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 《最高法院民事判例》

 ※租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權

裁判字號： 65 年台上字第 530 號

裁判日期： 民國 65 年 03 月 11 日

資料來源：

美中貿易戰以來，台商持續回流，仁寶、台達電、廣達、英業達等大廠在桃園積極投資設廠，帶動全市工廠營收來到2.9兆元，居全國之冠，就業人數52.2萬人也是全台第一；在人口紅利持續挹注下，房市相對有撐。

台灣代銷業競爭相當激烈，要獲得業主認同、接到建案，其實並不容易。有的代銷一年接不到一件案子，有的代銷一年卻接了百億、千億建案，如此厲害的代銷到底有哪幾家？

據住展雜誌統計，二〇一八年北台灣十大代銷排行，第一名至第十名依序為海悅、甲山林、創意家、新聯陽、甲桂林、信義、華威、一研九鼎、新理想，以及傳真廣告。

去年十大代銷榜上名單全是知名的老代銷，這群嗅覺敏銳的代銷界老仙角，聞到房市買氣回溫，卯足全力去承接新案來賣，而冠軍海悅更一舉突破千億大量。

 

家電四雄有可觀土地資產 東元營運以本業為主

2019-04-24 21:23經濟日報 記者張義宮╱即時報導

上市公司「家電四雄」的大同、東元、聲寶及三洋電，全省都有可觀的土地資產，相較於其他三家，東元以工業區為主，在新北也有一萬多坪土地可作為商用及住宅規劃，但東元營運以本業為主，較少跨入土地產業活化的議題。

家電四雄之中，以大同土地資產最為豐碩，全省均有45萬坪，又以大台北、北部地區為主，因此成為市場派搶進經營權的誘因。

大同近年來在新北市開發的大同莊園，以及近期賣出台北市復興北路及新北土城兩塊土地，帶進業外獲利分別約31億元及約61億元，合計高達百億元。

墾丁羅小姐來電詢問，想出售105年1月中買進供自住之房地，有租稅優惠嗎？
財政部南區國稅局恆春稽徵所表示，自105年1月1日房地合一新制實施後，出售自用住宅之所得減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，可享有400萬元免稅額優惠，如餘額超過400萬元者，超過部分亦可享有稅率10%之優惠。
該所進一步表示，依所得稅法第4條之5規定，適用房地合一課稅新制之「自用住宅」必須同時符合以下3項要件，才能享有自用住宅租稅減免優惠：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本自用住宅租稅優惠。
該所說明，羅小姐105年1月中購入房地供自住，如果現在（108年4月）出售，因持有期間只滿3年，未滿6年，是無法享有房地合一自用住宅租稅優惠，其出售所得減除土地漲價總數額後之餘領，需適用持有期間超過2年，未逾10年之稅率為20%計算繳納所得稅。建議納稅義務人可視本身經濟狀況、出售目的或財務規劃，選擇最佳出售時點。
該所特別提醒，民眾出售適用房地合一課稅新制之房地，經計算不論有無應納稅額，均應依規定辦理申報，請納稅義務人務必多加留意，以免因未依規定申報，而遭受處罰。

來源:財政部南區國稅局

@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總

少子化浪潮來襲，影響國內大專院校招生率，衝擊周邊套房租賃市場，根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示，全台有9間大專院校，107學年度註冊率未達6成，對此《ETtoday新聞雲》委託屋比房屋比價平台統計，針對9間大學周邊套房、雅房租賃及轉手交易近2年變化，發現待租量飆升55％、轉手買賣交易同時大減26％，顯示目前想在學校周邊置產的人變少，屋主未來想脫手難度，也將明顯攀升。

國內大專院校註冊率連年下修，根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示，去年新生註冊率未達6成的學校，包括「臺北基督學院」、「和春技術學院」、「高苑科技大學」、「明道大學」、「崇右科技大學」、「中洲科技大學」、「玄奘大學」、「華梵大學」、「南榮科技大學」。

全台最貴停車場 地主要求停止法拍

台北地院拍賣101大樓對面的D3街廓土地爆爭議，地主富創建設代表人陳文彬指控陳姓司法事務官面對多項違法爭議，本周二仍執意進行第三拍是否涉有弊端，今天以「勿讓司法再被人民懷疑一次」為訴求主題在報紙刊登半版廣告，要求法院立刻停止第三次拍賣程序。

陳文彬向司法院長許宗力、祕書長呂太郎及高院院長李彥文、北院院長黃國忠陳情，控訴陳姓事務官嚴重損害陳情人權益，並可能損及國家未來扣押沒收金額，司法院長官勿包庇藏私，應保護人民權益，維護司法公信。

D3土地占地1500坪，目前做為停車場，登記在富創建設名下，被稱為全台「最貴停車場」，債權銀行去年聲請拍賣。陳文彬本月18日曾刊廣告指控北院陳姓事務官明知依據最高法院見解「被扣押土地仍可塗銷禁止處分」，卻在拍賣公告註記「本院無從辦理塗銷，請投標人特別注意」，讓買家不敢進場。

陳文彬說，北院發新聞稿自承「第一次拍賣流標後因民眾詢問土地謄本有關記載禁止處分事項，遂於公告中有關於禁止處分之註記」，證明事務官未事前盡職調查；但二拍公告仍註記「本院無從辦理塗銷，請投標人特別注意」，第三拍停拍始函詢扣押機關同意拍定後塗銷禁止處分登記，4月1日三拍公告才刪除上述違法註記。

建案推銷"買地送屋"，只要買農地，就送你組合式木屋，但要小心！六年前有建商，在苗栗推出這類小木屋被認定違建拆除後，又在新竹推出號稱「買地送屋」的高檔樂活小木屋，結果14人受騙購買，吸金超過5400萬元，現在不但建商被判刑，房子也都面臨拆除。

每戶獨門獨院的小木屋，好像置身渡假村，屋外種樹、種花，還有個網室，甚至有二手買家還在施工，渾然不覺自己的家已經被認定是違建。

受騙住戶開始告他的時候，他矢口的就是否認，我們已經一審打了3年多快4年了。

老人變多 就業人數成長變慢了

2019-04-13 23:23經濟日報 記者林于蘅╱台北報導

少子化影響人力供給，從主計總處每月公布的就業人數的增速放緩，可以看出人口紅利逐漸消退的跡象；今年1月的勞動人口年增數為7.6萬人，就業人數自2015年11月起，年增數就持續低於10萬人。

經濟日報提供

地籍清理作業，台中市光是中正地政事務所最近就寄出263筆未繼承土地，請民眾趕緊去辦理繼承，但有人不知道過世的家人還留有土地遺產，詢問後反而被要求要先繳罰款，民眾覺得不滿，因為查了地點，發現未繼承的土地是一塊不到3坪的道路，這怎麼會要他們繳罰款後再繼承！

投訴民眾陳小姐：「這邊是別人家的騎樓，然後前面是馬路，他現在告訴我說，前面這一小塊的地方，是我爸的土地，然後現在十年後，要我們要繼承，又要我繳清罰金，現在是我要把它圍起來，收停車費嗎？」

陳小姐最近接到地政事務所通知，說她過世十年的父親，有眼前這塊土地沒被繼承，家人不知情，到事務所詢問，卻收到得先繳罰款的消息！

投訴民眾陳小姐：「地目就是道路，我們也沒頭沒尾的，就是想說是道路，是什麼時候被徵收了？我們還要繳這十年來的一些，可能是稅金或者是罰單之類的，好像似乎有點擾民。」

※別貪法拍便宜.出售不夠繳土增稅！

這二天有一位客戶要我幫他處理50幾筆土地..結果我給他查詢了一下全部位於新北市某大型造鎮社區的持分土地.分區是「第一種住宅區」.土地分散且面積小又是持分產權..看到我頭要暈了!而且通通是法拍取得的!

我問他怎麼會買這些土地？..他告訴我:因為是建地又經過10幾拍流標很便宜所以就進去標了!

我說:「土地底價低於公告現值.將來出售時須負擔增值稅」..你不懂怎麼會去買這種地..這些地既分散且面積小又是持分產權完全沒有開發價值..將來縱使賣掉..價金還不夠繳土增稅呢!唉!白花花的銀子..就這樣子飛了..實在是得不償失!

奉勸!投資不動產一定找專業.才能發大財!

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我問他怎麼會買這些土地？..他告訴我:因為是建地又經過10幾拍流標很便宜所以就進去標了!

我說:「土地底價低於公告現值.將來出售時須負擔土地增值稅」..你不懂怎麼會去買這種地..這些地既分散且面積小又是持分產權完全沒有開發價值..將來縱使賣掉..價金還不夠繳土增稅呢!唉!白花花的銀子..就這樣子飛了..實在是得不償失!

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隨著建築法規趨嚴，近年建商推出的預售屋空設比動輒超過33、35%，實際使用坪效有限，由於公設計算複雜，比如說，車道面積應計算入停車位分攤坪數，若列入公設，不知情的消費者恐在支付房價時被扒兩層皮。

預售建案本該清楚說明公設比與實際使用坪效，但因建築項目過多，計算內容複雜，一般民眾不易了解，遑論得知建商於公設部分是否有重複計價。信義代銷指出，過去公設比計價爭議包括梯廳和停車位部分，契約內容都需載明清楚，對消費者才有所保障。

《土地法第34條之1》

※共有土地依土地法第34條之1規定處分者，申報人應負責繳清全部共有土地應納土地增值稅

【公布日期文號】

財政部71年4月9日台財稅字第32419號函

【要　　旨】

台北市議會今開議，台北市長柯文哲下午到議場做施政報告。過去曾喊出8年要蓋5萬戶公宅的柯Ｐ，今天在議場坦承自己的公宅政策大轉彎，他要大家想想，既然台灣超過一年以上無人居住的房子高達60萬戶，市府有什麼理由要蓋20萬戶公宅？未來的方向是想辦法讓空屋進到租屋市場。至於台北東區，柯今天也有新說法，他說，東區的問題是物流無現金交易，現在有這麼多電商，壓縮實體店面的發展，因此要積極打造北市無現金交易。

柯今在議會上台報告時，先針對雙子星問題向中央喊話，他希望經濟部能夠「快就好」，如果第一順位真的不行，他馬上就會跟第二順位議約，但自己沒有任何預設立場。

對公宅政策挨批，柯坦言「公宅的確是政策大轉彎」，但他提醒大家，目前台灣連續3個月沒人住房子有80萬戶、連續12個月沒人住的房子有60萬戶，如果是這樣，「我們有什麼理由要蓋20萬戶公宅？」，這代表政策有問題，居住正義出了問題。

柯直言，房子是蓋來住的、不是蓋來炒的；未來市府會加強包租代管，並想辦法讓更多空屋進到租屋市場，這才是市府要思考的方向，因此接下來公宅政策市府要做修訂。

至於東區問題，柯說北市接下來要積極改善物流、無現金交易，這會讓未來五年經濟環境有很大的改變；現在店家賣的是生活經驗，不是賣東西，西門町之所以會繁榮，是因為遊客去那邊做生活體驗，不是去買東西。柯表示，電商的出現讓大家思維邏輯改變，也讓實體店面受到影響，因此市府接下來會讓無現金交易跑下去。至於這樣改變會讓實體店面變怎樣？他自己現在還不是很清楚。

柯文哲強調，目前悠遊卡已在一月底拿到電子支付的資格，未來北市會積極導入無現金交易，年底就會整套上線，目前韓國電子支付達到80%、中國也很普及，既然大家做的到台灣應該也做的到，因此他會在最短時間把無現金交易導入北市，目前會從校園開始，從今年9月開始，所有校園就會先導入無現金交易。

市場改建部分，柯點名成功市場流標太多次，這點自己要跟外界致歉，交通建設也預告會推Ubike 2.0，主因是目前設站成本太高，未來要怎麼改？交通局和捷安特還在討論中。至於UMoto目前已有2千輛，今年底會達到4千輛，UCar目前有1百輛，也會在年底增加到5百輛；另外還要增加共享停車位，預計每年新增3600個車位，共享經濟是未來北市交通建設的重要原則。

捷運月票部分，目前已經賣250萬張，柯坦言，月票上路對新北的好處高於台北，但基於整個交通管理會繼續推下去，路網部分，環狀線中環段預計年底通車，萬大線跟東園線目前都有工程落後情形，但都在可接受範圍內。最後，翡翠專管今年七月開工、中正橋五月開工，這是目前看到的兩個重大建設，北流最慢明年會開幕、北藝目前按照進度走，外牆預計年底完工，他也感謝議會追加7.5億元預算，不然可能做不完。

跨年晚會部分，去年打電競引發爭議，他表示會進行檢討，燈節部分則沒有勇氣一次全部跳到東區，特別是燈節期間南港幾乎都在下雨，所以還是主要在西門町，南港則是試辦。至於過去柯最自豪的還債一事，他說，第二任要開始擴充建設，不認為要再大量還債，但前提要管理市政府的效率，如果公務員效率沒有完全改善，不贊成擴大支出。最後是備受矚目的大巨蛋案，柯在本次報告中未提及任何內容。

來源:蘋果日報 陳思豪/台北報導

既成道路用地移轉　仍須繳土地增值稅

財政部規定，既成道路用地移轉時，土地如非屬公共設施保留地，仍須繳納土地增值稅。

個人所有的既成道路用地，移轉給他人時，必須視土地是否為公共設施保留地，來決定是否免徵土地增值稅。 財政部指出，移轉的既成道路如為經都市計畫編定的公共設施保留地，未徵收前的移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠；若非屬公共設施保留地，則須繳納土地增值稅。

財政部強調，既成道路用地不一定就是公共設施保留地，因此，若要免徵土地增值稅，必須具備兩大條件： 一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地；二、政府將以「徵收」、「區段徵收」方式取得，或都市計畫書未載明取得方式者，才可視為是公共設施保留地，徵收前的移轉行為，依法得以免徵土地增值稅。

來源:記者陳美珍／台北報導

　購入共有之自用住宅用地，不能申請重購退稅

臺北市政府日前作成1件有關土地增值稅事件之訴願決定，該案係某民眾出售所有之自用住宅土地後，又向配偶購入兩人共有之自用住宅用地持分，並向臺北市稅捐稽徵處申請就已納之土地增值稅額內，退還不足支付重購土地地價之稅額。經稅捐稽徵處查得，該民眾取得之重購土地僅增加自用住宅用地之持分，與土地稅法第35條立法意旨不符，乃否准其申請。該民眾不服，提起訴願，經臺北市訴願審議委員會審理後，駁回其訴願。
 
　　臺北市訴願審議委員會審議認為，依土地稅法第35條第1項第1款規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起2年內，重購自用住宅用地者，得申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付重購土地地價之數額，立法意旨係因考量土地所有權人因住所遷移等需要，必須出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地之能力，乃准予退還已繳納之土地增值稅。本案該民眾購入重購土地僅增加原自用住宅用地之權利範圍，並無土地稅法第35條重購退稅規定之適用。稅捐稽徵處否准其退稅申請，並無違誤。
 
　　法務局提醒民眾應注意重購退稅相關法規規定及其立法意旨，以保障自身權益。

來源:臺北市政府法務局