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有關申請農田水利設施兼作其他使用，申請人無法取得共有土地所有權人同意書

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 11103502530 號

發文日期： 民國 111 年 02 月 07 日

要旨：

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通

設定地上權破解共有人優先承購 明年起行不通 (本文出處請點擊)

2023-11-07 12:35 經濟日報／ 記者 顏瑋辰 ／台北即時報導

根據內政部資料，近日吹起「等房風」繼承趨勢，繼承移轉筆數飆增，原因除房價高不可攀外，專家提醒還有土地法34之1條將於明年元旦上路，恐會加速逼迫陳年舊案繼承人，於今年下半年趕緊處理繼承案件，以免明年新法上路後動彈不得。示意圖，圖片來源／Ingimage。

土地法第三十四條之一執行要點 (113年1月1日生效)

中華民國112年8月22日台內地字第1120263067號令修正全文，並自中華民國113年1月1日生效

第 1 點

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）第一項規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。

第 2 點

※基地、房屋、出賣時，優先購買權函釋

土地法 《第 104 條》【相關實質法規】

最新法規條文

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

解釋函

☆租佃爭議

裁判字號： 最高法院 108 年度台上字第 1666 號 判決

案由摘要： 租佃爭議

裁判日期： 民國 108 年 10 月 17 日

裁判要旨：

★土地法第 34 條之 1 處分實務(五)

申請登記檢附文件

1.土地登記申請書

1.備註欄

A.依土地法第 34 條之 1 第 1 項至第 3 項規定辦理，如有不實義務人願負法律責任（土地登記規則第 95 條、土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點(一)）

☆土地法第 34 條之 1 處分實務(二)

共有物處分之適用

以有償讓與為限

土地法第 34 條之 1 所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

祭祀公業調解

耕地三七五租約有數人共同出租或共同承租，出租人申請收回耕地時，如部分出租人或部分承租人符合收回耕地或續訂租約之規定，其租約應如何處理

發文單位： 法務部

發文字號： （81）法律字第 06647 號

發文日期： 民國 81 年 05 月 05 日

要旨：

※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範
※假處分所禁止為之處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範

發文機關：臺北市政府法規委員會
發文字號：臺北市政府法規委員會89.6.17.簽見
發文日期：民國89年6月17日  有關○○建設股份有限公司已領有建築執照並申請辦理變更設計中，其建地遭第三人聲請假處分應如何處置之相關疑義，本會意見如下：
一、本件 貴局如認士林地方法院函覆略稱「不得為私法上之處分行為」仍未盡明確，難以
  憑辦，似以再去函請求釋明為妥。至於 貴局所詢關於法院釋示之私法處分行為，是否
  即土地法第三十四條之一執行要點第二條所稱之處分行為乙節，查本件假處分所禁止為
  處分行為，其標的為共有土地持分權利，並非共有土地標的物本身，而土地法第三十四
  條之一執行要點第二條係就共有土地標的物進行規範，與本件假處分之情形不同，自不
  宜以其規定作為解釋處分行為之依據。又其中變更設計及變更起造人、承造人、監造人
  部分，並不涉及持分權利之處分行為，應不受本件假處分之影響。
二、另則，參照土地法第三十四條之一之立法意旨，本在促進土地利用，避免以少害多，本
  案建築申請人既已依該條規定取得全部土地權利，倘若仍准持分低於三分之一之少數權
  利人以類似之假處分方式阻撓全部興建，勢將導致土地法第三十四條之一之規定淪為具
  文，損害多數持分權利人依上開規定享有之權利。故土地權利人如擁有持分合計逾三分
  之二以上者，依土地法第三十四條之一規定即享有處分權，而得興建房屋，從而本件假
  處分權利人既只就本件土地應有部分二○一分之七主張享有權利，尚未達三分之一，依
  舉重明輕之法理，自應有土地法第三十四條之一規定之類推適用，亦即，本件假處分應
  不影響土地權利人繼續施工及申領使用執照。
三、何況依本案事實，債權人聲請假處分，係以該五九五地號由原土地共有人廖○○君出售
  予債務人林○○君時有假買賣之嫌為由，惟就土地法第三十四條之一之規定而言，縱認
  該次買賣日後因屬虛偽，而就持分二○一分之七部分遭撤銷並回復原狀，多數持分之土
  地共有人（權利人）仍可依法再次買賣或處分土地，故債權人於此請求貴局依假處分禁
  止土地興建房屋，以維持空地現狀之實益，似並不存在。因此，本會認為內政部72.11.
  24臺內營字第一九二六二六號函、台內營字第七四二三八○號函等函示意見，應僅係針
  對全部建築基地或其中部分基地均遭假處分查封者而言，在本案係只就共有土地應有部
  分二○一分之七查封，並非就共有土地全部或部分為假處分，其情形既有不同，似以不
  適用為宜。
四、再者，在假處分之聲請，法院得命債權人就債務人應受之損害提供擔保，本案債權人僅
  就該五九五地號持分二○一分之七之土地價值提供擔保，所欲請求 貴局停止受理建築
  變更申請者，卻是五九五及五九九地號全部持分土地，兩者價值顯不相當，實不足保護
  債務人合法權益，故本會上述解釋亦較符合公平合理原則。
五、本件為昭慎重，如 貴局認為仍有疑義，關於建築基地同一地號遭假處分查封之持分權
  利未及三分之一之情形，是否應依內政部上開函釋意見一致辦理？或者應准建築申請人
  繼續各項申請，以區別不同事實，兼顧對立雙方當事人之權益？建請貴局就此再函請內
  政部釋示，以為辦理之依據。

規範基礎

★部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

部分共有人依土地法第34條之1規定設定地上權予共有人之一或數人等登記事宜

【內政部99年8月27日內授中辦地字第0990725278號令】

★公私共有土地分割調處，公有土地部分之處分，無土地法第25條之適用

土地法 《第 25 條》

直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。

公布日期文號內政部92年7月8日內授中辦地字第0920010107號函

要旨

★核釋土地法第34條之1有關禁止自己代理規定

★分別共有與公同共有併存之共有土地或建物，依土地法第34條之1規定處分全部土地或建物時，同意處分之共有人數及其應有部分計算方式

解釋函令

公布日期文號

內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函

要旨

共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有之土地者，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購

裁判字號： 最高法院 97 年度台上字第 2222 號 民事判決

案由摘要： 所有權移轉登記等

裁判日期： 民國 97 年 10 月 23 日

裁判要旨：

共有人甲、乙、丙依土地法第34條之1規定，處分共有物，為他共有人丁提存其應受領之價金，提存所於准予提存後，發現提存人中之共有人甲於提存前死亡，不應提存。依提存法第10條第3項規定提存所應限期命提存人取回提存物；惟提存所究應撤銷原全部准予提存之處分？抑或僅得撤銷准予提存人甲提存部分之處分？

提案機關：臺灣臺北地方法院

共有人甲、乙、丙依土地法第34條之1規定，處分共有物，為他共有人丁提存其應受領之價金，提存所於准予提存後，發現提存人中之共有人甲於提存前死亡，不應提存。依提存法第10條第3項規定提存所應限期命提存人取回提存物；惟提存所究應撤銷原全部准予提存之處分？抑或僅得撤銷准予提存人甲提存部分之處分？

討論意見：

甲說：提存所僅得撤銷准予甲提存部分之處分。

土地法第三十四條之一執行要點(民國106年12月01日修正)《舊版》

法規名稱： 土地法第三十四條之一執行要點

發布日期： 民國 75 年 08 月 19 日

修正日期： 民國 106 年 12 月 01 日

1

依土地法第34條之1處分共有土地應如何辦理提存？

●請參照土地法第34條之1及其執行要點相關規定，並向受取權人住所地之管轄法院辦理清償提存。

●未同意處分之土地共有人已死亡時，應以其全體繼承人為受取權人，辦成一件。其繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；如各繼承人住所不在同一法院管轄區域者，得由其中任一住所地法院提存所辦理之。

準備文件：

1.提存書2份。（建議使用本院書狀範例1252.3）

Q有2筆繼承土地，在新莊，分區為住宅區，面積分別為110平方公尺及28平方公尺，各持分1/18，上有他人所有之未辦保存登記的4層樓違章建築，我想賣，請問怎麼賣?優先購買權的順序為何?

一、    請問怎麼賣?

持分面積約為2.3坪，推估土地收益為違章建築給付的租金

(一)與買方談妥出售條件後，應將出賣條件通知優先承買權人

所謂「優先購買權」是指所有人出售其房屋、土地之所有權時，他人得以主張以同一條件（如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）優先承購之權利。

關於土地法第104條有關地上權人優先購買權之審查執行

土地法 《第 104 條》【相關實質法規】

公布日期文號

內政部89年9月1日台內地字第8910270號函

要旨

★土地法第 34 條之 1 處分實務(三)

共有物變更之適用

1.變更適用條件

土地法第 34 條之 1 所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

2.變更適用之案件