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法務部 法律字第10303507700號

民國 103 年 07 月 07 日

要旨:

民法第 759、759-1、824-1、825 條、土地法第 43 條、民事訴訟法第 401 條及實務見解參照,為確保交易安全,倘受讓訴訟標的物第三人,係 信賴不動產登記者,因受土地法及民法保護,其「既判力之主觀範圍」, 基於各該實體法上規定,即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人, 即信賴不動產登記之善意第三人受讓土地應有部分者,縱出讓原共有人, 依分割判決不得保有其應有部分所有權,且出讓時已成為無權利人,惟該 善意受讓第三人仍不受該判決拘束

主  旨:

關於土地經法院判決共有物分割確定後,部分原共有人將已喪失之應有部分移轉予第三人,嗣其他原共有人持該判決申報移轉現值,其土地增值稅納稅義務人認定疑義乙案,復如說明二、三,請查照參考。

說  明:

一、復貴部 102 年 10 月 22 日台財稅字第 10200150540 號函。      

二、按民法第 759 條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」同法第 824條之1第1項復規定:「共有人自共有物分割之效力發生時起,取得分得部分之所有權。」所謂「效力發生時」在不動產裁判分割時,因法院所為之判決係形成判決,故於判決確定時即生分割效力,各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權(本部 99 年1月6日法律字第 0980025249 號函參照)。另查共有物之原物分割,依民法第 825 條規定觀之,係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉,使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權,而未獲原物分配之原共有人則移轉並喪失其應有部分之所有權(最高法院 85 年台上字第 2676 號判例參照。      

三、次按土地法第 43 條、民法第759條之1第2項規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。」、「因信賴不動產登記之善意第三人 ,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」爰以,前開已喪失應有部分所有權之共有人,如因土地登記與實際權利狀況不符,而將其曾持有之應有部分移轉登記予信賴不動產登記之善意第三人,其物權變動之登記,仍應承認其效力,以確保善意第三人之權益(本部 102 年 10 月 24 日法律決字第 10200664590 號函、王澤鑑著,不動產抵押權之善意取得,收於民法學說與判例研究第3冊,1983年3版,頁 330至 331 參照)。又民事訴訟法第 401 條第 1 項規定:「確定判決,除當事人外,對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者,... 亦有效力。」其所稱之繼受人,如其訴訟標的為具對世效力之物權關係者,依法律行為受讓該訴訟標的物之人,雖應包括在內,惟該條項規範之目的,並非在創設或變更實體法上規定之權義關係,有關程序法上規定之「既判力之主觀範圍」本不能與土地法及民法有關實體法上之重要權義關係規定相左,為確保交易安全,倘受讓該訴訟標的物之第三人,係信賴不動產登記者,因受土地法及民法前開規定之保護,其「既判力之主觀範圍」,基於各該實體法上之規定,即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人,否則幾與以既判力剝奪第三人合法取得之權利無異,亦與民事訴訟保護私權之本旨相悖(最高法院 96 年台上字第1526號判決及 96 年台抗字第 47 號裁定、司法院 85 年1月 9 日秘台廳民一字第 00598號、同院 85 年 11 月 25 日秘台廳民一字 20845號函及本部 102年1月3日法律字第 10100518730 號函參照)。故以,信賴不動產登記之善意第三人受讓前開土地之應有部分者,縱出讓之原共有人,依分割判決不得保有其應有部分所有權,且出讓時已成為無權利人,惟該善意受讓第三人仍不受該判決之拘束。是以,本件楊君如係信賴不動產登記之善意第三人,自應承認陳君與楊君間之土地所有權移轉登記之效力,其於100年 2月 17日受移轉登記而取得之土地應有部分,應受相關法律保護不被追奪。至於爾後,即 100 年 5 月 30 日楊君再依先前確定判決所示將其受讓並完成登記之土地應有部分,依判決分割內容,移轉予其他共有人而領取先前其他共有人提存之土地分割補償金,均為合法行為 。因此,本件究應以第1次或第2次移轉登記時點核課土地增值稅以避免重複課稅之情形,請貴部依相關稅法規定,本於權責辦理。至於本部 99 年1月6日法律字第 0980025249 號函所指係針對何人為納稅義務人之個案認定判斷,與本件個案情形尚有不同,附為敘明。

正  本:財政部

副  本:本部資訊處(第 1 類及第 2 類)、本部法律事務司(4 份)

連結本文出處:https://goo.gl/T5G2UQ

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土地法第三十四條之一執行要點修正規定(新舊對照表)

一、依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應就共有物之全部為之。

二、共有土地或建物之應有部分為公同共有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本法條規定辦理。

三、本法條第一項所定處分,以有償讓與為限,不包括信託行為及共有物分割;所定變更,以有償或不影響不同意共有人之利益為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權,以有償為限。

四、共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。

五、共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

六、本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者,指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者,其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之;未有規定者,其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物,部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時,該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。

七、本法條第二項所定事先、書面通知及公告,其方式及內容,依下列規定:

              (一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前, 應先行通知他共有人。

              (二)書面通知應視實際情形,以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。

              (三)公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

              (四)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。

              (五)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。

(六)他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。

(七)委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

八、依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依下列規定辦理:                                        

(一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並檢附已為通知或公告之文件,於登記申請書適當欄記明依土地法         第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任;登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,       亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。

                       (二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受                                  對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依同規則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡,                                  非登記機關之審查範圍。

                       (三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登                             記。

                       (四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

                       (五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由同意之共有人申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後,始得申辦土地權利變更登記。

                       (六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理:

1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。

2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給

付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

                      (七)申請合併之共有土地地價不一者,合併後各共有人之權利範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

                   九、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下:

                      (一)提存人應為本法條第一項之共有人,並得由其中一人或數人辦理提存。

                      (二)他共有人之住址為日據時期之番地,可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

                      (三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀上仍無法查明時,依下列方式辦理:

1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,辦理提存,並依提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定,聲請公示送達。

2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無遺產管理人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人而難為給付為由,辦理提存。

4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象

(四)以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後,持憑法院核發之提存書,並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

十、部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。

                   十一、本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:

(一)他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

         (二)他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。

(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者,他共有人無本法條優先購買權之適用。

(四)區分所有建物之專有部分為共有者,部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時,該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。

(五)本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。

(六)本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時,優先適用本法條之優先購買權。

(七)共有人之應有部分經限制登記者,不影響其優先購買權之行使。

(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

                           (九)共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應                            按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有,部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時,他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

 

土地法第三十四條之一執行要點修正規定對照表

修正規定

現行規定

說明

依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應就共有物之全

部為之。

依土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條)規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以下簡稱建物)為處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應就共有物之全

部為之。

本點未修正。

共有土地或建物之應有 部 分 為 公 同 共 有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本

法條規定辦理。

共有土地或建物之應有 部 分 為 公 同 共 有者,該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,得依本

法條規定辦理。

本點未修正。

本法條第一項所定處分, 以 有 償 讓 與 為

限,不包括信託行為

及共有物分割;所定

變更,以有償或不影

響不同意共有人之利

益為限;所定設定地

上權、農育權、不動

產役權或典權,以有

償為限

本法條第一項所處分,指法律上及事實

上之處分。但不包括

贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。

一、按土地法第三十四條之一(以下簡稱本法條第一項明定:「共有 土 地 或 建 築 改 良物,其處分、變更及設 定 地 上 權 、 農 育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」本法條之規定,係以限制少

數共有人所有權之方

 

 

式 , 以 增 進 公 共 利益,故為符合憲法保障財產權之意旨,該法條之適用範圍應限縮於可兼顧不同意少數共有人之利益之情形,並對之應有合理性之補償。準此,無償性之處分與無償性設定上開物權,對於不同意共有人之所有權造成過大侵害,故不在適用之列。基於相同理由,變更亦以有償或不影響不同意共有人之利益為限, 例如共有土地或建物標示之分割、合併。至於事實上之處分行為,恆使共有不動產歸於消滅,且以無償為常,對不同意之共有人無補償之道,亦不包含之(司法院釋字第五六二號解釋及謝 在 全 民 法 物 權 論

【上】一百零三年九月修訂六版第三百六十七頁至第三百六十九頁參照)。又按法務部九十九年九月二十三日法律決字第0 九九九0二三七0九

號函示,無償性之處

分行為、事實上處分行為及共有不動產涉及性質之變更,影響不 同 意 共 有 人 之 利益,且無補償之道, 應作不包括之限制解釋,爰修正本點有關本法條第一項處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權之適用範圍。

 

 

二、至於本法條第一項之處分,是否包括信託行為及共有物分割, 查內政部(以下簡稱本部)前參酌法務部九十一年十月十一日法律字第0九一00 三八二二八號函,以九十一年十一月二十六日台內中地字第0 九一00一六五八0 號令釋,信託法第一條規定之立法定義, 當事人間成立之信託關係,以委託人與受託人具有強烈信賴關係為其基礎,且本法條為信託法公布施行前所作之規定,因而土地法規定之「處分」定義,尚無包括信託行為在內。次查共有

物 分 割 固 屬 處 分 行為,惟按最高法院七十四年台上二五六一號判例要旨,土地法第三十四條之一第一項所稱之處分,不包括共有物分割行為在內。且民法第八百二十四條第二項,對於共有物之分割已定有解決之道,不致妨疑共有物之利用(謝在全民法物權論【上】一百零三年九月修訂六版第三百六十九頁參照)。爰信託行為及共有物分割,均不適用本法條第一項之

處分。

 

 

 

共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定, 其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣

(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意

機關備查。

共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地或建物全部為處分時,如已符合本法條各項規定, 其申請所有權變更登記,應予受理。但公有部分為直轄市或縣

(市)有時,其管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意

機關備查。

本點未修正。

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別 依 本 法 條 規 定 辦

理。

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形,有本法條之適用。

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別 依 本 法 條 規 定 辦

理。

本點未修正。

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算, 以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者, 指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分

合計逾三分之二者,

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數,指共有人數及應有部分合計均超過半數;應有部分合計逾三分之二,指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算, 以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算,於公同共有土地或建物者, 指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分

合計逾三分之二者,

本點未修正。

其 共 有 人 數 不 予 計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公 同 關 係 之 法 律 規定、習慣或法律行為定之;未有規定者, 其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物, 部分公同共有人已得依本法條規定處分其公 同 共 有 之 應 有 部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時, 該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計

算。

其 共 有 人 數 不 予 計算。各共有人之潛在應有部分,依其成立公 同 關 係 之 法 律 規定、習慣或法律行為定之;未有規定者, 其比率視為不明,推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物, 部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同 共 有 之 應 有 部分,且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者,於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時, 該公同共有部分,以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計

算。

 

本法條第二項所定事先 、 書 面 通 知告,其方式及內容, 依下列規定:

( 一) 部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先行通知他共有人。

( 二) 書面通知應視

實際情形,

掛號之通知書或郵局存證信函為之。

本法條第二項所先 、 書 面 通 知告,其方式及內容, 依下列之規定:

(一)部分共有人依本法 條 規 定 為 處分、變更或設定負 擔 行 為 之前,應先行通知他共有人。

(二)書面通知應視實

際情形,以一般之 通 知 書 或 郵局 存 證 信 函 為之。

一、序文酌作文字修正。二、本法條第二項所稱之書面通知,對於少數

共有人權利義務有重大影響,爰參考行政程序法第六十八條第三項規定,將第二款一般之通知書修正為以雙掛號通知。

三、第一款、第三款、第四款、第六款及第七

款未修正。

 

 

( 三) 公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

 

( 四) 公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物 所 在 地 之村、里辦公處, 或以登報方式公告之。

 

( 五) 通知或公告之內容應記明土地 或 建 物 標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。

 

( 六) 他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。

 

( 七) 委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

 

(三)公告代替通知他共有人,應以他 共 有 人 住 址不 明 或 經 通 知而 無 法 送 達 者為限。

 

(四)公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於 土 地 或 建 物所在地之村、里辦公處,或以登報方式公告之。

 

(五)通知或公告之內容 應 記 明 土 地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人通 知 人 之 姓名 住 址 及 其 他事項。

 

(六)他共有人已死亡者,應以其繼承人 為 通 知 或 公告之對象。

 

(七)委託他人代為事先通知,其委託行 為 無 須 特 別授權。

 

依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申 請 權 利 變 更 登 記時,應依下列規定辦理:

(一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內, 應列明全體共有人及其繼承人, 並檢附已為通知或公告之文件, 於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任; 登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。

依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申 請 權 利 變 更 登 記時,應依下列規定辦理:

(一)本法條第一項共有 人 會 同 權 利人 申 請 權 利 變更登記時,登記申 請 書 及 契 約書內,應列明全體 共 有 人 及 其繼承人,並於登記 申 請 書 適 當欄 記 明 依 土 地法 第 三 十 四 條之 一 第 一 項 至第 三 項 規 定 辦理,如有不實, 義 務 人 願 負 法律責任;登記機關 無 須 審 查 其通 知 或 公 告 之文件。未能會同申 請 之 他 共 有人,無須於契約書 及 申 請 書 上簽名,亦無須親自 到 場 核 對 身分。如因而取得不 動 產 物 權者,本法條第一項 共 有 人 應 代他 共 有 人 申 請登記。

一、本法條第二項規定對於他共有人之通知或公告,乃係部分共有人得依多數決處分之法定先行程序,部分共有人是否履行其應盡之通知義務,對他共有人之權益影響甚鉅,是登記機關宜確認部分共有人已踐行該義務,爰修正第一款規定,申請人應檢附 其 通 知 或 公 告 文件,惟對於該等通知或公告文件之內容, 涉及處分方式、價金分配、償付方法及期限等,尚非登記機關可審認,故無須審查。

二、依第三點規定本法條之 適 用 以 有 償 為 原則,爰配合修正第二款文字,刪除無對價或補償,可於登記申請書適當欄記明事由等後免於提出證明之情形。又倘係第三點所定不影響不同意共有人利益之變更者, 因 不 涉 及 對 價 或 補償,自無第二款規定之適用。

三、序文、第三款至第七

款未修正。

(二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第四 十 一 條 第 二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外, 應親自到場,並依同規則第四十條 規 定 程 序 辦理。對價或補償之多寡,非登記機 關 之 審 查 範圍。

(三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人 或 死 亡 絕 嗣者,部分共有人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。

(二)涉及對價或補償者,應提出他共有 人 已 領 受 之證 明 或 已 依 法提 存 之 證 明 文件,並於登記申請 書 適 當 欄 記明 受 領 之 對 價或 補 償 數 額 如有錯誤,由義務人自行負責;已領 受 對 價 補 償之他共有人,除符 合 土 地 登 記規 則 第 四 十 一條第二款、第五款 至 第 八 款 及第 十 款 規 定 之情形者外,應親自到場,並依同規 則 第 四 十 條規 定 程 序 辦理。無對價或補

償者,應於登記申 請 書 適 當 欄記明事由,並記明如有不實,共有 人 願 負 法 律責任後,免於提出證明。對價或補償之多寡,非登 記 機 關 之 審查範圍。

 

 

(四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

(五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由同意之共有人申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後,始得申辦土地 權 利 變 更 登記。

(六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理:

1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、

破產登記或因法

(三)依本法條規定處分 全 部 共 有 土地或建物,如處分 後 共 有 權 利已不存在,而他共 有 人 已 死 亡有 繼 承 人 或 死亡絕嗣者,部分共 有 人 得 直 接申 辦 所 有 權 移轉登記,免辦繼承 或 遺 產 管 理人登記。

(四)依本法條第三項規 定 提 出 他 共有 人 應 得 之 對價 或 補 償 已 為其 繼 承 人 受 領或 為 其 提 存 之證明時,應檢附土 地 登 記 規 則第 一 百 十 九 條規定之文件。

(五)依本法條規定移轉、設定典權或調 處 分 割 共 有物時,得由同意之 共 有 人 申 報土 地 移 轉 現值,但申報人應繳 清 該 土 地 應納 之 土 地 增 值稅 及 有 關 稅 費後,始得申辦土地 權 利 變 更 登記。

 

院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者, 應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請。

2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補

償者,應提出該共

 

(六)他共有人之應有部 分 經 限 制 登記者,應依下列規定辦理:

1. 他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依

據,駁回登記之申

請。

 

有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

(七)申請合併之共有土 地 地 價 不 一者,合併後各共有 人 之 權 利 範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

 

2. 他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理。

3. 他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及 印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。

(七)申請合併之共有

土 地 地 價 不 一者,合併後各共有 人 之 權 利 範圍,應以合併前各 共 有 人 所 有土 地 之 地 價 與各 宗 土 地 總 地價 之 和 之 比 計算,並不得影響原 設 定 之 他 項權利。

 

 

 

 

依本法條第三項規定辦 理 提 存 之 方 式 如下:

 

(一)提存人本法條第一項之共有人,並得由其中

一人或數人辦理

提存

(二)他共有人之住址為日據時期之番地,可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

(三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀上仍無法查明時,依下列方式辦理:

1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,

辦理提存,並依

提存法第二十七條準用民事訴訟法第一百四十九條規定,聲請公示送達。

依本法條第三項規定辦 理 提 存 之 方 式 如下:

 

(一)應本法條第一項 共 有 人 為提存人

 

(二)他共有人之住址為 日 據 時 期 之番地,可以該番地 所 查 對 之 現在 住 址 向 法 院辦理提存。

 

(三)他共有人之住址不詳,經舉證客觀 上 仍 無 法 查明時,依下列方式辦理:

1. 他共有人確尚生存者,部分共有 人 可 以 該 他共 有 人 為 受 取權 人 , 辦 理 提存,並依提存法第 二 十 七 條 準用 民 事 訴 訟 法第 一 百 四 十 九條規定,聲請公示送達。

一、本法條第三項明定, 第一項之共有人對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。又依民法第二百七十三條第一項及第二百七十四條規定,連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。因連帶債務人中之一人為清償、提存等而債務消滅者,他債務人亦同免其責任。故共有人辦理提存時, 不論以本法條第一項之同意處分之共有人全體或部分為提存人,均已達對價清償之目的,爰修正第一款文字,以資明確。

二、序文、第二款至第四

款未修正。

 

 

2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

 

3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。無 遺 產 管 理 人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人而難為給付為由,辦理提存。

4.他共有人行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、家事事件法第一百四十三條第一項、第

二項所定財產管

理人為清償或辦理提存之對象。

 

  1. 他共有人已死亡者,應以其繼承 人 為 清 償 或辦 理 提 存 之 對象。
  2. 他共有人已死亡 而 其 繼 承 人之 有 無 不 明者,則應依民法第 一 千 一 百 七十 七 條 選 定 之遺 產 管 理 人 或依 民 法 第 一 千一 百 七 十 八 條第 二 項 選 任 之遺 產 管 理 人 為清 償 或 辦 理 提存之對象。無遺產管理人時,可依 民 法 第 三 百二 十 六 條 規定,以不能確知孰 為 債 權 人 而難 為 給 付 為由,辦理提存。
  3. 他共有人行蹤不 明 而 未 受 死亡宣告者,可依民法第十條、家

事 事 件 法 第 一百 四 十 三 條 第一項、第二項所定 財 產 管 理 人為 清 償 或 辦 理提存之對象。

 

 

(四)以他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第二十一條規定在提存書領取提存物所附條件欄內記明提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅繳清證明書、免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書後,持憑法院 核 發 之 提 存書,並檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。

 

(四)以他共有人之繼承 人 為 提 存 對象時,應依提存法 第 二 十 一 條規 定 在 提 存 書領 取 提 存 物 所附 條 件 欄 內 記明 提 存 物 受 取人領取 提存物時,應依遺產及贈 與 稅 法 第 四十 二 條 檢 附 遺產 稅 繳 清 證 明書 、 免 稅 證 明書、同意移轉證明 書 或 不 計 入遺 產 總 額 證 明書後,持憑法院核 發 之 提 存書,並檢附土地登 記 規 則 第 一百 十 九 條 規 定之文件。

 

部分共有人依本法條

第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一

條件共同或單獨優先

購買。

本法條第四項所稱之

優先購買權,依下列

規定辦理:

( 一) 部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物,

一、本點自現行規定第十點第一款修正移列。

二、按本部七十五年訂定本要點時,基於本法條施行以來,部分共

有人以極不相當之對

 

該共有人而言,仍

為出賣其應有部

分,對於他共有人

之應有部分,僅有

權代為處分,並非

剝奪他共有人優先承購權,故應

在程序上先就其

應有部分通知他

共有人是否願意

優先購買

價將共有土地全部出賣予第三人,形成他共有人權利遭排擠之弊端,考量倘不允許他共有人以同一價格優先購買,將有悖社會公平原則,爰於現行條文第十點第一款規定,部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地時,應先就應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

三、最高法院七十八年度第十二次民事庭會議

(一)決議,部分共有 人 依 本 法 條 第 一項,將共有土地之全部出賣予第三人,就各該共有人言,仍為出賣其應有部分,不過對於他共有人之應有部分,有權代為處分而已,並非以此剝奪他共有人優先承購之權利,故他共有人得依同條第四項規定主張優先承購權。

四、本法條規定,他共有人得以「同一價格」共 同 或 單 獨 優 先 承購,惟實務上解釋係

指「同一條件」優先

 

 

承購(最高法院六十五年台上字第八五三號判例、八十五年度台上七九三號、八十八年度台上字第二一二六號、一百年度台再字第四六號等判決參照)。又所謂「同一條件」係指出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件而言,他共有人行使優先承購權,應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件。故於實務執行上,依本法條第一項處分全部共有物時,應就該全部處分之同一條件通知他共有人是否主張優先購買權。

五、承上並參酌學者見解,部分共有人依本法條第一項規定出賣全部共有土地或建物時,乃出賣共有物全部之所有權,亦即為各共有人應有部分之總和,故為平衡當事人之利益及保障他共有人之權益,他共有人對共有土地全部應

享有優先購買權(謝

 

 

在全民法物權論【上】一百零三年九月修訂六版第三百七十一頁及陳立夫著土地法釋義(一),第八十一頁

至第八十三頁參照

十一本法條所定優先購買權,依下列規定辦理:

(一)他共有人於接到出賣通知後 十五 日 內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。

 

(二)他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。

(三)區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一

人者,他共有

人無本法條優先購買權之適用。

本法條第四項所稱優先購買權,依下列規定辦理:

(一)部分共有人依本

法 條 規 定 出 賣共 有 土 地 或 建

物,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於 他 共 有 人 之應有部分,僅有權代為處分,並非 剝 奪 他 共 有

人 之 優 先 承 購權,故應在程序上 先 就 其 應 有部 分 通 知 他 共

有 人 是 否 願 意優先購買。

(二)徵求他共有人是

否 優 先 承 購 之手續,準用土地法 第 一 百 零 四條 第 二 項 規定,即他共有人於 接 到 出 賣 通知 後 十 日 內 不表示者,其優先購 買 權 視 為 放棄。他共有人書 面 為 優 先 購買 與 否 之 表 者,以該表示之通 知 達 到 同 意處 分 之 共 有 人時發生效力。

(三)他共有人之優先購買權,應受有 關 法 律 之 限制。

一、點次變更。

二、序文酌作文字修正。三、現行規定第一款前段關於部分共有人依本

法條第一項規定出賣共有土地或建物,他共有人有優先購買權規定,已移列修正規定第十點。又依最高行政法院九十一年度判字第二一四號判決要旨,現行第一款規定,本法條第一項規定出賣全部共有土地之情形,「應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」,始得出賣,增加本法條第一項所無之限制,且對於該項關於多數共有人處分全部共有物之權限規定,旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用之立法目的,與同法條

第四項,各共有人處

 

 

(四)區分所有建物之專有部分為共有者,部分共有人出賣其專有部分及基地之應 有 部 分時,該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。

(五)本法條之優先購買權係屬債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變 更 登 記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。

(六)本法條之優先購買權與土地法第一百

零四條、第一

百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權 競 合時,優先適用本法條之優先購買權。

(四)區分所有建物之專 有 部 分 連 同其 基 地 應 有 部分 之 所 有 權 一併 移 轉 與 同 一人者,他共有人無 本 法 條 優 先購買權之適用。

(五)區分所有建物之專 有 部 分 為 共有者,部分共有人 出 賣 其 專 有部 分 及 基 地 之應有部分時,該專 有 部 分 之 他共 有 人 有 本 法條 優 先 購 買 權之適用。

(六)本法條之優先購買 權 係 屬 債 權性質,其出賣人違反 此 項 義 務 將 應 有 部 分 之所 有 權 出 售 與他人,並已為土地 權 利 變 更 登記時,他共有人認 為 受 有 損 害者,得依法向該共 有 人 請 求 損害賠償。

分其應有部分時,應優先保護共有人利益之立法目的,有所混淆,使本法條第一項之 立 法 目 的 難 於 實現,故第一款後段之規定應不予適用。爰參酌最高行政法院前揭判決要旨,刪除現行規定第一款後段。

四、為維護少數共有人權益,本法條事前程序之保障應有更嚴謹之規定,爰參酌民法物權編施行法第八條之五第七項規定,將現行規定第二款規定他共有人應於接獲出賣通知後表示優先購買之一定期間由十日延長修正為十五日,並刪除「徵求他共有人是 否 優 先 承 購 之 手續,準用土地法第一百 零 四 條 第 二 項 規定」文字。

現行第二款至第十一款款次調整為第一款至第十款,現行第三款至第九款內容未修正,現行第十款及第十 一 款 酌 作 文 字 修正。

 

 

(七)共有人之應有部分經限制登記者,不影響其優先購買權之行使。

 

(八)權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關 依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分 移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

(九)共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

 

(七)本法條之優先購買 權 與 土 地 法第 一 百 零 四條、第一百零七條 或 民 法 物 權編 施 行 法 第 八條 之 五 第 三 項規 定 之 優 先購買權競合時,應優 先 適 用 土 地法 第 一 百 零 四條、第一百零七條 或 民 法 物 權編 施 行 法 第 八條 之 五 第 三 項規定。但與民法物 權 編 施 行 法第 八 條 之 五 第五 項 規 定 之 優先 購 買 權 競 合時,優先適用本法 條 之 優 先 購買權。

(八)共有人之應有部

分 經 限 制 登 記者,不影響其優先 購 買 權 之 行使。

(九)權利人持執行法院 或 行 政 執 行分 署 依 強 制 執行 法 或 主 管 機關 依 法 辦 理 標售 或 讓 售 所 發給 之 權 利 移 轉證書,向地政機關 申 辦 共 有 人之 應 有 部 分 移轉登記,無須檢附 優 先 購 買 權人 放 棄 優 先 承購 權 之 證 明 文件。

 

 

 

 

 

(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有,部分公

同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時,他公同共有人得就該公同共有物主張優 先 購 買權,如有數人主張時,其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。

 

 

 

(十)共有人出賣其應有部分,除買受人 同 為 共 有 人外,他共有人對共 有 人 出 賣 應有 部 分 之 優 先購買權,均有同一優先權;他共有 人 均 主 張 或多 人 主 張 優 先購買時,其優先購 買 之 部 分 應按 各 主 張 優 先購 買 人 之 應 有部分比率定之。

 

(十一)土地或建物之 部 或 應 有 部分 為 公 同 共有,部分公同共有 人 依 本 法 條規 定 出 賣 該 共有 物 全 部 或 應有部分時,他公同 共 有 人 得 就該 公 同 共 有 物主 張 優 先 購 買權,如有數人主張時,其優先購買 權 之 範 圍 應按 各 主 張 優 先購 買 權 人 之 潛在 應 有 部 分 比計算之。

 

 

 

 

 

 

@土地持分買賣.房屋持分買賣

@0912-913923 陳先生

 

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