請求履行契約等#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

請求履行契約等

案由摘要：請求履行契約等

裁判日期：民國 111 年 03 月 30 日

裁判要旨：

（一）民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法第 1 條定有明文。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。

然當事人為解約定金之約定，倘未約定該解除權行使時期之限制，致不論契約履行狀況，皆有遭一方解除之風險，進而衍生履行爭議、勞費支出賠償或誠信問題，尚非法秩序所應然。我國民法並無解約定金之相關規定，惟實務向認法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，參考相關法理及誠信原則，就此契約漏洞予以填補，以圓滿達成契約目的，即認「當事人因解約定金約定之解除權行使，須於相對人著手履行前為之」（本院 72 年台上字第 85 號原判例、78 年度台上字第 694 號、84 年度台上字第 1213 號、第 1235 號、第 2857 號等判決就相類事實之法律問題，均為一致之法律見解）。

（二）土地共有人甲於出賣其應有部分後，復依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，與其他共有人過半數及其應有部分合計過半數，或其應有部分合計逾三分之二，而處分該土地時，甲就其土地之應有部分，即有兩次出賣行為。此與他共有人依該條項規定處分土地，甲雖未參與，然其應有部分仍為處分效力所及；或甲出賣其應有部分時，他共有人以同一價格共同或單獨優先承購（同法條第 4 項規定），致不能依約履行給付義務等情形有別，不可相提並論。

最高法院民事判決 111年度台上字第597號

上訴人王○君

訴訟代理人饒鴻鵬律師

被上訴人張○樺何○俊何○煌黃○鴻黃○鑾黃○斌黃○卿黃○旺張○益張○慶

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110年8 月25日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第390號），提起上訴，本院判決如下：主文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理由一、

上訴人主張：

㈠兩造先後於原判決附表（下稱附表）三(甲)欄所示簽約日，簽訂買賣契約書（下統稱系爭契約），伊向該表(丙)欄所示被上訴人，以(戊)欄所示價金購買(丁)欄所示被上訴人繼承自訴外人何○達所遺附表一、附表一之一所示土地（該土地以下統稱系爭土地，或逕稱各個地號土地）應有部分。

㈡伊已給付價金合計新臺幣（下同）37萬6,000 元，明細如附表三(戊)欄所示；且除000-0 地號土地外，其餘土地均已辦竣繼承或分割登記，依系爭契約第3條第2款約定，被上訴人應提出所有權狀正本、國民身分證影本、印鑑證明書影本及印鑑章，協同辦理土地移轉登記之申請書、土地增值稅申報書及於所有權買賣移轉契約書用印（以上各項下合稱提出權狀等事）。

㈢被上訴人與其他共有人事後將000 地號土地，移轉登記予訴外人洪○彤，即因可歸責於被上訴人之事由而給付不能，致伊所受損害與所失利益金額合計143萬8,895元（下稱系爭損害），被上訴人應負損害賠償責任。

㈣依系爭契約第3條第2款約定，求為命除張○慶外之被上訴人應就00-00、00-00、000地號土地應有部分，及000-0地號土地潛在應有部分履行提出權狀等事；並於原審為訴之變更，依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第226條第1項規定，求為命被上訴人給付系爭損害本息之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。

二、被上訴人之答辯要旨：

㈠依系爭契約第5 條約定，兩造均可任意行使解除權，伊據之於民國108 年12月17日通知上訴人解除契約，則系爭契約已解除，上訴人不得請求履約。

㈡000-0 地號土地應有部分仍為何○達全體繼承人公同共有，無所謂潛在應有部分，顯無從履行。況依系爭契約第3條第2 款約定，上訴人未給付第2期款，不得請求履約。

㈢伊依土地法第34條之1 規定，以多數決處分系爭土地，非上訴人可得預期利益，亦未受有損害。洪○彤亦為000 地號土地共有人之一，依法有優先承買權，被上訴人履行與洪○彤之買賣契約，無可歸責事由，亦非故意或過失之侵權行為。

㈣系爭契約第5 條約定價款，兼具損害賠償預定額之性質，被上訴人縱應負給付違約金責任者，亦應以此為限度，或應予酌減等語。

三、原審維持第一審所為駁回上訴人請求履行提出權狀等事部分判決，駁回其上訴及變更之訴，理由如下：

㈠兩造先後於附表三(甲)欄所示簽約日簽訂系爭契約，上訴人已給付價金合計37萬6,000元，000地號土地於108年9月26日出賣予洪○彤，並於109年8月11日辦竣所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭執。而系爭契約第5 條約定關於「賣方之繼承人」，應解為實際出賣系爭土地應有部分之被上訴人，始符合當事人立約之真意。

㈡依系爭契約第5 條後段約定：「……如賣方之繼承人不賣時，亦將已收價款全部退還甲方（應指買方）外，另賠償所收價款三倍之違約金，及繼承登記所發生之相關手續費（包括登記費、罰款……等）由賣方之繼承人負擔」等內容，可知賣方事先無須徵求買方同意，可不附任何理由返還定金，而解約不賣，並於解約後，再給付3 倍已收價款為解約之代價，該約定所謂「已收價款」、「所收價款」核屬解約定金，並兼具違約定金之性質。

㈢被上訴人分別於108 年12月17日以存證信函通知上訴人，其上載明解除系爭契約意旨，該信函業經上訴人收受，系爭契約即合法解除。職是，該契約尚未履行之債務，均因解除而歸諸消滅，上訴人不得依系爭契約第3條第2款約定，請求張寶慶以外之被上訴人提出權狀等事。

㈣000 地號土地固於締約後出賣予洪○彤，並辦竣所有權移轉登記。惟此乃共有人依土地法第34條之1 規定，以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，而處分共有物，並非被上訴人任意處分000 地號土地應有部分，屬法律容許簡化共有關係之處分權正當行使，應非侵權行為，亦無債務不履行之可歸責事由。

㈤從而，上訴人依系爭契約第3條第2款約定，請求除張○慶外之被上訴人應就00-00、00-00、000 地號土地應有部分，及 000-0 地號土地潛在應有部分履行提出權狀等事；並依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第226條第1項規定，請求被上訴人給付系爭損害本息，均無理由，不應准許。

四、本院判斷：

㈠民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法第1 條定有明文。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。然當事人為解約定金之約定，倘未約定該解除權行使時期之限制，致不論契約履行狀況，皆有遭一方解除之風險，進而衍生履行爭議、勞費支出賠償或誠信問題，尚非法秩序所應然。我國民法並無解約定金之相關規定，惟實務向認法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，參考相關法理及誠信原則，就此契約漏洞予以填補，以圓滿達成契約目的，即認「當事人因解約定金約定之解除權行使，須於相對人著手履行前為之」（本院72年台上字第85號原判例、78年度台上字第694 號、84年度台上字第1213號、第1235號、第2857號等判決就相類事實之法律問題，均為一致之法律見解）。原審未說明何以不予援用以填補契約漏洞之理由，已欠允當。

㈡兩造簽訂系爭契約，上訴人已給付價金合計37萬6,000 元；該契約第5 條後段所謂「已收價款」、「所收價款」，係解約定金性質；被上訴人得依該約定，分別於108 年12月17日通知上訴人解除系爭契約等情，既為原審所認定。

參以系爭契約第4條第1款、第2 款依序約定：「有關各項手續之稅費如繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、買賣登記規費皆由買方負擔。」「賣方繼承人如有積欠地價稅、工程受益費及其他負擔，概由賣方之繼承人負責繳清。否則買方得由未付款內扣繳。」等詞（見一審㈠卷33頁）；且上訴人於事實審主張：系爭土地分別於103年9月23日、 104 年8月8日完成繼承登記；關於所有繼承人之分割訴訟，早於108年6月10日經法院判決確定，被上訴人並無逕為分割登記之障礙，應依系爭契約第3條第2款約定履行協力義務各節（見一審㈠卷13頁）。

如果屬實，則於被上訴人依解約定金約定為解除權行使時，上訴人是否已著手履行其契約義務？

攸關被上訴人解除該契約是否合法，自應審認判斷。

原判決疏未注意及之，逕謂系爭契約業經被上訴人合法解除，即為不利上訴人之認定，自有不備理由之違法。

㈢土地共有人甲於出賣其應有部分後，復依土地法第34 條之1 第1 項規定，與其他共有人過半數及其應有部分合計過半數，或其應有部分合計逾三分之二，而處分該土地時，甲就其土地之應有部分，即有兩次出賣行為。此與他共有人依該條項規定處分土地，甲雖未參與，然其應有部分仍為處分效力所及；或甲出賣其應有部分時，他共有人以同一價格共同或單獨優先承購（同法條第4 項規定），致不能依約履行給付義務等情形有別，不可相提並論。

㈣000地號土地於108年9月26日出賣予洪○彤，並於109 年8月 11日辦竣所有權移轉登記，乃共有人依土地法第34 條之1規定，以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，而處分共有物等事實，固為原審所認定。

惟依上開規定及說明意旨，被上訴人是否為依土地法第34條之1第1項規定出賣000 地號土地之部分共有人，抑或其他共有人依該規定處分土地，致其應有部分為處分效力所及？

倘被上訴人於系爭契約成立後，再將000 地號土地應有部分出賣予洪○彤，能否謂其就給付不能之債務不履行，並無可歸責事由？

此影響上訴人能否請求系爭損害之結果，亦待釐清。

原審未予細究，徒憑上開理由，即認被上訴人為處分權之正當行使，進而為上訴人不利之判斷，亦有可議。

㈤上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

五、結論：本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。

中華民國 111 年 3 月 30 日

最高法院民事第三庭

審判長法官沈方維

法官張競文

法官陳麗芬