高仕不動產部落客

★共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者

裁判字號： 最高法院 104 年度台上字第 2467 號 民事判決

案由摘要： 請求塗銷土地抵押權設定登記等

裁判日期： 民國 104 年 12 月 24 日

裁判要旨：

看茶金想淘金？150萬元可當小農 龍潭3千坪茶園尋茶王

2022-02-14 11:29:11經濟日報 記者游智文／即時報導

電視劇《茶金》高收視率，讓不少人關注台灣茶葉市場。台灣房屋觀察實價登錄，去年全台有四筆備註茶園交易，其中新北坪林一處233坪茶園去年1月以150萬元交易。

另外三筆都在都在「茶金」主要拍攝地南投，其中魚池鄉、竹山鎮茶園成交總價分別為270萬元、400萬元，名間鄉名松路二段的一處茶葉加工廠，去年1月以1250萬元交易。

實價登錄以來，總價最高茶園交易，位於南投竹山鎮圓山段，面積約4391坪，2018年以4580萬元交易，包含地上製茶間一戶及製茶工具、機器設備，整個茶園和茶廠打包出售，購地還送製茶相關設備，讓新買家可以無縫接軌，直接經營使用。

☆持法院宣告調解無效之確定判決，就已辦竣調解分割共有物登記之土地，回復為未調解前之狀態，涉及第三人以善意取得之權利保障

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 10903511600 號

發文日期： 民國 109 年 07 月 28 日

要旨：

☆請求交還土地

裁判字號： 最高法院 100 年度台上字第 463 號 民事判決

案由摘要： 請求交還土地

裁判日期： 民國 100 年 03 月 25 日

裁判要旨：

銀行鑑價追不上房價 專家教你這幾招自救

2022/02/06 13:00文/記者朱語蕎整理

文/大家房屋企畫研究室副理郎美囡

疫情之下游資充沛，導致去年房價暴衝，市場上出現銀行估價跟不上房價上漲的速度，銀行鑑估出來的價值與購屋的價格出現落差，且依據金融聯徵中心統計，平均銀行核貸成數違建估價的7成左右，一來一往的差距，可能最後核貸的金額還不到購屋價金的6成，導致自備款不足的困境。

「土地建物參考資訊檔」免出門免付費網路輕鬆查！

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-02-06

筆記起來！「土地建物參考資訊檔」免出門免付費網路輕鬆查

新聞摘要

☆持分房屋●持分土地●買賣專業！

※北部地區共有不動產持分專業！

專營:房屋持分買賣、土地持分買賣(山坡地持分勿來)！

※共有房屋多元化專業處理方案，勿讓煩惱留給下一代!

※共有土地多元化專業處理方案，勿讓煩惱留給下一代!

☆請求分割共有物聲請撤銷訴訟繫屬許可登記

裁判字號： 最高法院 110 年度台抗字第 577 號 民事裁定

案由摘要： 請求分割共有物聲請撤銷訴訟繫屬許可登記

裁判日期： 民國 110 年 05 月 28 日

裁判要旨：

賣「畸零地」也要注意「眉角」

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-02-02

房地稅務！出售面積微小之畸零都市土地，仍須報繳房屋土地交易所得稅

新聞摘要

免驚！成屋買賣是登記日期，不是簽約日期

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-02-01

筆記起來！成屋買賣是登記日期，不是簽約日期

新聞摘要

提醒注意！替家人償還債務，贈與稅知多少

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-01-29

提醒注意！替家人償還債務，贈與稅知多少

新聞摘要

★歷史建築所定著之土地為第三人所有之補償案

• 解釋字號
• 釋字第813號【歷史建築所定著之土地為第三人所有之補償案】

• 解釋公布院令
• 中華民國 110年12月24日 院台大二字第1100036685號

• 解釋更正院令
• 110年12月28日院台大二字第1100037107號
  公布本院大法官議決釋字第813號解釋更正意見書一份

• 解釋爭點
• • 1、文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項有關歷史建築登錄之規定，於歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，未以取得土地所有人同意為要件，是否違憲？
  • 2、同法第99條第2項及第100條第1項規定，於歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，未予土地所有人相當之補償，是否違憲？

• 解釋文
• • 1

    　　文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項關於歷史建築登錄部分規定，於歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，未以取得土地所有人同意為要件，尚難即認與憲法第15條保障人民財產權之意旨有違。
    

  • 2

    　　惟上開情形之土地所有人，如因定著於其土地上之建造物及附屬設施，被登錄為歷史建築，致其就該土地原得行使之使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍之損失，而形成個人之特別犧牲，國家應予相當補償。文化資產保存法第9條第1項及第18條第1項規定，構成對上開情形之土地所有人之特別犧牲者，同法第99條第2項及第100條第1項規定，未以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當之補償，於此範圍內，不符憲法第15條保障人民財產權之意旨。有關機關應自本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨，修正文化資產保存法妥為規定。

• 理由書
• • 1

    　　緣聲請人慈祐宮（媽祖宮）所有坐落於新北市土城區土地上之案外人普安堂寺廟所有建物，經新北市政府以中華民國105年8月17日新北府文資字第1051510226號公告（下稱原處分）登錄為歷史建築，聲請人不服原處分，提起行政救濟，遞經臺北高等行政法院106年度訴字第24號判決及最高行政法院109年度判字第70號確定終局判決駁回。聲請人認確定終局判決所適用之文化資產保存法（下稱文資法）第9條第1項規定：「主管機關應尊重文化資產所有人之權益，並提供其專業諮詢。」（下稱系爭規定一）其中所定著之土地為第三人所有之情形，未以取得土地所有人同意為歷史建築之登錄要件，且原處分已剝奪聲請人本於上開土地所有權所有之自由利用、對無權占有者行使民法第767條規定之物上請求權等權能；暨同法第99條第2項規定：「私有歷史建築……所定著之土地，得在百分之五十範圍內減徵……地價稅……。」及第100條第1項規定：「私有……歷史建築……所定著之土地，因繼承而移轉者，免徵遺產稅。」（下併稱系爭規定二）分別對歷史建築所定著之土地所有人，給予減徵部分地價稅及繼承移轉時免徵遺產稅之優惠，於歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，對於如聲請人所受財產權限制之損失，相較於同法第41條給予古蹟所定著之土地所有人容積移轉權之規定，未給予土地所有人相當補償，系爭規定一及二均牴觸憲法第15條規定，有侵害財產權等疑義，向本院聲請解釋。核其聲請，與司法院大法官審理案件法第5條第1項第2款所定要件相符，爰予受理。
    

  • 2

    　　又文資法第18條第1項規定：「歷史建築……由直轄市、縣（市）主管機關審查登錄後，辦理公告，並報中央主管機關備查。」（下稱系爭規定三）固不在聲請人所明列之聲請釋憲客體範圍，惟因系爭規定三係歷史建築登錄之重要程序規定，就本件聲請案之判斷言，與系爭規定一密切相關，且其復為原處分之法律上直接依據，暨為確定終局判決所適用，故應認為系爭規定三與本件聲請具重要關聯性，爰將其併列入本件審查範圍，並作成本解釋，理由如下：
    

  • 3

    　　憲法第15條規定人民財產權應予保障，旨在確保個人依財產之存續狀態，行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴（本院釋字第400號、第709號及第732號解釋參照）。憲法上財產權保障之範圍，不限於人民對財產之所有權遭國家剝奪之情形。國家雖未剝奪人民之土地所有權，但限制其使用、收益或處分已逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之特別犧牲者，國家亦應予土地所有人相當之補償，始符合憲法保障人民財產權之意旨。
    

  • 4

    　　另依憲法第166條規定，國家應保護有關歷史、文化、藝術之古蹟、古物係基本國策。國家為保存及活用文化資產，充實國民精神生活、發揚多元文化，特制定文資法（文資法第1條規定參照），以保存、維護具有歷史、藝術、科學等文化價值並經指定或登錄之有形及無形文化資產，其中有形文化資產部分，除古蹟外，亦包括本件爭議相關之歷史建築等（文資法第3條規定參照）。是系爭規定一及三關於歷史建築登錄之規定，其目的係為正當公益。按歷史建築又不能離其所定著之土地而存在，是歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，則依文資法相關規定，土地所有人即同受有相應承擔，因歷史建築登錄所生不能自由利用、不能對歷史建築所有人行使民法第767條規定之物上請求權等財產權能之社會責任及限制。上開對土地所有人財產權之限制，就歷史建築登錄所欲達成之充實國民精神生活、發揚多元文化之目的言，自屬必要，不因土地所有人是否同意而有不同。從而系爭規定一及三就歷史建築所定著之土地為第三人所有之情形，未以得土地所有人同意為要件，尚難即認與憲法第15條保障人民財產權之意旨有違。
    

  • 5

    　　惟查上述定著於第三人所有土地上之建造物及附屬設施，經登錄為歷史建築後，該第三人使用、管理、處分該土地之權能因文資法相關規定受限制（文資法第34條第1項、第42條及第106條第1項第7款等規定參照），已逾其所應忍受之社會責任範圍，而形成其財產權之特別犧牲者，上開歷史建築所定著之土地所有人自應享有受相當補償之權利，始符憲法第15條保障人民財產權之意旨。至以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當之補償，立法者自有形成自由。
    

  • 6

    　　而系爭規定二中，文資法第99條第2項規定，僅就歷史建築所定著之土地得在百分之五十範圍內減徵地價稅；另同法第100條第1項則規定就因繼承而移轉者有免徵遺產稅之優惠。然此等規定，或屬量能課稅原則之具體呈現，或縱具稅捐優惠之性質，均難謂係相當之補償。
    

  • 7

    　　綜上，系爭規定一及三關於歷史建築登錄部分規定，其中所定著之土地為第三人所有之情形，未以經土地所有人同意為歷史建築登錄要件，尚難即認與憲法第15條保障人民財產權之意旨有違。惟上開情形之土地所有人，如因定著於其土地上之建造物及附屬設施，被登錄為歷史建築，致其就該土地原得行使之使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍之損失，而形成個人之特別犧牲，國家應予相當補償。系爭規定一及三構成對上開情形之土地所有人之特別犧牲者，系爭規定二未以金錢或其他適當方式給予上開土地所有人相當之補償，於此範圍內，不符憲法第15條保障人民財產權之意旨。有關機關應自本解釋公布之日起2年內，依本解釋意旨，修正文資法妥為規定。

  大法官會議主席

  大法官

  許宗力

※徵收地上權之土地，無需先塗銷原設定抵押權後始得發放補償費

土地徵收條例 《第 36 條》

公布日期文號內政部100年11月4日台內地字第1000216245號函

要旨

徵收地上權之土地，無需先塗銷原設定抵押權後始得發放補償費

既有頂樓違建也會拆除 擅自裝修北市將優先報拆

2022/01/21 17:00文/記者朱語蕎

台北市建管處為加強管理頂樓既存違建，對於屋頂既存違建涉及裝修行為，須申請報備並經核准始得施工，否則將予以查報拆除。

★有關依原「山坡地開發建築管理辦法」申請取得之開發許可案，其規劃之道路用地是否為供不特定之公眾通行道路

一、依據奉交下貴府103年4月10日北府城規字第1030584990號函辦理。
二、查貴府前以103年2月14日北工養字第1033068617號函請釋示依區域計畫法第15條之1申請核准開發計畫內道路系統完成變更編定為交通用地，是否屬市區道路條例所指「市區道路」，本部業以103年3月19日台內營字第1030801847號函（諒達）復在案，先予敘明。
三、按本部前揭函示說明三，有關依區域計畫法第15條之1申請核准之非都市土地開發計畫，係以同法第15條之2授權訂定之「非都市土地開發審議作業規範」為審查基準，依該規範住宅社區專編第16點規定：「閭鄰公園、社區道路應同意贈與鄉（鎮、市），污水處理場應贈與直轄市、縣（市）。」故依前開規範審議許可之社區道路既需辦理捐贈，應具公眾使用性質。
四、惟「景文工專學園區及社區開發建築計畫」係依原山坡地開發建築管理辦法提出申請，並經貴府於76年1月15日以76北府工建字第017209號函核准開發之案件，因非依前揭區域計畫法相關規定許可，其規劃之道路用地是否為供不特定之公眾通行道路疑義，按本部上開函說明三略以：「…查本部68年5月5日台內營字第015406號函略以：『建築物基地所留設之類似通路或私設通路，既尚未成為供公眾通行之道路，則並無公用地役關係存在…』」。

個人依基本稅額條例自其證券交易所得中扣除交易損失之適用疑義

新北住都中心加速《公證法》修法，清理社宅「租霸」

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-01-13

新聞摘要

新北住都中心率全國之先，與公證人公會全國聯合會合力推動《公證法》修法，未來在簽約公證後，新北市社會住宅的租客即使租期未屆滿，只要欠租達兩個月或租賃雙方協議終止租約，租客未依約返還租賃標的物時，中心可依公證書聲請強制執行。

★農地重劃條例第 5 條「重劃區內耕地」是否適用於農地重劃條例制定公布施行前辦竣之農地重劃區耕地

發文單位： 法務部

發文字號： 法律字第 1000005277 號

發文日期： 民國 100 年 07 月 22 日

要旨：

☆土地增值稅---問答實例

土地增值稅---問答實例

北投製片廠BOT+OT案第二次公告招商

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2022-01-12

北投製片廠BOT+OT案第二次公告招商

新聞摘要

債權人代位申報遺產稅者應俟申報期限過後始得辦理

建商餘屋貸款 一併調整

2022-01-04 03:41:41經濟日報 記者邱金蘭／台北報導

金管會打炒房，建商餘屋貸款也沒放過。過去金管會金檢時曾發現，有建商運用高財務槓桿操作，透過大舉獵地推案後，賣不掉的房子再用餘屋貸款方式跟銀行套現，因此，餘屋貸款也納入風險權數調整。

金管會打算調整銀行不動產授信風險權數，以購地貸款為例，央行信用管制措施最新規定，貸款成數上限是五成。

有關風險權數的規定是，原則150%，符合「一定條件」者可採100%。

房市降溫了！建商呼應政策禁換約另有所圖？

2022-01-06 11:43:10經濟日報 記者游智文／即時報導

房市終於降溫！市調機構發布最新北台灣推案市場調查，去年12月分數降至41.7分，中止連續五個月上升，房市燈號也從安全綠燈，降為衰退注意的黃藍燈。

住展雜誌研發長何世昌表示，房市分數下滑原因在於供給量大幅縮減，主要是政府打房重挫業者信心，以及新建案市場逐漸步入淡季有關。

從市場變化來看，近來政府高壓打房手段，對建商造成的心理衝擊似乎遠大於消費者。

房價如何下來？ 趨勢專家曝「其實不用打房」

2022-01-05 11:46:10經濟日報 記者游智文／即時報導

房價漲不停，政府忙著打炒房，各界也紛獻策。

房市趨勢專家李同榮表示，這波房價上漲是市場機制加上景氣循環的自然現象，主要是低基期區在補漲，預料低基期區兩年後漲到滿足點，市場自然會冷卻，其實不用打房。

他說，就像天冷，雞就難下蛋一樣，等房市冷了，房價也會下來。

繼承人之一未辦竣繼承登記即已死亡，且無合法繼承人時，可由遺產管理人會同其他繼承人辦理繼承登記

內政部七十二年七月二十一日臺內地字第二六○六號函

公布修正日期：(72-07-21)

關於繼承人之一未辦竣繼承登記即已死亡，且無合法繼承人時，可由其遺產管理人參照本部六十五年五月十九日臺內地字第六八○八九三號函規定，會同其他繼承人辦理繼承登記，並以附記登記方式填載遺產管理人。