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保留戶、廣告戶、最後一戶…暗藏銷售玄機

 

不管是在熱鬧的市區街頭,還是走快速道路到新興的重劃區,很容易看到偌大的戶外廣告扛棒,或舉牌人的廣告牌上頭打著「「總價780萬元起, 10分鐘坐擁市區生活圈!」、「建商保留戶」、「地主保留戶釋出」、「倒數最後一戶」。

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民眾對這樣的房地產廣告銷售字眼並不陌生,但現場真的還有價格低於區域行情的廣告戶可以買嗎?那些「保留戶」是真的「保留戶」?還是實際上賣不出去的餘屋,裹上「精華保留戶釋出」的廣告文案糖衣,要誆消費者當冤大頭,傻傻花高價去買的「奧梨子」呢?專家指出,房地產包裝產品的手法,都暗藏銷售玄機,民眾選購時須睜大眼睛,避免被當「盤子」。

廣告戶兩策略:清C貨跟吸來客

對資金相對有限的自住首購族來說,看到低總價廣告戶上的數字,確實讓人心動。但廣告戶產品通常都會有一定的先天缺陷,比如位在華人忌諱的四樓、格局畸零不方正、陽台過大或室內面積較小、採光差或有暗房、開窗與臨棟棟距狹窄或窗戶面對防火巷…種種問題。為促銷這種賣相差的戶別,建商會用美麗的裝潢掩飾缺點,順便做成賞屋者參觀的實品屋,等於只有這戶買屋送裝潢,讓「廣告戶」就輕鬆賣掉!買家需考慮未來轉手價值貶低的問題。

還有另一種廣告戶,是所謂「不存在的廣告戶」,祭出誘人的價格,只為了吸引民眾好奇想去現場一探究竟,銷售小姐再趁機推銷其他「也很搶手的戶別」給你。

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保留戶為的是:哄抬價格

消費者看到保留戶都會納悶:把房子賣掉換現金不是比較好嗎?為什麼要保留?既然要保留了,幹嘛又拿出來賣?說穿了都是代銷業者哄抬價格的手法。

保留戶有幾種情況:一是建案熱銷,業主對現場跑單小姐下達「惜售」的指令,甚至鎖住某些精華戶或樓層封盤不賣,一兩個月就調價一次,等價格漲翻天時再釋出,讓客戶再加價搶購一波。

另外還有「地主保留戶」,通常位置坐向都不錯,因為不打算自住所以拿出來銷售。但也很有可能是建商在預售階段賣不出去的餘屋,到成屋階段謊稱是地主保留戶,藉此拉抬賣相的話術。

倒數戶撿便宜,但沒得挑

當民眾看到最後倒數幾戶的文宣時,有下列兩種可能:
1. 真的快結案了,建商想盡快完銷收尾,所以有機會撿到便宜,但房型就是所有人挑剩的。
2. 很可能也是促銷手法,明明還剩好幾戶,為吸引更多人到現場,祭出「倒數席次」、「最後一戶」的宣傳,到了現場搞不好就會告訴你「某樓層剛好有客戶退訂」,其實只是想把餘屋出清給消費者。不過會祭出「最後」、「倒數」字眼的,通常也真的進入銷售尾聲,樓層位置坐向戶別,其實也真的選擇不多。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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狗年房市走向/買理想屋 六策略教戰

2018-02-18 00:01:00

經濟日報 記者郭及天/台北報導

去年不動產市場谷底反彈,雖然力道偏弱,不過市場已感受到回溫的買氣,房仲專家建議,新年有購屋計畫的民眾,可擅用實價登錄拆算車位價格向鄰居打聽房價參考銀行估價議價殺單價再殺總價留意貸款成數六大策略,就能買到理想及符合需求的房屋。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,自2012年起已有實價登錄資訊,已累積相當充分的租售行情資料,購屋人在購屋前應先參考鄰近的實價資訊,衡量目前市場行情。

不過也需留意,實價登錄潛藏「單價陷阱」,有些交易單價為併入車位面積計算,有些則已拆算,由於車位價值遠不如房屋,許多業者及銷售人員為了讓房屋單價看起來低,把車位面積也一併計入計算,以此吸引買方目光,因此使用實價資訊時仍應確認單價是否包含停車位面積。

郎美囡表示,看房子不只看房屋內部,有許多看不到的細節,如周邊鄰居生活水平、凶宅等,多與跟鄰居、管理員、附近商店詢問該社區及屋況,多一層了解。 除實價登錄、謄本資料、房仲業者外,銀行對於區域的房價掌握度較高,因為銀行承接大量房貸,為房屋進行估價,若有屬意的物件,可先把地址提供給銀行進行估價,也可避免簽約後購買價格與銀行鑑價有重大落差的情形。

至於議價,郎美囡指出,目前房價並未見上漲動能,因此買方價格主導性較高,除了事前做好功課,心中有底行情多少、自己願意負擔多少,議價時建議先從單價開始議價,單價尾數試試能否去掉,再議總價,總價尾數能否去掉,如此一來就有兩次砍價時機。 雖然在放款信用管制後銀行大幅放款核貸條件、降低利率,不過還是可能出現貸款成數不足而違約的情況。

郎美囡建議,購屋人除了應精算自備款,及未來款限期或本利攤還的償還狀況,特別應提高自備款,或在簽約時於合約內註明,如房貸不足七成無法負擔,應在合約中寫明「以房地為擔保設定抵押貸款不足售價七成,買賣合約自動解除」。

文章出處:https://house.udn.com/house/story/5888/2981906

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