的。
央行對房市的態度很明顯的看出，沒有要把房市打趴，不要把房市交易量放大、不要房價向上飆、不要不動產貸款餘額滿水位、預防房市泡沫化。
投入172億元 遠雄宣布A7再下一城打造30層超高住宅投入172億元 遠雄宣布A7再下一城打造30層超高住宅
※本文觀點:
打房，素地貸款受限，小基地蓋房，營建成本高、公設比高，房價也賣不高，合建案、都更案，確實為北部地區建商採行之策略!
從合建、都更的角度來推演幾年後的房價是漲是跌？房屋去化是難是易？
我想歸究出幾個重點:
公設地解編【市地重劃住宅區】＃歡迎實力買家來電:0912-913923高仕陳總 別鑽漏洞！他贈公設保留地想「避稅」 反被加徵15％滯納金別鑽漏洞！他贈公設保留地想「避稅」 反被加徵15％滯納金
贈與農地或公共設施保留地，免徵贈與稅要件大不同！
政府為友善都市環境，提高整體社會生活品質，在需地機關取得公共設施保留地前，給予所有權人租稅優惠，及鼓勵農業用地繼續作農業使用，有關贈與公共設施保留地、作農業使用之農業用地及其地上農作物，皆訂有免徵贈與稅規定。
財政部高雄國稅局表示，贈與農地或公共設施保留地，適用免課贈與稅，其受贈對象與免稅計算方式是不一樣的，彙整相關規定如下：
| 土 地 別 | 農 地 | 公共設施保留地 |
| 法令依據 | 1.農業發展條例第38條第2項 2.遺產及贈與稅法第20條第1項第5款 |
都市計畫法第50條之1 |
| 受贈對象 | 配偶 直系血親卑親屬 父母 兄弟姊妹 祖父母 |
配偶 直系血親 |
| 計算方式 | 不計入贈與總額 | 計入贈與總額後，同額列為扣除額 |
| 列管期間 | 5年 | 無 |
| 證明文件 | 農業用地作農業使用證明書 | 土地使用分區證明書（註明編定日期及是否為公共設施保留地）及土地登記謄本 |
該局舉例說明，甲君113年度欲將名下擁有的A農用土地〔公告現值新臺幣（下同）1,500萬元〕及B道路用地（公告現值1,000萬元），贈與妹妹乙君，檢附農業用地作農業使用證明書及土地使用分區證明書，申請免課贈與稅；經審查A農用土地符合遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，核定不計入贈與總額1,500萬元，免課贈與稅；但B道路用地因受贈對象為妹妹，不符合都市計畫法第50條之1規定，無免課贈與稅之適用，故核定應繳納贈與稅75.6萬元〔（贈與總額1,000萬元-免稅額244萬元）×10%〕。
該局提醒，贈與農地或公共設施保留地免徵贈與稅，應留意受贈對象是否符合免徵贈與稅條件，且受贈取得農用土地，應自受贈日起列管5年內，繼續作農業使用，這類贈與稅申報案件可適用贈與稅跨局申辦服務。如仍有法令適用疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。
起造人按持有待銷售住家用房屋期間適用相應稅率課徵房屋稅，並得扣除不可抗力期間起造人按持有待銷售住家用房屋期間適用相應稅率課徵房屋稅，並得扣除不可抗力期間
財政部說明，配合113年7月1日施行房屋稅差別稅率2.0新制（下稱2.0新制），起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋（下稱起造人持有待銷售房屋）按持有年數適用相應稅率（法定稅率2%至4.8%），持有期間越長稅率越高，倘在持有期間內發生不可抗力之事由，確會影響房屋銷售進度，致延長持有期間，造成稅負增加。
財政部進一步說明，為保障起造人納稅權益，該部於今（19）日發布解釋令，核釋起造人持有待銷售房屋之持有房屋年數計算方式及發生不可抗力事由致無法銷售房屋，該不可抗力期間得予扣除：
一、自114年期起，起造人持有待銷售房屋，以起課房屋稅當月份至各年期房屋稅課稅所屬期間最後1個月（當年6月），計算持有房屋年數，按地方政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。
二、前述房屋建造完成當期，起造人持有房屋年數未滿1年，致自次年期起同一年期中，部分月份依持有房屋年數相應適用較低級距稅率，部分月份依持有房屋年數相應適用較高級距稅率，該次年期起各年期房屋稅應適用較低級距稅率課徵；起造人移轉上述房屋，逾房屋稅條例規定納稅義務基準日即於3月1日至同年6月30日完成所有權移轉登記者，以起造人為納稅義務人，並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前1個月，計算持有房屋年數，依規定稅率課徵。
啞巴兒子全在這！雙北「這7區」租金漲勢破1成啞巴兒子全在這！雙北「這7區」租金漲勢破1成
※本文觀點:
央行打房，房市成交量下修，有些專家學者就在那邊大放厥詞說房價開始要大跌？
看租金漲勢就可以知道房價會不會大跌了。
為什麼政府蓋了那麼多的社會住宅，租金還在上漲？為什麼鼓勵多屋族當公益出租人出租房屋，房屋稅、所得稅減免，租金還在上漲呢？
房屋稅2.0新制有好康！毗鄰房屋打通或合併使用 放寬自住房屋設籍認定房屋稅2.0新制有好康！毗鄰房屋打通或合併使用 放寬自住房屋設籍認定
毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中一戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅
財政部說明，配合113年7月1日施行房屋稅差別稅率2.0新制，增訂自住住家用房屋應辦竣戶籍登記之要件，考量民眾自住需要，將房屋打通或合併使用，為維護納稅義務人居住權益並兼顧渠等房屋稅合理負擔，該部參酌各地方稅稽徵機關意見及土地稅相關規定，於今（6）日發布解釋令，核釋毗鄰房屋打通或合併使用，僅於其中一戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅：
一、房屋所有人或使用權人（以土地設定地上權房屋）本人、配偶及直系親屬有毗鄰房屋打通或合併使用情形，其本人、配偶或直系親屬僅於其中一戶辦竣戶籍登記，該等房屋倘符合房屋稅條例第5條第4項及住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第2條規定，無出租或供營業情形，供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女住家用房屋全國合計3戶以內，仍得按自住住家用稅率課徵房屋稅。
陽台加裝門窗？「這些情況」 小心成違建遭拆陽台加裝門窗？「這些情況」 小心成違建遭拆
※北市違章建築小提醒:
新違建：指中華民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
既存違建：指中華民國五十三年一月一日以後至中華民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。
舊有房屋：指中華民國三十四年十月二十五日以前及本市改制後編入之五個行政區（文山、南港、內湖、士林、北投）都市計畫公布前已存在之建築物。
財政部函釋 (10) 各級法院裁判要旨.判例.判決.裁定.法律座談 (14)
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