高仕不動產部落客

      《專任約》與《一般約》好壞差很大

很多屋主賣房子〈尤其是投資客〉,喜歡跟仲介簽"一般委託銷售契約",主要是因為下列幾種原因:

(一)房屋若是交給多家仲介銷售,可以快速成交!

(二)屋主自己也可以賣,沒有違約金問題!

(三)若是有某家仲介收斡旋時.....,還可以做狀況,殺殺仲介費,讓仲介為了成交不惜折佣金也要成交。

★有關民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項區分所有建築物之專有部分分離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第 4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

有關民法物權編施行法第 8-5  條第 5  項區分所有建築物之專有部分分
離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第
4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

主    旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項規定區分所有建
          築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條
          件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1  第 4  項共有
          人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請  查照轉
          知所屬。
說    明：一、復  貴署 99 年 9  月 1  日行執一字第 0996000420 號函。
          二、按 98 年 7  月 23 日修正施行之民法第 799  條第 4  項規定：「
              區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有
              部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
              」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分
              比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98
              年 7  月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8  條之 5  第 2  
              項、第 3  項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專
              有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或
              已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七
              百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項
              規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應
              有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍
              內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」
              同條第 5  項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定
              有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件
              優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區
              分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別
              設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之
              其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人
              ，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之
              立法意旨。
          三、次按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定：「共有人出賣其應有部分
              時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為
              第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，
              以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋
              字第 562  號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）
              。而民法物權編施行法第 8  條之 5  所定優先承買權與上開土地法
              優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義
              ，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有
              人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所
              有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不
              能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法
              第 8  條之 5  第 3  項後段明定優先於其他共有人。
          四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人
              之優先承買權利，民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項後段並
              未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修
              正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙
              編（36）上，第 348  頁至第 474  頁參照），惟考量此際民法物權
              編施行法第 8  條之 5  之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，
              仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法
              共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項
              之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增
              進公共利益之立法目的。
正    本：本部行政執行署
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）

#共有物#持分房屋#持分土地#公設地#危老重建#平價購屋#0912-913923高仕陳總

廣告不實！北市「大直匯」建案罰120萬元

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-10-02

北市「大直匯」廣告不實！昌鑫建設開發有限公司罰80萬元及璞石開發罰40萬元

新聞摘要

北市稅處 10月起全面清查「這類案件」

報導：MyGoNews林湘慈 時間：2019-09-22

北市稅處 10月起全面清查共有物分割土地增值稅案件

新聞摘要

北市稅處 10月起全面清查共有物分割土地增值稅案件

 ★ 台北市各都市計劃區土地使用分區建蔽率及容積率 ★

解釋令 「這項所得」可自遺產總額中扣除

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-08-23

解釋令 「這項所得」可自遺產總額中扣除

新聞摘要 解釋令 「這項所得」可自遺產總額中扣除

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部於2019年8月23日發布解釋令，被繼承人死亡年度及以前年度之所得，以生存配偶為納稅義務人，其於被繼承人死亡日後繳納之綜合所得稅，屬被繼承人所得部分，依所定公式計算之被繼承人死亡前應納未納之綜合所得稅，可依遺產及贈與稅法第17條第1項第8款規定自遺產總額中扣除。

美中貿易戰台商逃亡潮 上半年對中投資大減55％

2019-08-20 18:59

經濟部投審會今公布今年1到7月投資統計，今年上半年台商對中投資劇減55%、到7月更銳減59%。（記者黃佩君攝）

〔記者黃佩君／台北報導〕經濟部投審會今公布今年1到7月投資統計，其中因美中貿易戰影響，台商對中國投資意願大減，今年上半年對中投資劇減55%、到7月更銳減59%。

中山區又現「黃金店面」 單坪上看317萬大關！

2019-08-12 20:32:24聯合報 記者徐力剛╱即時報導

據最新公佈實價登錄，台北市中山區四平商圈附近，近期有戶6.3坪小店面，成交總價台幣2000萬元，開出每坪超高單價317.6萬元，創下該區店面買賣單坪新高紀錄。

信義房屋專案經理白春旭分享，此物件位於四平商圈，其實以總價2000萬來說並不高，但因為坪數小，換算下來單坪價格上看317萬元，粗估租金行情約3~4萬，創下此區域店面單坪新高紀錄。

目前四平商圈房源呈現「需求大於供給」狀態，可歸因於3大優勢，包括交通便利、良好生活機能及優質學區等，其中「交通便利」指的是鄰近雙捷運站，加上附近有電影院與夜市等，具備「良好生活機能」，再加上國中、小明星學區加持下，所以此地區房屋買賣數量不高，大多穩定持有。

※粉絲來電詢問有關危老重建建蔽率規定:

Q:台北市住二土地若是危老重建其建蔽率可放寬至多少?

A:基地面積1000平方公尺以下上限50%；基地面積1000平方公尺以上上限40%

#危老重建規劃及推動業務.歡迎洽詢#0912-913923高仕不動產陳總

★農業用地贈與配偶案件之處理原則

法規內容

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※因買賣契約一方放棄承買而沒收之定金屬其他所得

 ※個人興建房屋於辦理建物總登記前出售其財產交易所得課稅釋疑

《危老條例》加持 都更有救？老屋改建潮來了

2019-08-01 16:03遠見

【文 / 林鳳琪、廖君雅】

據統計，全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶，屋齡30年以上的，今年已超過410萬戶，又以台北市占比最高，達68％。但都更實施至今20年，卻愈來愈滯礙難行，遠遠追不上「房子變老、變危」的速度。

實例說明 配偶贈與後繼承再移轉「這筆帳怎麼算」？

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-08-04

配偶間贈與後發生繼承事實又再移轉，其前次移轉現值應以何時之公告土地現值為準

新聞摘要

共有房地 一方「依法出售」另一方「必須這麼辦」

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-07-28

共有之房地依土地法第34條之1規定出售，不同意處分之共有人仍應申報個人房屋土地交易所得稅

新聞摘要

共有之房地依土地法第34條之1規定出售，不同意處分之共有人仍應申報個人房屋土地交易所得稅

資金匯回專法適用 會計師提醒台商注意四要件

2019-07-04 09:59經濟日報 記者林彥呈╱即時報導

立法院昨（3）日三讀通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」，台商從海外匯回資金第一年稅率8%、第二年10%，其中70%以上用於直接或間接實質投資，稅率可再享減半優惠，也就是降為4％、5％，安侯建業會計師事務所稅務部營運長張芷會計師表示，對於台商有四大特別注意要件：

一、境外資金匯回必須經過兩階段審查：

台商境外資金回台必須將有兩階段審查，第一階段是台商須先跟國稅局申請，國稅局先進行初審，確認台商身分及相關受理銀行等資格審查，第二階段審查是資金要匯入銀行帳戶時，國稅局將會同受理銀行透過洗錢防制機制進行調查，所以境外資金匯回仍要經過雙重審查。

移轉土地給兒女用什麼方式最省《土地增值稅》

※共有土地或共有建築物出售未通知共有人之效力

★最高法院民事判例

※共有土地或共有建築物出售未通知共有人之效力

裁判字號： 65 年台上字第 853 號

裁判日期： 民國 65 年 04 月 09 日

資料來源：

賣屋反悔致買賣破局 法官判賣家得支付仲介報酬

基隆市江姓女子委託房仲賣房，雙方喊定底價650萬元，房仲隨即帶看待出售物件，一個月內就覓得吳姓買主，沒想到買賣簽約前夕，江姓女子突然不願承認底價、反悔出售，表明想「實領」650萬元，隨後避不見面，以致買賣破局。房屋仲介公司提告請求江女應支付26萬元仲介報酬費；基隆地方法院指出，由於買賣未成，江女僅需支付19萬餘元仲介費，並負擔7成5訴訟費用即可。

房仲陳稱，江女去年7月20日簽立委託銷售契約書，原本開價688萬元出售，但房仲指出該區公道價格落在每坪14萬元，建議江女將售價降至635萬元，但江女明白表示，「底價就是650萬元」，於是江女與房仲簽立變更總價合意書，談妥底價由688萬元更改為650萬元，隨後，吳姓買家也表明買屋意願，同意出價650萬元買房。

房仲成交物件後，還傳訊息告知江女已成功以650萬元出售房地，當時江女還回覆「OK」，甚至連傳「我也恭喜你努力的達成」、「就是讚」貼圖，吳姓買家才去年8月12日簽約買房，沒想到之後江女臨時變卦反悔，直稱「我說688萬就是688萬」，還帶前夫登門理論，表明「這底價我後悔了」，喊價要688萬元才願意出售，甚至還一路喊高底價。

江女前夫反覆說道「我不要賣了」，江女坦承曾告知房仲願以650萬元出售，「但我要實拿650萬元」，江女事後跟著反悔以致買賣破局。

持分房屋專業買賣

金主會買持分房屋無非是貪便宜想要投資獲利能夠高價嗎?

或是佛心來著:高價購買..讓金主賠售?

我想..並沒有那麼慈悲心!

我常跟打電話給我要出售持分屋的賣方說:共有房屋最好賣給共有人.共有人有優先購買權.你若賣給外人價格會很低..你倒不如賣給共有人!若是共有人不願意..你再跟我說!

裁判字號：93年台上字第2446號 裁判案由：調整租金

裁判日期：民國93年12月02日

裁判要旨：

未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項 規定，訴請法院調整其租金。

編按：本則判例於民國94年10月4日經最高法院94年度第12次民事庭會議決議通過，並於94 年11月4日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第9點規定以台資字第 0940000686號公告之。

 《最高法院民事判例》

 ※租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權

裁判字號： 65 年台上字第 530 號

裁判日期： 民國 65 年 03 月 11 日

資料來源：

家電四雄有可觀土地資產 東元營運以本業為主

2019-04-24 21:23經濟日報 記者張義宮╱即時報導

上市公司「家電四雄」的大同、東元、聲寶及三洋電，全省都有可觀的土地資產，相較於其他三家，東元以工業區為主，在新北也有一萬多坪土地可作為商用及住宅規劃，但東元營運以本業為主，較少跨入土地產業活化的議題。

家電四雄之中，以大同土地資產最為豐碩，全省均有45萬坪，又以大台北、北部地區為主，因此成為市場派搶進經營權的誘因。

大同近年來在新北市開發的大同莊園，以及近期賣出台北市復興北路及新北土城兩塊土地，帶進業外獲利分別約31億元及約61億元，合計高達百億元。

※別貪法拍便宜.出售不夠繳土增稅！

這二天有一位客戶要我幫他處理50幾筆土地..結果我給他查詢了一下全部位於新北市某大型造鎮社區的持分土地.分區是「第一種住宅區」.土地分散且面積小又是持分產權..看到我頭要暈了!而且通通是法拍取得的!

我問他怎麼會買這些土地？..他告訴我:因為是建地又經過10幾拍流標很便宜所以就進去標了!

我說:「土地底價低於公告現值.將來出售時須負擔增值稅」..你不懂怎麼會去買這種地..這些地既分散且面積小又是持分產權完全沒有開發價值..將來縱使賣掉..價金還不夠繳土增稅呢!唉!白花花的銀子..就這樣子飛了..實在是得不償失!

奉勸!投資不動產一定找專業.才能發大財!