老爸過世了，誰是繼承人呢？所遺留的不動產，可以出售嗎？

案例 
阿土伯是有擁有許多不動產的大地主，但某日因心臟病突發過世了。他有老婆阿土嫂及五個兒子，其中三個兒子已婚且已生子，不知誰為合法的繼承人呢？又因阿土伯遺留大筆的不動產，如果要出售部分的土地，在尚未完成繼承登記前，可以辦理買賣過戶給承買人嗎？ 

答： 
【繼承登記的意義】 
已登記的土地建物所有權人或他項權利人為自然人，因權利人死亡後其權利能力已終止，由合法繼承人依法繼承並向地政機關申請繼承登記。雖然在辦理登記前繼承人即已取得不動產物權，但在未辦竣繼承登記前，繼承人並不得再行處分﹝民法第七百五十九條﹞。 

【繼承登記的要件】 
一、 須已辦竣產權登記：土地須已完成土地總登記，建物須已完成建物所有權第一次登記。 
二、 須在限期內辦理：繼承登記，自繼承開始之日起六個月內為之。逾期聲請者，每逾一個月得處應納登記費額一倍的罰鍰，但最高不得超過二十倍。至於繼承人向遺產稅稽徵機關申報遺產稅當日起算，至繳納稅額的限繳日期止及查欠稅期間，得視為不可歸責於申請人之期間予以全數扣除。 
三、 須先完納遺產稅：依據遺產及贈與稅法第八條的規定，在遺產稅未繳清前不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。經繳清遺產稅後領得「繳清證明書」，或經稽徵機關核准發給「同意移轉證明書」、「不計入遺產總額證明書、「免稅證明書」者，才可以向地政機關申請繼承登記。 
四、 須登記名義人死亡：登記名義人包括所有權人及他項權利人，死亡包括自然死亡及死亡宣告。 
五、 須合法繼承人繼承：
﹝一﹞現行民法有關法定繼承人的規定，其順序如下﹝民法第一一三八、第一一三九條﹞： 
１． 直系血親卑親屬。 
２． 父母。 
３． 兄弟姐妹。 
４． 祖父母。 
第一順序之繼承人，以親等近者為先。同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者，不在此限﹝民法第一一四一條﹞。 
﹝二﹞代位繼承：依第一一三八條所定第一順序的繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分﹝民法第一 一 四０條﹞。 

【結論】 
依據上述民法的規定，阿土伯的繼承人為阿土嫂及他的五個兒子，而如果繼承人欲出售阿土伯遺留下來的不動產，是必需要先行繳清遺產稅，然後到地政事務所辦竣繼承登記後，才可再行申辦買賣所有權移轉登記予承買人的。

文章來源:文/王彥琳 

#房地產買賣#持分房地產#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總

5坪底價3萬元 下月13日開標 《花甲》吵架街平房傳法拍

前年熱門電視劇《花甲男孩轉大人》知名一鏡到底的吵架片段，沿路紅磚瓦的平房，地點就在台中市大肚區的瑞井社區，近期台中地方法院公告竟出現1筆法拍物件，就位於該社區，僅約5.25坪的地上1層樓建物，底價只要3萬元。

零首付時代來了！

6年前，北市南港這處豪宅案每坪開價120萬，如今不只降價近25%，更打出0自備，企圖吸引重視現金流的台商。(攝影者．郭涵羚)

你能想像嗎？僅僅5年前，政府還用力打房，實施信用管制、豪宅限貸、課奢侈稅，如今，台北市竟出現豪宅首付訂金，連一毛錢都不用，還可以全額貸款！

想要出售持分土地的地主你們好!

 《拜託！拜託！單筆地號持分太少…土地座落有墳墓…等等..請勿再來電！》

很感謝您的來電想要出售持分的土地.由於每位地主的情況不同..產權持分比例.筆數.現況也不同..每個地主

要賣的土地筆數也不少!

評估起來著實耗費不少人力.物力.精力.時間.

*收購持分建地.畸零地.台北市/新北市/桃園市

*0912-913923/高仕不動產-陳總

專收持分土地(台北.新北.桃園)

《拜託！拜託！單筆地號持分太少…土地座落有墳墓…等等..請勿再來電！》

   基地面積200坪以內

不動產專業議價服務

看中合適的:房屋.土地.有意購買.不知從何下手?

合理議價.不亂砍價.針對屋況.區域房價.生活機能.現況.將來.做出合理評價!

港客購屋團大舉來台搶市

從移民署統計數據顯示(見附表)，近三年港人來台居留與定居人數每年近5,000人，持續維持一定高的水平。香港地產業者指出，如果以一戶2至3人來估算，港人每年來台購屋的需求量約在1,800至2,500戶之間，對於台灣許多新屋不好賣的窘市，等於開了另一條通路與購屋平台。

《運巢社》根據內政部移民署的數據統計，近年港澳民眾申請來台定居人數增加，台灣較為輕鬆的生活步調、較小的生活壓力、風景與人情味都是吸引港澳民眾來台的因素。香港銀行界人士也表示，港人赴台房貸業務有持續攀高的趨勢，原因包括自住客出籠，以及香港等民眾看好台灣居住品質，選擇在台灣置產與居住。

根據香港澳門居民進入台灣地區及居留定居許可辦法，香港居民想申請在台灣居留，只要在台灣地區有新台幣600萬元以上投資，經過主管機關審查通過，就可以申請居留，連續居留滿一年，即可申請在台定居。

 

買重劃區不踩雷　3招保你不住套房

整齊道路規劃，居家周邊享有許多公園綠地是重劃區最大特色，然而選購重劃區時，有許多民眾會擔心會不會未來區段沒發展，買到鬼城要轉手還會住「套房」。專家指出，留意區段重大建設是否到位，居住人口有無實質增加與大型銀行與商店有無進駐，可判斷重劃區是否具備發展。

所謂重劃區是政府主動規劃，將原先無開發或雜亂無章的土地重新丈量，並重新鋪設道路將路寬加寬，街廓也重新規劃變成如井字型棋盤式設計。然而近年來因市區可開發重劃土地日漸稀有，多數重劃區位於市郊且生活機能仍缺乏地段。

網路行為須留意，三思而後行

日前，新聞報導指出台南某高中出現疑似四腳獸的影片，據傳是有網友自行拍攝並剪接而成，然後在網路上散播。不論其目的是出於好奇，抑或是自己的創意，若該影片涉及影射他人情事，亦可能會觸犯《刑法》的妨害名譽罪。而對於偷拍他人或分享、轉傳該內容的行為，也可能觸犯《刑法》妨害秘密罪。

而大家也常因為在網路上看到某一部影片覺得不錯，又或是某一首音樂很好聽，而將連結散布開來，在此也提醒，這樣的作法，可能會觸犯著作權法，會有刑事責任。

繼承者不現身 滿25年歸國庫

全國有許多土地、建物等房產未辦理繼承，光是未繼承土地面積約4464萬餘坪，相當於569座大安森林公園。（資料照）

內政部地政司指出，為確保繼承者們的權益，除主動通知繼承者外，每年4月1日會在各地政事務所公告最新的未繼承房地產資訊，民眾可上網查詢，且未繼承房地產累積須滿25年，才會直接歸入國庫所有。

　　地政司副司長王成機解釋，出現未繼承土地情況，可能是繼承者太多，彼此喬不攏分配權益，造成分割協議書無法簽訂，不能完成繼承手續；房地產業者也說，部分未被繼承土地可能是須繳納的稅負高過土地價值，才不願意繼承。

　　王成機表示，每年4月1日各地政事務所都會公告未辦繼承登記房地產清冊，並通知繼承者在時限內申請登記，時間為每年4月至6月；也會在土地所在地登記機關佈告欄、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處佈告欄等公告。

　　繼承者如何辦理繼承登記？內政部指出，須準備文件包括登記申請書、登記清冊、繼承系統表、載有被繼承人死亡記事的戶籍謄本、繼承者現在戶籍謄本，及土地、建物所有權狀，還有遺產稅繳清或是免稅證明書及同意移轉證明書等相關文件，到各地政事務所辦理；也可委託領有開業執照、且加入地政士公會的地政士辦理。

　　地政司指出，土地或建物超過1年未辦理繼承登記，所屬地方政府查明後，應立即公告繼承人於3個月內聲請登記，若逾期仍未有繼承人登記，地政機關得列冊管理，期限為15年；若還是無繼承人出面，由國產署採取公開標售，標售價款於國庫設立專戶儲存，再超過10年，若無繼承者申請提領標售價款，才會納入國庫。

文章來源:自由時報[記者徐義平／台北報導]

網友盤點 雙北熱門社區出列

 

2018年雙北熱門點閱社區排行榜揭曉，蘆洲「希望城市」奪得網路人氣冠軍。文山「忠順大院」及「靜心文匯」拿下二、三名；從前三大熱門社區來看，「希望城市」、「靜心文匯」、「甲山林天廈」都臨近捷運或台鐵站，顯見網友購屋最重視屋齡和交通便利性。

信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北市購屋族網路看屋點閱排行前五名熱門社區，結果以屋齡未滿十年的社區最受網友青睞。從內政部的數據推估2023年台北市將有一半的房屋是40年以上老屋，新北則將有三分之一為40年以上老屋，看得出購屋族已感受到未來要買新屋難度會提高，加上高齡化社會來臨，電梯大樓、交通方便會更符合未來需求，因此搜尋時明顯偏好十年內、交通便利的社區。

 

收到傳票，要注意什麼？

傳票具有法律效益，更是地檢署傳訊涉案關係人的重要文件。根據新聞報導，民國107年11月6日立法院三讀通過刑事訴訟法修正案，將來地檢署傳票改為掛號寄出，避免相關人員因為沒收到傳票而未到庭。在收到傳票之後，民眾必須正確了解傳票所記載之內容，才能保護自己的法律權益。

按《刑事訴訟法》第71條第2項規定，傳票應記載下列事項：

新北首處公辦都更 永和大陳社區上樑

新北市長侯友宜上任後「拚都更」，位於永和區的大陳社區單元二的公辦都更案，昨天舉行上樑儀式，市府將社區切割成七個更新單元，單元二是第一個上樑，進度最快；城鄉發展局長黃一平表示，將興建三棟廿九層的住宅大樓，共規劃六八七戶、十五戶店鋪及七二四個汽車停車位，預計今年底完工。

• 

  二○一六年動工的大陳社區單元二都更，未來將興建三棟廿九層的住宅大樓，共規劃六八七戶，預計今年底完工。 （新北市城鄉發展局提供）

• 

  大陳社區單元二都更昨舉行上樑儀式。 （記者邱書昱攝）

共分成7個更新單元 總面積8.2公頃

市府主辦的大陳社區都市更新案，是行政院在二○○六年劃定「推動全國五十處政策性都市更新案」以來，新北市第一個動工的案件，也是全市第一個公辦都更示範基地，總面積達八．二公頃，目前約有一千五百戶，因產權複雜、整合困難，全區分成七個單元陸續推動，單元二經歷四年意見整合，終於得到多數住戶同意，在二○一六年動工。

借名登記糾紛多 務必簽訂合約自保

借名登記在實務上相當常見，但也衍伸出不少糾紛。

讀者大衛與女友交往多年，日前決定買房同居，但因大衛信用不佳，無法取得好的貸款成數，最後決定將房屋登記在女方名下，但由大衛付自備款及日後貸款，每月將款項匯入女方戶頭，但數月後兩人感情生變，男生欲拿回房屋所有權遭拒，這類借名登記糾紛層出不窮，專家建議，在借名登記前一定要簽訂書面契約，並保留當時購買房子的簽約文件、房屋土地稅單等，且最好找第三方公正，以保自身權利。

所謂借名登記，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。借名登記在實務上相當常見，一般是二等親內間擔心有贈與稅問題，要求其他親屬友人借人頭購屋，或者情侶、夫妻間，由一方獨自出資購屋，但將房屋登記在另一方名下；或是想使用優惠房貸方案，而以他人名義購屋。

【虐童致死事件】重點不在加重刑責，檢察官要用殺人罪起訴！

根據新聞報導，近期虐童事件頻頻躍上新聞版面，兒福聯盟呼籲立法院應該儘速修改刑法，加重虐童的刑責；司法判決應該優先考量兒童人權；建立新生兒關懷支持機制。兒福聯盟認為，目前刑責即便家中後仍然過低，不符合社會期待，立法院應該要修法調高。兒福聯盟也指出，司法對於「凌虐」、「故意致死」等等的見解，和社會大眾的想法有落差，導致人民對司法不信任，進而尋求私刑正義。

其實已經有修法草案出來了！

每次一有虐童事件，便會引發社會大眾不小的迴響。許多人也一在呼籲政府應該要重視這個問題，並且要求積極修法加重虐童、虐待兒童致死等罪的刑責。

其實，政府也不是都沒有在做事。

看壞後市認賠殺出！中正區豪宅屋主欲以購入價轉手

【民法小教室】別人的東西我可以賣嗎？

根據新聞報導，有民眾發現，在溪州鄉西螺大橋下濁水溪河床上的一塊國有土地，原本長期都是以低價出租給農民進行耕作，但近日卻出現「吉地出售」的看板，讓附近民眾感到十分傻眼。第四河川局副局長也表示，河川地為國有地，使用者只有使用許可，並禁止使用者有私下轉讓行為，若有此情形可以依水利法第91條之2的規定，註銷其使用許可，1年內不得再申請。

什麼是「物權行為獨立性(無因性)」？

酒店、博奕場西漂 撐起重劃區消費力

酒店又稱為「銷金窟」、「溫柔鄉」，台中市全盛時期除西屯區台灣大道的地標「金錢豹」外，名氣旗鼓相當的，還有七期重劃區惠中路的金紫爵、假日、海派3家酒店。不過近年海派酒店、金紫爵紛紛西遷，前者轉移12期重劃區打造出八大產業傳奇一條街，後者則轉往單元1重劃區，採自地自建，雖尚未明顯成形「娛樂聚落」，仍因高CP值的酒店定位，生意不俗。

原址則改建為豪宅

過去台中大型酒店、博奕場多聚集在七期重劃區，包含市政路、惠中路及河南路等重要路段，皆佇立多家大型酒店，然2010年後房市蓬勃發展，且隨著市政府、市議會及建商大舉進入開發，地價行情高漲，逐漸變成豪宅、商辦林立的生活圈，原本在此開疆闢土的八大產業反而格格不入，地主也因賣地蓋大樓、租約期滿等因素，使特種行業走出七期。