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陸企炒房亂象 成房價飆漲幫凶

 

 
 
記者林汪靜╱綜合報導

 

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

大陸審計署近日發布2017年度工作報告,直指上市公司炒房亂象,多家金融機構和企業涉及房地產資產閒置,據Wind資料顯示,截至6月26日,共有1656家上市公司持有投資性房地產,合計市值高達9904.66億元(人民幣,下同),業界相關人士認為,公司炒房加劇房地產供需失衡,參與炒房的大企業成為房價上漲的最大幫凶。

江蘇日盈電子股份有限公司董祕陸鵬表示,上市公司炒房只是冰山一角,非上市公司炒房規模比上市公司還龐大。房地產升值快,而企業併購或其他財務投資管道比較狹窄,投資房地產就成為資產升值的一個好管道,特別是當公司運作處在瓶頸期或利潤下滑比較明顯的時候。

多地實施企業禁買令

以深圳房地產市場為例,深圳中原地產資料顯示,大宗交易從2015年成交122宗、金額306億元,迅速成長到2017年成交183宗、金額約514億元,而且不少公寓都有全數或部分打包出售給公司的狀況。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為,公司炒房行為不僅搶占了人民的購房機會,更成為房價飆漲的一大推手,的確有部分企業,特別是中小企業或私人企業,因老闆個人沒有買房資格,就利用企業來買房或炒房,隨著房價不斷高漲,房地產市場火熱,公司炒房造成市場需求在短期內大漲,需要及時補上政策漏洞。

目前已有城市開始明確規定暫停企業買房,6月26日,杭州市住房保障和房產管理局宣布,杭州暫停向企業及其他機構銷售住房。此前,6月24日,西安住房保障和房屋管理局也發布通知暫停企業購買住房;6月25日,長沙市政府辦公廳發布關於加強房地產市場調控工作通知,同樣暫停向企業銷售樓房。

針對企業炒房亂象,新華社評論文章認為,地方政府應著眼未來,做好地價、房價調控、繼續努力保障土地供應,並根據商品住房去庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模和節奏,才能進一步落實「房住不炒」的定位,建立房地產市場健康穩定發展的長效機制。

政治局下令抑制房價

政治局下令抑制房價

另外,中共中央政治局於7月31日召開的會議中,再度重申務必解決房地產市場問題,並要求地方政府部門因城施策,促進房地產供需平衡、合理引導預期、整治市場秩序、堅決抑制房價上漲。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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住宅補貼 7月23日開始受理申請

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-07-16

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2018年度住宅補貼7月23日開始受理申請
新聞摘要
  • 2018年度住宅補貼7月23日開始受理申請
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2018年度住宅補貼受理申請期間為7月23日至8月31日。2018年度租金補貼計畫戶數6萬5,963戶、自購住宅貸款利息補貼4,000戶、修繕住宅貸款利息補貼2,000戶;各縣市戶數詳表1。
 
補貼計畫戶數,採評點制度,分數較高者可優先獲得補貼

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內政部營建署表示,因政府資源有限,訂有補貼計畫戶數,採評點制度,符合資格條件者須按評點制度排序,評點分數較高者可優先獲得補貼。因應少子女化對策,為鼓勵婚育,2018年起,針對新婚或懷胎者將可增加評點分數以提高獲得補貼之機會,例如:申請日前2年內結婚登記之新婚家庭,可加2分;胎兒除計入家庭成員、人口數及視為未成年子女數外,育有3名以上未成年子女家庭,第3人起,每人加3分。
 
租金補貼金額依不同地區提供4種補貼金額
 
內政部營建署表示,租金補貼金額依不同地區提供4種補貼金額,如表2;自購住宅貸款利息補貼之優惠貸款額度,依購屋地區分為3種級距,台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其他縣市最高210萬元;修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度皆為最高80萬元。
 
受理申請期間自7月23日起至8月31日止
 
想申請的民眾,可於7月23日至8月31日受理申請期間內,向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府提出申請。內政部營建署表示,7月23日上午9點以後在營建署網站住宅補貼專區即可下載申請書,民眾也可以就近到直轄市、縣(市)政府免費索取紙本的申請書及「問與答」。台中市政府及高雄市政府提供線上申請服務,屆時民眾可在家利用電腦直接申請,不用親自到市政府或用郵件寄送申請。
 
申請資格與相關規定,可至內政部營建署網站查詢

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內政部營建署表示,民眾如想瞭解申請資格與相關規定,可至內政部營建署網站(http://www.cpami.gov.tw/)首頁右側「住宅補貼專區」查詢,或撥打諮詢專線02-2192-0600,有專人接聽,服務時間為7月6日至9月5日,週一至週五早上8時至下午6時。
 
若有戶籍遷移或受補貼者死亡等情形,須依相關規定辦理申請才能繼續享有補貼
 
另外,內政部營建署提醒,目前正接受住宅補貼者,若發生戶籍遷移,須於遷移後2個月內向遷移後之直轄市、縣(市)政府辦理遷移申請;若受補貼者死亡,原申請書表所列符合申請條件之配偶或直系親屬,須在受補貼者死亡後3個月內,向原受理直轄市、縣(市)政府辦理受補貼者變更;如依限辦理且經審查合格,才能繼續享有補貼。若另持有住宅者或受利息補貼者移轉住宅予第三人,應事先主動通報直轄市、縣(市)政府,避免溢領補貼。

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金狗年初一  高仕不動產跟您拜年  大家發財!

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       高仕不動產  天天祝賀大家                     天天旺   日日發  

                                              

                           身體健康   萬事如意

 

 

         2018年                   金狗旺旺旺      

 

                錢財旺旺旺       吉祥旺旺旺        前途光明      

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取自:今周刊

一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是「比價法」,算法是在詢問到一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

根據條件好壞進行房價修正

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以4樓為最低價,然後以每3個樓層為1單位加價,加價幅度2%至3%。舉例來說,4樓的行情是每坪10萬元,5到7樓則大約是10.2萬到10.3萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多1年,價減2.5%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪50萬元,10年的中古屋則約為37.5萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也會深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有5%至2成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降5%至20%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

 

小心嫌惡設施 轉賣難脫手

縱橫房市30多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

當年正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的10年成屋要賣,屋主開價只有每坪18萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的「輕齡屋」,至少有20萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定會漲。深怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以16萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台64號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的8成價格。

最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪14萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以11萬元出脫,足足慘賠3成多。

 

租金反映市場喜好 也可以回推房價

除了比價法,「租金回溯法」也是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。

一般而言,北部地區的租金投報率為2%至2.5%,中部則為2.5%至4%,而南部則有3%到5%。舉例來說,在台北月租2萬元的房子,房價就介於800萬到1,300萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過,潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪200萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約100萬元,這不失為快速算房的好方法。

 

8大算房公式,算出房子合理價

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整

 

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差

假設5年中古屋行情每坪100萬元

預售屋→100萬元+(5-0)2.5%100萬元=112.5萬元

10年成屋→100萬元-(10-5)2.5%100萬元=87.5萬元

註:具都更效益的30~40年老屋,因另投資價值,不適合此公式。

 

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為1單位,加價2%~3%

假設某建案4樓售價每坪50萬元

7→5~7樓為第一加價單位

50萬元+50(2%~3%)=51~51.5萬元

11→11~13樓為第三加價單位

50萬元+50(2%~3%)3=53~54.5萬元

 

註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

 

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅→為一般住宅價的7至8成

工業住宅→為一般住宅價的6至7成

地上權產品→為一般住宅價的5至6成

小套房→為一般住宅價的1.1至1.2倍

 

公式4

從鄰近個案看房價

在同一個區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

假設得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋每坪30萬元,近期也有新成屋拍價為20萬元。

新成屋價→(30萬元+20萬元)2=25萬元左右,或20萬~30萬元

 

註:此算法較為籠統,使用時,宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

 

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金房子總價,故房子總價=月租金12投報率

大台北→投報率大約為1.5%~2.5%

大台中→投報率大約為2.5%~4%

大高雄及大台南→投報率大約為3%~5%

 

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北→房價約為租金的400~650倍

大台中→房價約為租金的300~500倍

大高雄及大台南→房價約為租金的250~400倍

 

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基金未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

 

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出,以及兩成利潤,因此可以得出以下公式:

預售屋每建坪單價=【購地價土地坪數容積率160%註1+營造成本註2】140%註3

假設建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元100坪225%160%+15萬元)140%=91萬元

 

註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商也會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

 

公式8

速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法

1.     若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價2,依上述例子為1.8億元100坪2=90萬元

2.     1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元100坪=180萬元

 

今周刊

若是您有這些不動產需要處理的話.可以來電: 〈02〉2587-1616或是行動電話:0912-913923 洽詢高仕不動產  陳總98北市經證字第00018號

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▲桃園南崁生活圈向來受台北客、換屋族青睞,以3_4房換屋型大樓為主流產品。(圖/信義房屋資料照片)

 

桃園市有不少地區屬高房價的蛋黃區,若以屋齡5年內住宅單價來看,龜山區、桃園區及中壢區為前3名高價區,但若觀察平均住宅行情,除仍以龜山區為最高價外,蘆竹區反而異軍突起成次高價區,且是唯一平均房價高過新屋行情的地方。專家分析,因主要交易區域多為屋齡新的大樓,少有老舊住宅拉低行情,故能維持相對高的房價。

根據信義房屋統計今年截至9月的桃園市成屋住宅價格,5年內住宅單價以龜山區26.4萬元最高,桃園區、中壢區各以23.1萬元、19.7萬元居2、3名,蘆竹區僅為18.6萬元。但從住宅平均單價來看,龜山22萬元最高,其次是蘆竹區的20.3萬元,不只高於桃園及中壢區,也比蘆竹區的5年內新成屋高,相當特出。

信義房屋南崁光明店專案經理吳昭輝解釋,桃園區雖有中正藝文特區、中壢區也有SOGO海華特區的高單高總豪宅產品,但周邊老舊住宅也多,因此平均房價不如新成屋高,而蘆竹主要交易集中在南崁地區,區內約95%以上為大樓,且屋齡多在20年內,因此平均單價維持在相對高價。

也因鄰近新北市,吳昭輝指出,南崁地區約有4~5成買方來自雙北,其他買方則為在地就業的居住需求,包含航空業、物流業及免稅店等,因在此設立總部,聚集許多員工,以3~4房大樓為主力,屋齡10年內大樓單價26~28萬元,15~20年大樓22~25萬元。至於蘆竹主要交易區塊集中在南崁,其中下南崁的光明國中小周邊,因為明星學區,吸引許多家長購屋設籍。此外,吳昭輝表示,南崁地區商圈聚集,有Costco、特力屋、台茂購物中心,且鄰國道1號南崁交流道,交通相當便利,自住型買方相當多。

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警方連夜抓到嫌犯賴姓男子,根據了解,他們的母親去年過世,留下三棟房子和一筆1200坪工廠土地,市值超過三億元,三姊弟雖然一人有一棟房,但小弟不滿,這上千坪工廠是他和父母打拚20年的成果,他只分到其中80坪,尤其老母親遺囑,把地上物和媽媽的土地持份全歸大姐,讓他心生不滿!

案發現場,就在門口地板上都是血跡,姊弟爭遺產,演變成刑事案件!親友說,老母親的遺囑,是雙方爭執關鍵!

 

記者vs.鄰居:「這三棟都是他們的嗎?對啊。」

 

連著的這三棟房,是賴姓男子的母親留給三姊弟的遺產,老媽媽去年過世後,三姊弟一人一棟房,但關鍵是另一筆大約1200坪,換算市值超過3億6千萬元的工廠土地。

 

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根據了解,嫌犯學機械,工廠是他和父母共同創立,打拚20年後,廠房出租,一個月有16萬租金,但他和哥哥都沒拿到。

 

親友說,賴姓男子父親生前,就把土地分四筆,當時沒有大姊名字,爸爸過世後,持份再分四等分,換老母親立遺囑,把自己那一份都留給女兒,小弟雖持有80坪土地,但地上物歸大姊所有,因此他也難以處分,最近因為土地準備過戶了,他急著找上姊姊談判!

 

鄰居vs.記者:「他媽媽經常都是她在照顧,都是他姊姊在照顧?對都姊姊在照顧,顧多久了?幾十年了。」

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親友說,他們的老母親中風20幾年,小弟經濟狀況比較不好,不過當婦產科醫師的大弟每個月也會金援姊姊,幫忙照顧母親,最後6年,媽媽住進呼吸照護病房,費用除了大弟支援,後來就由工廠租金支付!

 

大姊因為長年照顧年邁母親直到媽媽離世,可能因此多得一份遺產,沒料到卻也因這遺囑讓手足彼此傷害!

TVBS新聞網 洪彩綸 賴重榮,廖文漢

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正式啟動 全家福社區海砂屋都更再推進@自住尋屋/投資購屋/持分屋/公設地/危老屋重建/0912-913923高仕陳總 

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日本投資人愛委託管理「整組打包出租」 20.3%爽收錢超閒:租房產公司 原文網址: 日本投資人愛委託管理「整組打包出租」 20.3%爽收錢超閒:租房產公司土地買賣/不動產投資/不動產買斷/持分土地/持分房屋/公設保留地/簡易都更/危老房屋重建/法拍代標/專業房地產疑難雜症@0912913923高仕陳總

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【文/連珠君】買房一圓成家夢是令人開心的事,但只要有一個環節不注意,就可能發生糾紛,令人煩悶。本次Yahoo奇摩大調查發現,民眾認為,購買預售屋跟法拍屋最容易產生糾紛,購買對象則以代銷、直接跟屋主購屋最容易發生糾紛。另外,對於最怕遇到何種糾紛,則以隱瞞重要資訊、房屋漏水及產權不清楚比例最高。

對於購買哪類產品較容易產生糾紛?有高達42%的民眾覺得預售屋及法拍屋最容易發生糾紛,網路地產王總經理陳韻如指出,法拍屋因為一般民眾較不容易接觸,其物件又是來自於銀行的不良資產,還有點交及不點交的疑慮,因此,讓民眾覺得容易產生糾紛並不意外。

註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

不過預售屋竟然與法拍屋並列第一,對此,陳韻如感到意外,可見過去預售屋所製造的糾紛,對民眾心理影響很大,事實上,現在資訊相當透明,包括政府對於預售屋合約的規範、查詢政府重大建設,或是利用GOOGLE MAP觀看實景等等,近年來糾紛已經逐漸減少了。

地上權少見 民眾滿頭問號

至於第3名的地上權,台灣近幾年此類型產品漸多,也是民眾比較少接觸到的,加上對未來有使用期限,屆期之後會怎麼發展都不清楚,也無土地產權,因此容易對地上權產品有些疑慮。

另對於購屋對象則有26%民眾認為,向代銷業者購屋最容易發生糾紛,主要因為購買預售屋跟新成屋,第一線接觸到的多是代銷公司的銷售人員,買完之後,其實也就跟他沒有太大的關係,但買方很大的一個疑慮,在於代銷業者所承諾的事情,建設公司是不是都照單全收,這一塊的信任度其實是比較低的,所有代銷承諾的項目還是要白紙黑字的寫進合約內。

註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

不管是透過房仲或代銷購屋,民眾都很擔心銷售方會隱藏重要資訊,分列1、2名,甚至透過房仲購屋有高達一半的民眾最怕遇到隱瞞重要資訊,對此,陳韻如表示,在中古屋其實民眾最怕是買到海砂屋、輻射屋跟凶宅,這也是一般民眾最難去處理的3個問題,至於新建案就要看建商過去的信用及品質。

第2名房屋漏水佔了34%,比例也不低,這部分買方應多做功課,例如窗框、有水的廚房、浴室及違建的部分,如陽台外推,都是較容易發生漏水情形,這部分要看得再仔細一點。

註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
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產權難造假 屋況歧見多

房仲銷售房屋會提供不動產說明書,其中包含產權及屋況說明,產權的部分為政府的資料,這部分比較不容易作假,但屋況說明書是由屋主填寫及簽名,屋主對屋況說明書是有法律責任的,如果勾選不符合,買方可以依據屋況說明書,做法律的主張。

另外,屋況說明書還是存在漏洞,以凶宅來說,屋主持有期間內不是,就可以勾否,且無法律責任,但民眾只要曾經是,就會認定是凶宅,或是屋主、仲介為求好賣,漏水、凶宅、輻射屋、海砂屋等不利的部分通通都勾否,導致屋況說明書時至今日,還無法獲得買方的信任及認同。

註:共8萬1415人參與投票 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
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不動產。(圖/記者張菱育攝、示意圖)

父母的財富想要傳給子女,不動產也是相當重要的傳承工具之一,但是父母要將不動產傳子女,要用「贈與」好還是「繼承」好?安永聯合會計師事務所表示,不論是透過贈與或者是繼承的方式,都要考慮子女在短期之內是否會有出售房屋,會有房地合一稅的問題。但是,如果以單純轉移來說,繼承不計算土增稅、免稅額又較高,相對來說比較有利。

 

不動產移轉給子女有兩種方式,一為採取贈與的方式送給子女,主要有土地增值稅、贈與稅兩種租稅負擔,一般父母都會利用每年贈與免稅額220萬元逐年贈與子女,具節省贈與稅的負擔效果。另外,因為不動產的方式是以公告現值(土地公告現值或者房地公告現值)計入贈與總額,而公告現值多半低於市價,同樣能夠有效降低贈與稅。

另一種方式則是由繼承方式移轉不動產,由繼承方式轉移土地,免土增稅外;且遺產總額當中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1200萬元、加上喪葬費123萬元,以及直系血親卑親屬的扣除額50萬元,起碼有1373萬元不會被課到遺產稅,而且子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅負就會降低,也是可以考慮轉移給子女的一種方式。

房地合一稅上路之後,不論是透過贈與或繼承轉移不動產,一定要考慮未來用途,短期內出售恐要付出更多的稅負。安永解釋,主因是繼承與受贈取得的不動產,當子女出售時其財產交易所得,應該以成交價(市價)扣除受贈時的房屋評定現值或者土地現值按政府發布的消費者物價調整之後價值,與相關必要費用後的餘額為所得額,再減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額後的餘額,按規定稅率計算應納稅額,課徵高額的房地合一稅,這是民眾在移轉不動產、財富傳承時一定要考慮。

比較繼承、買賣與贈與的三種方式,其中繼承的方式最為單純,且免稅額對多數的家庭而言都是足夠的,如果想把不動產留給特定的繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提之下,可用遺囑的方式指定。而買賣與贈與的差別在於,買賣方式的土地增值稅可以使用一生一次自用住宅稅率;但是贈與則無法,還可能被課徵高額的贈與稅,還可能被課高

額的贈與稅,整體來說買賣方式相對划算。父母與子女之間如果以買賣方式移轉不動產,除了土地增值稅外,要注意資金流程

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不動產移轉給子女方式比較表。(圖/安永會計師事務所提供)

記者吳靜君/台北報導

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拜台商回流、自用型廠商需求殷切所賜,工業地產市場已持續五年的大多頭格局,買氣熱呼呼!據商仲公司的最新統計,今年以來,建商前三季砸下至少100億元,紛紛搶進卡位,收購工業用地,創下近十年最大手筆紀錄。

工業地產市場是今年不動產市場上,買氣最強勁的大熱門之一,買氣更是涵蓋全台。世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司最新統計指出,2019年前三季全台工業地產交易量共計494.6億元,其中工業土地交易金額較去年同期成長58%,顯示目前工業市場熱絡的交易情況。

在工業地產市場的類型方面,其中工業土地,2019年前三季成交金額達175.0億元,較去年同期成長將近六成,佔整體工業地產市場總交易量約35%。

在買方類型方面,主要收購工業土地的最「大戶」,是本土建商,累計前三季總計砸下109億元,佔前三季工業土地總交易的62%,也改寫最近十年同期的新高。
在工業土地的成交行情方面,更呈現連續五年持續攀升的大多頭格局,開出大紅盤。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示,全台工業區土地平均地價連續五年呈成長趨勢,上半年全台平均價格為每坪12萬8,752元,年增4.6%,主要受北部及中部工業區價格上漲帶動。

 

上半年中部工業區地價成長5.2%,成長幅度居全台之冠(工業區平均地價年增率:北部4.7%、南部3.4%、東部1.0%),顯示中部工業區因價格相對平實,且設廠需求穩定,平均地價成長空間較大。

至於在工業土地主要成交區域方面,前三季是集中在北北桃三都,成交額約佔全台工業地成交總額的80%。除因這三區的土地價格較高,亦代表北部工業區的區位深受投資人青睞,其中如靠近台北市中心的北投士林科技園區內土地交易便日趨熱絡。

除了工業土地方面,工業廠房、廠辦,更是工業地產市場的熱門產品。累計今年前九月廠房及廠辦交易金額達319.6億元,較過去十年同期平均高出近30%,主要受惠於電子業為首的廠商擴產需求穩定,加上部分企業購買營運辦公室所致。

世邦魏理仕認為,今年以來工業土地投資需求增加,除因製造業廠商持續購買自用土地外,本土建商加入獵地行列,以及公部門釋出部分產業用地,皆有助提升工業地成交量。

隨著台商在中美貿易戰的陰霾下陸續回流,多家建商看好雙北廠辦市場後市,紛紛於前三季購地,預計未來興建廠辦大樓,以供租售。此外,自用型買方投入廠房及廠辦的投資金額逾261.3億元,佔廠房/廠辦總交易量的82%,顯示製造業者為儘速投入生產,更傾向購買現有廠房。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,在利率水準維持低檔下,製造業對於購買工業地產將維持濃厚的興趣,惟部分熱門工業區的地主,對價格抱持高度的期待,將導致市場成交案量減少,未來幾季特定工業區的地價上漲速度,可能減緩。

 

工商時報 蔡惠芳 

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捷運三鶯線全線動工,加上人口持續進駐,帶動三峽北大特區房價上揚,近兩年漲幅達11%,除了小資家庭,房仲業表示,看好未來,換屋族、置產族也紛紛搶進。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,相較雙北蛋黃區,北大特區2字頭房價,CP值相當高,未來房價還有上漲空間。

 

台灣房屋近日統計三鶯線沿線各站房價變化,根據實價資料,目前已全面開工的12站點,以台北大學房價表現最亮眼,平均單價從2017年24.4萬,2019年來到27.3萬,1坪上漲約3萬元,漲幅達11.7%。

 

除了房價逆勢上漲,根據新北地政局統計資料,三峽地區今年1~8月交易量合計達1,167棟,與去年2018同期861棟相比,成長也達35.5%,其中大多數交易量集中在北大特區。

 

張旭嵐分析,三峽北大房市率先脫離盤整,價量齊揚,和區段條件佳,房價相對低,人口成長、生活機能快速提升,以及三鶯線全線動工,進度加快有關。

 

其中在區段條件部分,北大特區人文氣息濃厚,全新的住宅、棋盤式的街廓、學勤路林蔭大道以及優質的國小、國中學區,吸引小家庭進駐,目前平均房價2字頭,也令一般雙薪家庭心動。

 

由於環境佳,三峽北大近年掀移民入住潮,目前三峽地區人口已逼近12萬人,10年間成長18%,主要都落腳北大特區。

 

大量人口移入除了帶動強勁居住需求,也讓生活機能快速提升,星巴克、全聯、3C家電都已進駐,各類診所和商家也一應具全。

 

至於捷運,根據新北市捷運局資料,目前三鶑線工程進度已達32%,其中基礎已完成66%、墩柱完成43%,全線12個車站都已在建造中,預計2023年可完工通車。

 

台灣房屋三峽北大大學特許加盟店店東陳麗昭指出,目前北大特區客群,以台北市為最大宗,以首購需求為主,也有不少來自新店、板橋、雙和等地換屋族,由於看好特區未來房價,資產族也開始在當地投資置產。

 

陳麗昭表示,目前北大特區以屋齡5~10年,30~45坪電梯大樓三房為主力產品,單價約落在26~36萬之間,總價依照社區規劃,從900萬到1,680萬都有,部分新案有傳出4字頭行情。

 

經濟日報  記者游智文/攝影

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「媽媽今天過得好嗎?」新北市中和區「樂陶居」銀髮健康宅管理經理蔡孟偉熱情與住戶打招呼,標榜只租不售的銀髮健康宅,與青年社宅為同棟社區,目前80間房間已有9成滿,除了有交誼廳、麻將間、KTV,另有專門生活管家、護理師團隊全天候服務,且提供家庭房型共居,整體入住均齡78歲,但最小住戶只有4歲幼童,打破舊有對老人宅缺乏隱私、只有長者能入住刻板印象。

日勝生集團配合新北市政府青年住宅政策,規劃中和秀峰段青年住宅,基地位在中和景德街、秀峰街口、樓高15層樓,已完工,鄰近景平路主要道路,周邊公車班次密集、且離捷運景安站不遠,未來又會有捷運環狀線交通便利,且有景新國小、興南夜市、景平路大潤發等量販店,採買也十分便利,吸引不少人住。

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而中和社宅12樓規劃為銀髮健康宅「樂陶居」,去年開始招租,共有80個房間,又分單人房、雙人房、家庭房,每月租金2.2萬~3.8萬元不等,每間基本配備包括冷氣空調、廚房、電陶爐、冰箱、電視等,能夠提著一卡皮箱入住。

另有適老化家具,像是衣櫃及抽屜開關靜音、相對硬挺質地的沙發、床墊等,防止長者肌力不足無法自行起身,以及使用原角處理桌椅防撞,且房內整體色調採暖色系,並在浴室加裝求救鈴及扶手協助。

為確保長者平日起居安全,團隊早、晚電話問安外,且附有固定式、隨身攜帶的安全定位系統,及緊急求救系統,同時仍尊重每位住戶隱私,不輕易打擾住戶,但每周固定安排免費活動,像是體適能課程、桌遊、唱歌、慶生、迎新活動等。

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除此之外,社區以家為核心精神出發,雖有專門社工師、生活管家、清潔團隊、護理師、行政、庶務全天候24小時服務,類似長照機構全面照護,但每戶都保有自身隱私,深獲大眾青睞,目前整層出租率達9成,住戶中不乏海外歸國,或者小孩在北部工作,將中南部爸媽接到北部養老。

負責管理經理蔡孟偉表示,銀髮健康宅共有80戶,入住均齡78歲,當中最小居戶只有4歲幼童,與阿公阿嬤同住十分開心,因為與社宅同社區時常有年輕人來來去去,年長者不會有被侷限或排除在外感覺,反而可以與年輕人共居同社區,另類「青銀共區」也令雙方自在。

   蔡孟偉表示,「樂陶居」只租不售,卻又類似長照全面照護,但以家為核心出發,打理長者生活起居、環境清潔及心理關懷等,不過除非住戶同意,否則不會侵犯個人隱私,且長者擁有日常社交機會,不用侷限於一扇窗戶、一個電視螢幕認識外界,透過參與定期課程,與周邊鄰居串門子彼此互動,也能認識新朋友,度過人生第4個黃金20年。

 

記者黃靖惠/綜合報導 ETtoday房產雲

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一名網友之前在基隆住過10幾年,當時每天開車到台北市工作,一天大概花60至90分鐘通勤,但他仍樂此不疲,因為他住在房價相對便宜的區域,所以花多一點時間通勤也合理,但他很納悶,常常聽到有人在抱怨房價太高,為什麼這些人沒考慮過在基隆買房呢?

 
 

 

原PO在PTT表示,他和老婆都是在台北市工作,兩人每天開車到內湖和市政府站,即使是擁擠的上下班時間,來回1個半小時內都還可接受,這讓他想到,如果在雙北工作的人願意住基隆,是否「雙北的房價就不會高不可攀」?

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原PO透露,基隆的房價和北市相比便宜很多,「一坪8萬到14萬滿地都是」,如果在北市工作的人不要整天想著擠進台北市,把預算用來在基隆買房,如此一來不但能買到更大的房子,離台北市也不會算太遠,「基隆為什麼不好,為什麼大家來都沒來看過就幾乎不考慮?」

 

 

網友點出不考慮基隆有三大主因,潮濕、市容老舊、學區少,「潮濕吧!市容很老舊!」「基隆市容爆差,治安差、潮濕、素質差。」「住基隆的衣服都有濕臭味。」「基隆太常下雨了,實在很不舒服。」「冬天待沒幾個月保證你憂鬱症。」「基隆市區一個乾淨安全的溜滑梯都沒有,冬天更有下不完的雨,如果沒小孩單純住基隆,通勤台北上班沒什麼問題,但考慮小孩活動空間及教育資源就有點退縮了。」

還有人提到,他們寧願選擇淡水或是桃園,「這種單價不如選淡水,至少還有捷運勒。」「寧願買淡水+1,還有捷運。」「同意選基隆不如去桃園,一天到晚下雨的地方太不宜人居。」

記者黃可昀/綜合報導

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「路沖」是一般人在買房選擇地段時最忌諱的,挑房時看見有道路朝住宅而來就認定是「路沖」,老一輩的人也都會說買到「路沖」的房子不僅會有血光之災,而且還會衰一輩子,但實際上,路沖的型態變化很多,真假的判定有一定的解釋。

「路沖」是只一條道路一直線對向自己的住宅,但切記,是以自己住家的面寬判定而不是以整棟建築物做定論,所以許多人往往因為不太了解,都會扭曲或誤解「路沖」的真正意思,風水命理專家蔡上機表示,所謂充氣也分為兩種,一種是由地理環境造成的路沖;而另一種則是電線桿所形成的沖氣,住屋若正對這兩種沖氣,都會讓前途發展受到威脅,隨時可能有血光之災。

一般來說,路沖比電線桿更嚴重,簡單說,路沖就是整條馬路向著你來,而且路沖要位在兩棟建築物之間,因為建築物有高度,風便會順著此空隙流動,風速越強,沖刷則越大。但相對,若路沖只有一旁有建築物,也是路沖,但影響則較小。

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另外,馬路也有不斷的車輛,車輛行駛會產生很強的磁場,蔡上機說,一般人也可以自行測試,如果拿指南針在旁邊的話,路上車輛越多,行駛越急速,那麼指南針的偏移擺動就會越激烈,這也證實了,有車行駛的馬路磁場相當強。


所以自家住宅若是正對路沖的話,等於是被風強烈的沖刷、再加上車輛強烈磁場的影響,住戶在前途上往往就會遭受直接的影響與威脅,事業上也難有發展。蔡上機也說,路沖並不是沒有解決的辦法,在風水上以「遮、擋、化、鬥、避」五招來化解,一般民眾可以準備鏡子、陽台種小樹或用遮雨棚來擋煞,都可以消災解厄。

好房網News記者戴鈺純/台北報導

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中國大陸正在放十一長假之際,香港政府援引用緊急法禁止民眾蒙面、反而引發民眾不滿,使得抗爭行動邁入第18個周末。專家警告,香港已達無法回頭的轉折點,若緊張情勢持續,將重創香港經濟與港股,且牽動美中貿易戰與全球資金流動,成為全球經濟的「黑天鵝」。

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蒙著臉上街抗爭,港鐵大站也關閉,中國最大的三家銀行和香港最大連鎖超市百佳超市關門。曾準確預測2008年金融海嘯的知名避險基金經理人艾斯曼(Steve Eisman)便曾示警,香港抗爭可能危及美中貿易協議,甚至拖累全球經濟,成為下一隻黑天鵝。

香港經濟與股市將首當其衝。澳利亞金融服務(Oreana)投資總監普爾(Isaac Poole)認為,香港正陷入經濟衰退,而市場還沒充分反映這個利空。

普爾去年9月曾準確預測陸股將有一波上漲行情,這次他認為,貿易戰、全球經濟成長疑慮憂和持續的街頭抗議行動,將導致香港恆生指數到2020年底前,可能再跌25%,這個論點比彭博訪調的分析師悲觀。

香港零售管理協會董事會主席謝邱安儀表示,10月零售銷售的單月降幅將比8月創紀錄的減幅更大,預料十一黃金周的零售銷售將減少至少50%,成為香港零售商遭遇的史上最困難時期。她也呼籲,「大地產商和私人業主若不能與零售商共度時鞎,就是逼我們零售商去死」。

避險基金Hayman資本管理公司創辦人貝斯(Kyle Bass)認為,隨著抗議活動升溫,香港面臨「嚴重」經濟滑坡,他押注香港的聯繫匯率機制將被打破。

貝斯說,香港經濟正在消耗流動資金,香港外匯存底在9、10月惡化,在接下來的12個月至18個月中,大量的資本和投資資金都將外流。貝斯管理一個專注於香港的避險基金,他在金融海嘯期間因成功做空抵押貸款而成名。

對兩岸三地的影響部分,香港政論學者鄭宇碩接受金融時報訪問時說,香港政府過於認真於順服北京的意志,無心為香港民眾權益站住立場,已在廣大民眾心中失去合法性。香港的一國兩制提前失靈,也升高台灣反中情緒,牽動台灣總統大選選情,由此來看,香港局勢也將是台灣明年1月總統大選之前的最大黑天鵝。

經濟日報

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〔記者徐義平/台北報導〕拜京華城賣掉所賜,第3季商用不動產成交總額高達621億元,創統計以來35季單季以來、單季新高,前3季累積金額達1157億元,已經是超越過去6年每1年度交易總額,此外,土地交易也相當火燙,前3季累積成交總額已逾2千億元,也同步超越過去6年每1年度交易總額,商仲業者更預期,今年土地、商用不動產全年交易總額,將突破2011年統計以來新高紀錄。

根據高力國際調研部董事梁儀盈表示,今年前3季商用不動產累積交易總額已逾千億元、約1157億元,光前3季的交易總額已經超越2012至2018年每1年度全年的交易總額,主要是受到京華城及南港世界明珠辦公大樓等2大指標交易案衝高第3季整體交易總額所致。

本季商用不動產單宗最大的交易案便屬京華城,成交總額高達372億元,一舉將零售商場推往本季商用不動產類型的交易首位,占整季比重逾6成。高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠強調,本季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣仍熱絡,本季累計交易金額逾百億元、約113.4億元,占整體比重約18%,商辦交易總額則約75.1億元,占比約12.2%。

本季買家購買目的主要是投資取向,包括REITs、投資或資產管理公司、製造業、金融保險等,投資目的為主的交易金額達470億元,且買進類型相較多元。至於,自用買家則多以製造業為主,主要仍是買進商辦以及工業不動產。

若進一步觀察壽險業者的投資占比,前3季站比僅1成,相較過去動輒3、5成起跳的比重,今年竟然出現如此低的比重,倘若第4季壽險業者不積極出手,甚至有可能創下至少9年來的壽險投資比重新低紀錄。

北市頂級商辦租金 半年漲幅逾5%

根據高力國際第3季辦公室市場行情報告,過去超過10年,北市商辦平均租金漲跌平均都在1%左右,但整體商辦租賃市場出現供不應求現象後,今年房東調漲租金不但企圖明顯,而且態勢相當明確,光是今年前3季累積漲幅便接近2%,其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5%,未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。

高力國際資深執行董事楊慧明指出,綜觀台北市各主要商圈,2019年幾乎沒有任何新增供給。儘管2020以及2021的未來兩年,包括遠雄大巨蛋、台北學苑以及新星興業仁愛站等3大新增供給、將有近5萬坪,不過,其中高達2/3皆屬於業主自用,可供應市場需求的物件更為有限,整體供給市場仍呈現緊縮的狀態。

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北市不動產糾紛 共有物分割逾百件@自住尋屋/投資購屋/持分屋/公設地/危老屋重建/0912-913923高仕不動產陳總

房產繼承學問大 須留意2大關鍵點營業項目:臺北市 新北市 桃園市@0912-913923高仕不動產陳總 (房屋.土地.公設保留地.持分不動產.特殊不動產.法拍不動產.危老重建 都更 改建 合建 委建 規畫.房地產投資)

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環評三大難案本周上菜,包括台中發電廠新建燃氣機組、大潭電廠7號機展延及彰化二林精密機械園區等三案,本周都將在環保署專案小組先後進行初審。這三案雖審查多次,但卻都是新任環評委員首度審查,加上三案複雜度高,環委能否亮綠燈放行,還有許多變數。

首先,台中發電廠新增燃氣機組計畫率先於10月1日登場,此案預計新建兩部燃氣複循環機組,希望2024年3月、2025年7月分別提供裝置容量各約130萬瓩。

然而,台中市政府上周特別召開記者會,針對此案表達強烈反對,要求台電減煤四成,若要新增燃氣機組,至少四部舊燃煤機組必須立即除役,否則中市府「絕不妥協」。

但台電強調,考量供電穩定,既有燃煤機組無法提前除役,僅轉為備用,與中市府僵持不下。尤其此案發展至今,已演變為中央與地方政府的戰場,適逢選舉年政治敏感時機,在中市府強烈反對下,要過環評這關恐怕不容易。

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接棒登場的第二案則是大潭電廠7號機展延環差案,預計10月2日初審,由於台商回流用電需求,加上民營電廠招標不順、地方政府限煤等問題,台電希望將7號單循環機組運轉時間展延三年,從原定今年底延至2022年底。

台電2017年為因應缺電危機,提出大潭電廠緊急發電計畫當救火隊,取代重啟核二,但當時計畫在環評初審時踢到鐵板,被環委要求重作環評,隨後不到14天卻又在環評大會由官方主導強渡關山,上演翻案大驚奇。

上一屆環委親身經歷大潭電廠環評「髮夾彎」,記憶猶深,如今台電又提出7號機展延案,環委難免態度保留、屢次留校察看。而新一屆環委是首度審理此案,台電若能釐清空汙增量疑慮,將有機會爭取過關。

最後則是編定已超過十年的彰化二林精機園區,也將在10月3日審查。

經濟日報

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市調統計,北台灣今年推案集中在新北市與桃園市,推案量前十名行政區,新北市有五區入榜,桃園三區,龜山區推案量最大,今年前九個月推案量逾490億元,較去年同期大增近180億,年增57%。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年推案大量區,多是建商看到買氣回升,才擴大推案動能,建商推案步步為營,不再像過去多頭時期矇著眼睛推案,一味搶時機。

根據住展雜誌統計,今年截至9月20日止,北台灣推案量前十名行政區依序為龜山、板橋、中壢、新莊、桃園、三重、新店、竹北、淡水、北投,其中龜山達491億最多,板橋、中壢、新莊也都在450億以上。

何世昌分析,龜山推案大爆發,主要是A7重畫區房價基期低,市場買氣熱絡,吸引建商大舉進場,預料A7重畫區推案潮將持續到第四季,全年案量可望輕鬆突破600億元。

排名第二的板橋,今年推案量486億元,比去年同期成長172億元,年增55%。板橋今年除了江翠北側重畫區,市區推案也不少,預計第四季還有200億案量釋出,全年案量上看700億元,將與龜山力拚龍頭。

排行第三名的中壢,今年推案集中在青埔特區。青埔先前因房價漲太快,賣壓大,房市一度停滯,但在房價降回到二字頭後,消費者開始回流,建案銷售穩定,建商推案又多了起來,在桃園地區一枝獨秀。

何世昌指出,今年推案大量區,如龜山、板橋、中壢、三重、新店、淡水與北投等地,先前多有不錯買氣,建商因看到買氣回升才加碼推案,但在案量持續放大下,是否會造成價格戰,有待觀察。

聯合晚報 記者游智文/台北報導

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中區國稅局表示,出售近年取得的不動產,需要主動申報房地合一稅,不過有三種例外,包括出售免課土地增值稅的農地、出售經政府徵收或價購的土地,以及出售公共設施保留地等,這幾種交易並不用申報。

官員指出,俗稱的房地合一稅,指的是2016年1月1日上路的房地交易所得稅新制,自施行至今已經三年多,若是交易近年取得的房屋,無論有無交易所得,納稅義務人都有義務主動申報。

不過有三種例外情況是不用申報的,官員指出,第一種是已在投入農業中的農業用地,移轉給自然人時,可以依據《農業發展條例》申請不課徵土地增值稅,也一併不用申報房地合一稅。

第二種情況是經政府徵收或價購的土地,官員指出,收歸公有的情況,雖然屬於移轉的性質,但是並不向納稅義務人施加申報房地合一稅的義務。

第三種情況是依《都市計畫法》指定的公設保留地,官員表示,這與第二種情況類似,但是指被徵收之前,在私人間互相交易、移轉公設保留地的狀況,其實這類土地本身用途受到限制、經濟價值較低,也不必申報課徵房地合一稅。

官員指出,房地合一稅在制定過程有參考土地增值稅,上述三種土地交易、移轉免申報狀況,其實也都符合土地增徵稅減免條件,在制定房地合一稅的時候,也減輕納稅人相關義務。

官員提醒,除了以上三種情況之外,多數的不動產交易案都要主動申報,中區國稅局近日審理房地合一稅交易案件時發現,有多起交易未辦理申報,而遭裁處罰鍰的案件,提醒納稅義務人多加注意,避免未申報遭補稅處罰。

 

經濟日報 記者程士華/台北報導

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