金龍海嘯來勢洶洶!換屋族、繼承者跑不掉 (本文出處請點擊)
2024/10/05 04:30文/記者張瀞勻
自住客隨時都是進場時機,不如多出門賞屋培養看屋眼光。
央行總裁楊金龍上月19日出重手打炒房,更直指央行要給投資客、投機客一個lesson,同步調降第二屋、第三屋以及高總價住宅貸款成數,甚至重新定義首購族,被視為史上最重限貸令,成屋市場率先出現「金龍海嘯」,但專家卻認為,真正有換屋需求的換屋族以及繼承者、類首購族,卻無辜被波及,短期間內若有購屋需求恐怕得為資金做更長線的佈局。
第三季央行理監事會議過後,央行要給投資客的教訓比想像中更早來臨,觀察足以代表全台購屋風向的六都建物移轉棟數提前吹起冷風,9月買賣移轉表現,比8月的民俗月縮水近1成,台北與台南更寫下今年單月的次低量,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,下半年銀行緊縮銀彈,讓買家擔心貸款下不來而卻步,且第三季央行打炒房風聲鶴唳,加深民眾的觀望心態,同時預估第四季隨著金龍海嘯持續發酵,買氣預估將進一步收斂,加上去年第四季受新青安拉抬墊高基期,負成長的可能性很高,買氣可說是提早入冬。
樂屋網發言人洪安怡指出,從今年7月起,房市風向急遽降溫,就連當月降價的待售物件,也是從6月起明顯增加,南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝,北台灣則是新北市量增最明顯,新北市是六都交易中量體最大,跌也跌得最兇猛。
洪安怡說,央行這波選擇性信用管制,主要打擊的就是多屋族,對於部分賣壓比較大的新興重劃區,的確有可能出現一些零星的案件有議價空間,但只是少數,畢竟從房地合一2.0到平均地權條例修法,對於長期進出房市,經驗有道的投資客們來說,早已懂得放長線釣大魚的道理,也知道要保有資金彈性,多方獲取資金管道,不致於有所謂「斷頭潮」的狀況,反倒是一些趁著去年新青安熱潮,想進入市場投資的買方,算是出師不利,才剛踏入市場就踢到鐵板。
現在賞屋可以享受尊榮待遇,現在正是多看、多比較,累積看屋經驗值的好時機。
本次限貸令受到衝擊最大的三大族群為換屋族及類首購者、繼承者,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,第一換屋族,若採先買後賣,第二屋成數貸款成數大降至五成,想換都很難換;第二則是繼承族,繼承長輩遺產,且多數人還只是部分持分,算屬於名下有1戶,被央行打成非首購,沒有寬限期;第三是類首購,類首購以北漂族居多,這種人最慘,他們在南部老家有房,但在台北租房,他們若要在北部買房自住,不能申請新青安,貸款又沒有寬限期。
長期資金佈局 先賣後買權宜之計
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,現階段在央行尚未提出配套措施前,上述三大族群想要購屋換屋,都必須有更長期的資金規劃,換屋族若有強勁的剛性需求,建議可採取「先賣後買」,或是透過夫妻贈與方式,換取貸款空間,但要留意市況,是否會有賣不掉或賣不到理想行情之疑慮。何世昌則說,現階段央行的確有開了人道走廊,簽下切結書在一年之內完成先買後賣,就可不受第二戶五成影響,「但現階段效果不大,切結書也要有銀行願意收」。
樂屋網發言人洪安怡指出,本次限貸令對於名下有房、想申請第一戶貸款的首購族而言,雖然取消寬限期,但影響其實不大,「寬限期」本來的用意,是給換屋族一個緩衝空間,避免同時繳交2間房屋的房貸,負荷不過來,但後來卻成投資客炒作 的工具,或是讓資金不足的買方,購入超過自己能力負擔的房子,這都會造成金融市場的不穩定性,應該也是央行不樂見的事。
若是因繼承或贈與獲得持分部分房產,因而在購買第一戶時沒寬限期,也許可也可進一步促使公同共有人處分房產,或至少願意開始討論處分房產的問題,避免太多空屋閒置荒廢。
自住進場時機到 營造成本推升難見新案下跌
自住客或是名下無房的首購族這時候到底能不能看屋購屋?
何世昌認為,無論是專家或是購屋族,要預測房市高點低點都不容易,現階段中古屋以及新成屋市場委售量逐漸增加,就是看房最好的時機,也因為少了投資客,新建案不再以置產客為主力,對消費者最好的消息是不必排隊搶房了,現在賞屋可以享受尊榮待遇,現在正是多看、多比較,累積看屋經驗值的好時機,不一定要買,但在看房子過程中,或許會不斷修正自己對房子的需求,目標會越來越明確。
至於限貸令對於市場影響層面,以新建案而言,愛山林建設(2540)總經理張境在指出,台灣經濟基本面好、科技產值動能實力堅強,加上現階段美國降息,熱錢可望回流台灣,游資相當充沛,同時營建工資不斷上漲,營造成本易漲難降,然而央行本意良善,不過市場上剛性需求還是很多,居住的老屋屋齡日漸增加、新建案營造成本下修不易,適時出手調控對於房市有正向效果。
928檔期本是全年最大房市檔期,但受到919央行重手打房,部分建案延後推出。
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