高仕不動產部落客

☆土地法第 34 條之 1 處分實務(二)

共有物處分之適用

以有償讓與為限

土地法第 34 條之 1 所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

祭祀公業調解

祭祀公業管理人持憑法院調解筆錄申辦土地所有權移轉登記仍應提出同意處分之證明文件

神明會成立訴訟上和解

神明會之管理人倘未經神明會會員全體之同意，亦未依土地法第 34 條之 1規定辦理，即與第三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產，非經神明會全體會員之承認，對於該神明會會員尚不生效力。（內政部 82 年 3月 25 日台內地字第 8204123 號函）

協議價購

需用土地人於申請徵收土地前，與共有土地之所有權人協議價購其土地，該共有人自得依土地法第 34 條之 1 規定辦理（內政部 90 年 4 月 19 日台內地字第 9006354 號函）

信託財產處分全體受託人共同為之

同一信託之受託人有數人時，信託事務之處理除經常事務、保存行為或信託行為另有訂定外，由全體受託人共同為之。受託人意思不一致時，應得受益人全體之同意。受益人意思不一致時，得聲請法院裁定之。（信託法第 28 條第2 項）

信託財產特約之處分

信託契約非經委託人同意，受託人絕不得處分信託財產，受託人依土地法第 34條之 1 規定處分包含信託及其他未信託部分之全部共有土地者，未符合當事人約定之信託本旨而不應受理 信託契約第 13 條特約事項第 4 點既已約定：『除合建契約書另有約定外，非經委託人事前書面同意，受託人絕不得因委託人違反本契約或其他事由而處分信託財產。』而部分委託人未同意處分時，受託人依土地法第 34 條之 1 規定處分包含信託及其他未信託部分之全部共有土地者．．．未符合當事人約定之信託本旨而不應受理，．．．。（內政部 99.10.22 內授中辦地字第 0990051281號函復臺北市政府地政處)

分割耕地終止租約

農業發展條例第 16 條第 1 項第 5 款規定之分割耕地終止租約，應無土地法第34 條之 1 之適用

祭祀公業與承租人間擬依農業發展條例第 16 條第 1 項第 5 款規定分割耕地終止租約，其本質上係以無償方式將部分土地所有權分割移轉予佃農，如認有土地法第三十四條之一之適用，將強制剝奪未表示意見或不同意處分共有人之所有權，未符憲法對財產權保障之要求。準此，本件農業發展條例第 16 條第1 項第 5 款規定之分割耕地終止租約，應無土地法第 34 條之 1 之適用。 (內政部 98 年 1 月 15 日台內地字第 0970209427 號令)

共有土地權利之合併

1.查「本法條第一項所稱『處分』，以土地法第 34 條之 1 所稱之處分包括共有土地權利之合併。

2.「共有土地權利分割、合併者，應由共有人全體申請；標示分割或合併者，得由共有人依土地法第三十四條之一規定申請。」為地籍測量實施規則第 205條第 1 項第 6 款所明示，其前段係指於申辦共有土地分割及合併時，其申請人應以共有人全體為原則；至後段所稱土地標示分割或合併，應屬例外規定之情形，即分指標示分割或共有土地之標示合併及權利合併，得由共有人依土地法第 34 條之 1 規定申請之。

3.地籍測量實施規則第 224 條規定應檢附全體所有權人之協議書申辦部分，係指凡各宗土地之部分共有人，已依土地法第 34 條之 1 各項規定申辦合併複丈，由部分共有人代全體共有人檢附之協議書即視同經全體所有權人同意之協議書。

4.地政機關受理此類土地合併案應審視申請人檢附之協議書內容，部分共有人與他共有人應基於同一立場，依當期公告之土地現值及各共有人之權利持分核算合併後各共有人之權利範圍，以維護少數共有人之權益。 （內政部 91 年 1 月 31 台內中地字第 0910083243-2 號函）

繳清差額地價

市地重劃後仍分配為共有之土地，主管機關得另開立繳款書交予擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地之他共有人，代為繳清差額地價（內政部 83年 11 月 15 日台(83)內地字第 8313744 號函）

公私共有處分

共有土地或建物為公私共有者，有土地法第 34 條之 1 之適用。（土地法第34 條之 1 執行要點第 4 點第 1 項）

公共設施用地

公私共有之公共設施用地，依土地法第 34 條之 1 規定處分為私人所有時，仍應受都市計畫法第 52 條、第 53 條等相關規定之拘束

1.都市計畫法第52條規定，公有土地必須配合當地都市計畫予以處理，其為公共設施用地者，由當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用。同法第53條規定及行政院69年6月25日台內字第7172號函核釋有何種公共設施保留地得出售予興建事業人、76年1月21日台（76）財字第1230號函示：公有公共設施用地，政府僅得出租或讓售予獲准投資興辦都市計畫事業之私人或團體有案，是有關公有公共設施用地之處分出售，應依上開都市計畫法及行政院函示規定辦理。

2.公有公共設施用地，於都市計畫法既未全面禁止私有，自不宜一律認有受土地法第14條第1項第10款規定之限制，從而公私共有尚未徵收開闢之公共設施用地，於限制出售對象之規定下，仍得依土地法第34條之1規定出售予獲准投資興辦都市計畫事業之私人或團體。

3.內政部88年6月7日台內地字第8806045號函，係就土地法第14條第1項第5款所稱不得私有之「公共交通道路」，核釋不包括尚未徵收開闢之計畫道路用地，亦即公私共有尚未徵收開闢之計畫道路用地，其處分時仍有土地法第34條之1之適用

4.共有土地處分或移轉時，於其他法律有限制或禁止規定者，自仍應受其法律規定之拘束，爰公私共有之公共設施用地，依土地法第34條之1規定處分為私人所有時，仍應受都市計畫法第52條、第53條等相關規定之拘束。 (內政部101年11月22日內授中辦地字第1016652185號函)

他共有人死亡

處分後權利已不存在已有死亡免辦理繼承登記

依土地法第三十四條之一定處分全部共有土地或建物，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。（土地法第34條之1執行要點第8點（三））

繳清增值稅

應繳清該土地應納之土地增值稅，始得申辦登記

依土地法第三十四條之一規定移轉、設定典權或調處分割共有物時，得由同意之共有人申報土地移轉現值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後，始得申辦土地權利變更登記。 (土地法第34條之1執行要點第8點（五））

#共有不動產-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#透天厝#公設地#公設地解編#0912-913923高仕陳總