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☆核釋個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋土地課徵所得稅規定

 法律依據：

1. 所得稅法第四條之四

關係法令:

無

日期文號:

財政部108.09.11台財稅字第10804008540號令

摘要：

核釋個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋土地課徵所得稅規定。

說明:

個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報，並得比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第2點至第4點規定辦理：

(一)交易之房屋、土地係個人於103年1月1日之次日至104年12月31日間受遺贈取得，且該個人及遺贈人持有期間合計在2年以內。

(二)交易之房屋、土地係遺贈人於104年12月31日以前取得，且個人於105年1月1日以後受遺贈取得。

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房地合一 國稅局核定交易損失才可列報減除

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-12-22

房地合一新制應以國稅局核定房地交易損失才可列報減除

新聞摘要

房地合一新制應以國稅局核定房地交易損失才可列報減除

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】南區國稅局佳里稽徵所表示，個人自2016年1月1日起交易適用房地合一新制的房屋土地，申報房屋土地交易損失經國稅局核定後，該損失金額得自該交易日以後3年內，自同屬新制適用範圍的其他房屋土地交易所得中減除，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後，按規定稅率計算應納稅額申報繳納。

該所舉例說明，張先生於2017年7月1日買進A房地成本550萬元，2018年2月1日登記出售A房地價款600萬元，支付取得、改良及移轉費用共130萬元，申報房地交易損失80萬元，但國稅局審核後剔除其中未檢附憑證的費用30萬元、核定交易損失為50萬元。

張先生再於2019年8月1日出售另一符合新制之B房地，有交易所得300萬元，此時張先生可申報減除交易日前3年內A房地交易損失金額應為國稅局核定的交易損失50萬元，而非張君原申報的80萬元。

該所提醒納稅義務人，個人房地交易損失得自交易日以後3年內之房地交易所得減除，惟應以國稅局核定的損失金額為準，請納稅義務人於申報時多加注意，以免遭剔除補稅。

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繼承房屋轉賣 要不要房地合一稅？

2019-11-21 14:14聯合晚報 記者程士華／台北報導

繼承的房產是否要申報房地合一稅，是以最初購入的時間為準。 報系資料照

爸爸近年過世，兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子，但是因為沒有需求而轉賣，到底要不要申報房地合一稅呢？高雄國稅局表示，這類情況其實並不是看兒子的取得時間，而是看爸爸當初取得不動產的時間，作為適用房地合一新制，或房屋交易舊制的依據。

高雄國稅局日前受理一件案例，轄區內一位爸爸在2012年3月購置一套房地產，但是這位爸爸在2015年10月往生，他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產，可能本身並無需求，因而在去年7月出售這套房地產，並主動申報房地合一稅。

官員指出，國稅局查核這個案件時發現，其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女，都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中，其實不屬於房地合一課稅範圍，因而註銷這起申報案件，並通知這位兒子，把這筆房屋交易收入併入今年5月的綜合所得稅結算申報。

官員表示，以往買賣房地產時，土地部分免稅，房屋部分交易所得被歸類於財產交易，要在隔年5月併入綜合所得稅時申報。

而房地合一課稅新制於2016年1月1日起上路，近年取得的房地產，要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報，自住使用可以享較優惠的稅率，但剛入手就脫手，恐怕有炒房嫌疑，越快脫手課稅越重。

官員指出，這位兒子搞錯一件事，其實因繼承而取得的房屋，持有時間可以跟父執輩合併計算，換句話說，其實案例中的房地產，實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主，也就是2012年3月，當時房地合一稅還沒上路，這套房地產也就屬於舊制。

不過還是有例外，官員提到，若是民眾在2016年以後才繼承不動產，即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅，但是這位兒子或其配偶、未成年子女實際在此居住、設有戶籍，且連續住滿六年以上，過程中都沒有拿去出租、做生意或是轉作事務所等執業情況，就可以適用房地合一稅的自住優惠。

官員指出，針對符合自住標準的房地產，房地合一稅設有新台幣400萬元以下免稅的規定，雖然舊制房屋只要課綜所稅，但是選擇房地合一稅更有利，那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

繼承不動產是否適用房地合一稅資料來源／採訪整理 製表／程士華

若符合房地合一稅條件

轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示，房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同，在於無論賺錢還是賠錢，只要有出售，就應該在一個月內主動申報，最近查核發現，有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報，結果反而挨罰。

官員用實際案例說明，有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地，購屋後又主動整修，支付改良修繕費用39萬元，並於2016年8月29日以980萬元出售，這位民眾自行試算之後發現，其實這筆賣屋交易虧了36萬元，感覺虧損應該不必申報，最後因為未在期限內申報，被處以3,000元罰鍰。

官員表示，房地合一稅新制上路後，個人交易2016年1月1日以後取得的不動產，都屬於房地合一稅的課稅範圍，不論這筆交易有賺錢或虧損，都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內，主動辦理房地合一稅申報。

官員提到，除了2016年以來的房屋之外，其實新法上路還有個過渡期，房地合一稅的精神在避免炒房，在2014年1月2日以後取得的房地產，若持有期間不滿二年就馬上出手，其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示，房地合一稅也可以透過網路申報，只要準備讀卡機，使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等，就能透過網路辦理申報，若是沒有讀卡機，輸入身分證字號與戶口名簿戶號，也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報，官員表示，依據《所得稅法》第108-2條規定，可處3,000元以上3萬元以下行為罰，若有應補稅額，還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰，兩種罰鍰擇一從重處罰。

(本文出處)

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交易所得！出售繼承房地所得稅「有時間規定」

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-11-10

2016年1月1日後出售因繼承取得房地之課徵所得稅規定

新聞摘要

2016年1月1日後出售因繼承取得房地之課徵所得稅規定

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】陳先生來電詢問，其於2016年度自其父親繼承取得高雄市苓雅區之房地，其2018年度出售該房地有課稅所得時，可否選擇適用房地合一課徵所得稅制度或僅計算房屋部分之財產交易所得(以下簡稱舊制)，併入當年度綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報。

財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)自2016年1月1日起施行，個人在2016年1月1日以後交易之房屋、土地，如在2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內或係2016年1月1日以後取得者，應依新制規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅。

惟為保障現行自有房屋者之權益，且考量繼承人取得系爭房地時點及原因並非其所能控制，乃將被繼承人之取得時點納入考量以符合立法意旨，故個人於2016年1月1日以後交易因繼承取得之房地，如屬被繼承人在2015年12月31日前已取得者，免適用新制，仍按舊制計算房屋部分之財產交易所得，於所得發生年度之次年5月底前併入綜合所得總額，辦理結算申報。

但若符合新制規定之自用住宅之房屋、土地條件者，其房地交易課稅所得額於免稅額400萬元限額內依新制規定得免納所得稅，而超過免稅額400萬元部分則按最低稅率10％課徵。

因繼承取得自用住宅房地之納稅義務人如經計算以新制申報較有利，亦可選擇採用新制申報納稅。

該局進一步舉例說明，陳先生父親於2012年3月3日買賣取得該房地，其於2016年6月20日自其父親繼承取得，嗣於2018年11月1日出售該房地時，原則上可適用舊制計算該出售房屋之財產交易損益，於2019年5月底前將該房屋交易損益，併入綜合所得總額，辦理結算申報。

惟該房地若符合新制自住優惠，且其所計算之課稅所得額於免稅額400萬元以內，陳先生得自行擇優計算選擇新制申報免納所得稅。

該局特別提醒，如選擇新制方式申報，不論是否有應納稅額，都仍應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向國稅局辦理申報，以免遭罰。

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經濟日報 記者程士華／台北報導

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「遺贈」取得房屋、土地 可依舊制申報繳稅

2019-09-13 05:30

（中央社資料照）

〔記者巫其倫／台北報導〕財政部近日發出解釋令放寬規定，非法定繼承人因「遺贈」取得房屋、土地，即使在房地合一稅新制上路後出售或轉手，符合規定還是可適用舊制申報繳稅。

房地合一新制上路後，視其取得時間點適用新、舊制，在2014年1月1日前出售房地，可適用舊制，房地分開課稅；2016年1月1日後取得，或在2014年1月1日的次日以後取得、且持有期間在2年以內，並於2016年1月1日後出售，則適用房地合一課稅新制。

財政部過去曾發布解釋令，個人在2016年1月1日以後「繼承」取得的房屋、土地，如果被繼承人在2015年12月31日前已取得者，可適用舊制；此外，由於繼承時間點、原因通常為不可抗力因素，因此財政部認為，若交易房地符合「自住」條件，納稅人可自行選擇採舊制或新制。

財政部表示，因先前解釋令是放寬「繼承」，但日前有民眾在死前立遺囑，將房地「遺贈」給姪子，姪子取得房地後，在2016年1月1日以後交易，依法就要以新制申報；但該民眾經試算認為採舊制較為划算，主張「遺贈」性質和「繼承」類似，應比照前述解釋令內容，適用舊制申報。

(本文出處)

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房地合一 新制未辦理申報常見10類型

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-09-06

房地合一 新制未辦理申報常見10大類型

新聞摘要

房地合一 新制未辦理申報常見10大類型

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅表示，2016年1月1日以後取得的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免辦理申報房地合一課稅新制之條件外，應於完成移轉登記日之次日起算30日內申報，為協助納稅義務人正確申報，該局整理未申報房地合一新制之常見類型如下：

一、因不熟悉房地合一新制申報規定，誤認所得仍係併入綜合所得總額於次年5月辦理結算申報，致未依規定申報。

二、因房屋、土地交易係虧損，誤認因無所得而無須申報，致未依規定申報。

三、誤以為交易日及取得日係簽訂買賣契約之日，誤認其交易之房屋、土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

四、誤以為交換之房屋、土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

五、誤認僅出售土地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

六、房地合一新制實施前後陸續取得同地號之土地持分或取得不同地號之土地後合併，2016年以後出售時僅出售部分土地持分，誤認不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

七、誤以為因自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售之房屋、土地，如同特種貨物及勞務稅規定(簡稱奢侈稅)免稅，而誤認此類情形不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

八、自行認定交易之農地屬免申報範圍，卻無法檢附農地農用證明及不課徵土地增值稅證明，而誤認此類情形不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

九、二親等買賣案件有給付價金，但誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

十、受託人於信託關係存續中，以其他信託財產(如存款)取得之房屋、土地，後續交易房地時，誤認以訂定信託契約日為取得日而不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

該分局提醒，民眾如有交易上述情形之不動產，請記得向戶籍所在地稽徵機關辦理申報。

如已逾申報期限，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，自動補報補繳稅款並加計利息者，可免予處罰。

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配偶贈與，出售時適用房地合一稅新制「該怎麼計算」

作者：MyGoNews方暮晨

時間：2018-03-24

個人取得配偶贈與之房屋及土地，出售時適用房地合一稅新制，應如何計算持有期間及認定房地交易損益

新聞摘要

個人取得配偶贈與之房屋及土地，出售時適用房地合一稅新制，應如何計算持有期間及認定房地交易損益

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示：個人取得配偶贈與之房屋及土地，適用遺產及贈與法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日，以計算持有期間及按該房屋土地原始取得之原因，依所得稅法第14條之4規定課徵新制房屋土地交易損益。

該局進一步表示，新制房屋土地交易損益計算，應以交易時房屋土地成交總價減除成本或房屋評定現值及土地公告現值及因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。

配偶原始取得房屋土地方式：

一、配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。

二、配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

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老太太賣繼承房支付安養費用 不適用20%非自願因素被課高稅

2019-08-03 13:19經濟日報 記者徐碧華╱即時報導

隨著國人平均壽命增加，以房養老或出售不動產轉為老年安養費用的案例越來越多，但出售時要留意相關稅制，以免增加負擔；圖為示意圖非新聞當事人。 報系資料照

王老太太80幾歲了，住在台北市的安養中心，一年多前，她繼承了一間在桃園的房子，最近把它賣了，說是用來支應安養中心的費用。

申報房地合一稅時，主張適用「非自願性因素」，自行以稅率20%計算稅額。

台北國稅局改以35%的稅率計算，開單補了十幾萬元的稅。

官員說：「老太太繼承房子之前已住在安養中心，不適用非自願因素。」 台北國稅局官員提醒類似情況的納稅人：「如果王老太太再晚一點賣，只要持有期間超過兩年，稅率就自動降為20%，不用主張自己是非自願的，也不會被補稅。」

官員補充指出，房地合一稅的適用稅率與持有期間有關，持有一年以內，適用45%稅率；持有二年以內、超過一年，稅率是35%；持有十年以內、超過二年，稅率降為20%；持有超過十年，稅率只有15%。

房地合一稅的目的是以淨所得課稅，若短期買賣且有獲利，就必須繳稅。

王老太太的房子賣了200多萬元，繼承的不動產是按土地公告現值和房屋評定現值計算成本，成本算下來只有幾十萬元，土地增值稅也沒多少，賣價減去成本後、再扣除土增稅，計算出的房地交易所得有100多萬元。

所以，適用35%和20%的稅率相差十幾萬元稅額。

所得稅法對房地合一課稅有例外規定，不是自願的、是迫不得已的，不得不急著賣掉不動產，可以適用20%的較低稅率。

條文是這麼說的：「個人因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，按稅率20%計算房屋土地交易所得稅。」

條文雖有非自願因素的例外規定，但是，官員說：「非自願不是自己認定，而是要看是否符合財政部公告的六大項因素。」

也就是說，非自願因素是正面表列，不在表列中的，國稅局一律不能認。

王老太太的房地合一稅是她的晚輩出面，代她到國稅局的櫃台申報。

晚輩在櫃台主張適用財政部公告的第四項非自願因素，「個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。」

晚輩說，以王老太太的狀況不可能再回桃園去住那棟房子，王老太太必須出售桃園房子來支應安養院費用。

官員表示，櫃台已向該晚輩解釋，第四項指的支付「醫藥費」，而不是安養院費用。

更重要的是，王老太太在繼承桃園房子前，就已經住在安養院了，足見王老太太本來並沒有預期有這筆繼承用來支付安養費用。

(本文出處)

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※繼承房地產的持有期間認定是以繼承人持有期間+被繼承人持有期間合併計算!

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這個時段 都要辦理個人房地交易所得稅申報

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-07-07

自2016年1月1日起交易房屋及土地，不論有無應納稅額，都要辦理個人房屋土地交易所得稅申報

新聞摘要

自2016年1月1日起交易房屋及土地，不論有無應納稅額，都要辦理個人房屋土地交易所得稅申報

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】陳小姐來電詢問：2017年8月18日出資購買房地自用，於2019年1月16日遭法院拍賣，拍賣價款全由債權人取得，本人並無所得，為何會接到國稅局裁處罰鍰的繳款書？

財政部高雄國稅局表示，依據所得稅法第4條之4規定，個人自2016年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，如交易之房屋、土地係於2016年1月1日以後取得，其交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理個人房屋土地交易所得稅(下稱房地合一稅)申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

該局進一步說明，法院依強制執行法拍賣債務人財產，就是買賣性質的法律行為，又房地合一稅係採自行申報制，不論有無應納稅額均應向稽徵機關辦理申報，納稅義務人未於規定期限內辦理房地合一稅申報，即違反稅法上義務之行為，會受到處罰。

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提醒注意 個人出售房屋適用舊制者「這個」不適用

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-07-07

個人出售房屋適用舊制計算財產交易所得者，無自住房地400萬元免稅額之適用

新聞摘要

個人出售房屋適用舊制計算財產交易所得者，無自住房地400萬元免稅額之適用

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部高雄國稅局表示，近期有民眾詢問，買入後一直供自住使用之房地，持有期間超過10年，2019年出售若有獲利，可以適用房地合一課稅新制中，自住房地新台幣(下同)400萬元免稅額的規定嗎？

該局說明，這位民眾出售之房地，因取得日在2016年1月1日之前且持有期間逾10年，非屬房地合一新制課稅範圍，故無自住房地400萬元免稅額之適用，應計算屬出售「房屋」部分之財產交易所得，於隔年5月申報綜合所得稅。

該局進一步說明，若個人於2016年1月1日以後出售之自住房地，屬於適用房地合一課稅新制者，必須同時符合下列條件，才能享有400萬元免稅額之租稅優惠，提醒納稅人注意：

一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並實際居住連續滿6年。

二、交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。

三、6年內以1次為限。

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去年房屋交易所得 這樣報稅

2019-05-09 14:49:48聯合晚報 記者徐碧華／台北報導

去年賣了房子，適用舊制的售屋財產交易所得申報。 本報資料照片

去（2018）年賣了房子，適用舊制，售屋財產交易所得怎麼報？台北國稅局官員表示，先核實申報，真的找不到當年買價，可以設算所得。設算所得分兩種，高總價者按售出實價的15%計；不是高總價的，則按房屋評定現值的一定比率設算，各地區設算比率不同，最低是8%，最高是台北市，分41%、46%兩級。

售屋財交所得的設算比率資料來源／財政部 製表／徐碧華

財政部已公布「107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，房屋所在的縣市、行政區不同，適用的設算比率不一樣，申報前可以先查表。

法規規定有核實和設算兩種申報方式，國稅局官員解釋：「是有兩種方式沒錯，但這不表示納稅人可以擇一申報。

事實上，納稅人是沒有選擇的，一定是『先核實、再設算』，因為無法提供買進成本，只好改用設算來申報。」

也就是說，即便納稅人選用了設算申報，稽徵機關也會設法去查核當年的買進成本，官員說，例如找貸款銀行，查調買進成本；找仲介公司，也許留有當年資料；也可以找地政機關，地政機關也可能有備份資料。

官員指出，房屋財產交易所得的計算公式：收入－成本＝所得，所得×適用稅率＝應納稅額。

適用舊制的房屋財交所得是併入其他綜合所得計算稅負。 所得稅只需算房屋 去年賣房子的，應該都登錄了實價，政府可以掌握售出價格。

一般都是房、地一起交易，只有一個總價，官員說，土地交易已核課土地增值稅，所以個人綜合所得稅只需計算「房屋」的部分。

那如何從房地總價中分離出房屋的賣價呢？可以利用政府公告的現值，以「公告土地現值＋房屋評定現值」作為分母，房屋評定現值為分子，算出比率，再乘以總價，即得出房屋的賣價。

官員說，除了買進成本，改良房屋的裝潢等也是成本，如果能提出單據，也可以列扣。

高總價與否 差很大 如果買進時間久遠，無法核實申報，國稅局官員指出，也只好利用設算方式申報。設算方式分為高總價者和非高總價者兩種，屬於高總價者就必須用高總價者的方式設算。

高總價者的設算基礎是「實際售價」，非高總價者是房屋評定現值，兩者差距不小。

例如賣出台北市一戶豪宅售價2億元，因為超過7000萬元，屬於高總價者，官員說，假設採設算，就優先適用高總價者公式。

房屋一般約占總價的三成到四成，以三成計的話，售屋收入是6000萬元。

再用6000萬元×15%＝900萬元。900萬元就是售屋所得。

上述豪宅當然也屬於台北市的「高級住宅」，同樣的個案套用高級住宅設算公式：房屋評定現值×46%，房屋評定現值500萬已屬豪宅中的高檔，官員指出，就以500萬元帶入設算，設算所得230萬元，與上述900萬元差距很大。

財政部規定的高總價者有三個定義，房地總成交金額在台北市逾7000萬元、在新北市逾6000萬元、台北和新北市以外地區逾4000萬元者屬之。

官員說，上述例子符合高總價者、也符合非高總價的高級住宅，納稅人不能選擇，必須優先適用高總價者設算公式。

非高總價者的售屋所得設算公式一律按房屋評定現值一定比率計算，官員說，去年成交時應該都有計算契稅，賣方通常也會保留契稅的副本，契稅單據上面就有房屋評定現值，用那個現值金額再乘上規定的設算比率，就是售屋所得。

(本文出處)

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財政部核釋個人交易「受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地」課徵所得稅疑義

新聞摘要 財政部核釋個人交易「受贈自配偶因繼承取得之房屋、土地」課徵所得稅疑義

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部2018年10月31日核釋，個人取得配偶贈與之房屋、土地，其配偶贈與時適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，個人出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按配偶原始取得該房屋、土地之原因(例如出價取得、繼承或受贈)，依所得稅法相關規定認定其取得日、取得成本及費用課徵所得稅。

依此，配偶原始取得原因為繼承，且其繼承取得日係在2016年1月1日以後，而被繼承人取得房屋、土地時點係在2015年12月31日以前，個人出售該房屋、土地時，應依所得稅法第14條第1項第7類(下稱舊制)規定課稅；如該房屋、土地符合同法第4條之5自住優惠規定且較為有利時，得選擇依同法第14條之4及第14條之5房地合一課稅新制(下稱新制)規定課稅。

財政部舉例說明，被繼承人(父)2015年12月31日以前購入房地，於2016年1月1日以後死亡，由繼承人(子)繼承取得該房地，並將該房地贈與配偶(媳)，該配偶(媳)日後出售該房地時，其交易所得依被繼承人取得日認定應依舊制規定課稅；惟如該房地為自住且符合新制適用自住優惠要件，依新制課稅較為有利時，配偶(媳)得選擇改按新制規定課稅，此與繼承人(子)未贈與配偶而自行出售之課稅方式一致。

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「老爸用400萬元買的房，裝潢花了80萬元，500萬元賣掉，還要繳土地增值稅，我是賠本的。」財政部南區國稅局官員轉述納稅人甲君的說明。甲君賣出老爸兩年前給他的房子，被要求繳近30萬元的房地合一稅。

明明賠錢，卻要繳幾十萬房地合一稅，甲君不解。

官員說，贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算，甲君案件的成本是204.4萬元，不能用老爸的買價400萬元算。

資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛曾提醒過客戶注意，房地合一稅實施後，贈與不動產給子女不一定能節稅。

如果贈與後，子女很快把房子賣掉，要繳不少的房地合一稅，尤其賣的是台北市的房子，賣價高，繳房地合一稅更可觀。

「因為賣出受贈不動產，成本不是按受贈時的市價計，也不是按買價，而是用政府公告的現值算。」

南區國稅局特別發了新聞稿，提醒納稅人注意類似甲君案的稅務問題。

官員說，也有幾件類似甲君的案子，但國稅局只能按稅法辦理。

南區國稅局解釋甲君稅務案件，官員說，為了解釋方便，去掉數字的零頭，以整數說明。

甲君的父親於105年3月1日贈與A房地予甲君，贈與當時的房屋評定現值是50萬元、土地公告現值150萬元，合計贈與額200萬元，還在贈與免稅額的額度內，不用繳贈與稅。

甲君在今（107）年7月1日以總價500萬元賣掉A房地，國稅局核課其房地合一稅。

房地合一稅的計算的公式：（房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額）×適用稅率。

官員解釋，賣掉不動產要繳土地增值稅，所以，在公式中把土地增值稅部分去掉，免得重複課稅。

國稅局帶入數值計算：×稅率20%＝29.12萬元。

官員說，105年元旦起取得的房子，其後售出都適用房地合一稅，甲君的房子是105年3月1日受贈，所以要申報房地合一稅。

甲君主張應該用老爸買進價400萬元計成本，但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計，再進行物價調整，算出來是204.4萬元。甲君的成本認知差了近200萬元。

依上述公式，甲君賣掉A房地，所得145.6萬元。

甲君持有兩年多，適用20%的稅率，所以要繳29.12萬元的房地合一稅。

官員說，如果甲君早一點賣掉，適用的稅率更高，要繳更多的稅。

房地合一稅的適用稅率規定，持有一年內賣出，適用稅率是45%，持有兩年以內超過一年適用35%。

如果甲君再晚幾年賣，持有期間超過六年，可以適用400萬元免稅額，可能也繳不到房地合一稅。

@房地合一稅是讓售價成本增高.出售所得減少.百姓負擔增加.買賣件數減少.卻不見執政當局改變錯誤政策!

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〈封面故事〉左手賣右手避稅 國稅局加強查核金流

2018-08-20 記者鄭琪芳／專題報導

2016年「房地合一」稅制上路，由於房地合一稅率最高達45%，相較舊制稅負明顯加重，因此出現不少避稅手法，例如「家人轉家人」、「個人賣法人」、「法人賣法人」等。

台北國稅局官員表示，對於這類「左手賣右手」的案件，國稅局會查核有無實際交易金流，若是「虛偽交易」，就會以實質課稅原則認定，要求補稅及罰款。

台北國稅局表示，國稅局將會對「左手賣右手」的案件查核有無實際交易金流，若是「虛偽交易」，就會要求補稅及罰款。（資料照）

營利事業房地合一課稅規定

北區國稅局說明，房地合一稅制上路之前，營利事業出售房地，除了課徵土地增值稅，僅對房屋交易所得課稅，土地交易所得不用課稅。

2016年房地合一稅制上路後，如果土地在2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內、或在2016年1月1日以後取得，房地交易都必須按實價計算所得併入營利事業所得額課稅，但可減除土地漲價總數額（土增稅稅基），原本營所稅稅率17%，今年起提高至20%。

反避稅條款 境外公司幾無節稅空間

根據規定，個人出售房地，境內居住者房地合一稅率為15%至45%，非境內居住者高達35%（持有超過1年）及45%（持有1年以內）。

至於營利事業出售房地，總機構在境內的公司適用稅率20%（併入營利事業所得額課稅），總機構在境外公司則適用稅率35%及45%，以防止外資炒房。

另外，為了防止有錢人透過海外紙上公司將「房地交易」化身「股權交易」來規避稅負，總機構在境外的公司若交易直接或間接有該境外公司有表決權股份或資本額超過50% ，且境外公司股權價值50%是由我國境內房地所構成，即使採取股權交易模式，所得額仍適用35%及45%稅率。

會計師指出，過去舊制時代，由於境外公司投資房產獲利只須課稅20%，遠低於個人綜所稅最高45%，因此有錢人流行在海外設立紙上公司來買賣豪宅；但房地合一稅制上路後，境外公司稅負反而加重，最低35%、最高45%，加上財政部祭出「反避稅條款」，讓境外公司無法透過股權交易模式避稅，因此透過海外紙上公司買賣豪宅的情況已不復見。

境內公司股權移轉 具稅負遞延效果

而且，今年起營所稅稅率提高至20%、外資股利扣繳率提高至21%，境外公司買賣房地幾乎已無節稅空間。

舉例而言，若境外公司以增資名義將資金匯入一家境內公司，並以此公司名義購買房地，將來出售房地時，房地獲利課稅20%，境內公司再以股利分配方式分給境外公司，股利就源扣繳21%，合計總稅負36.8%，與外資房地合一稅率35%及45%相當。

然而，若是境內公司透過股權移轉取得房地買賣，還是有一定的節稅空間。

市場傳出，有些人將名下房子轉給自己的投資公司後，再把公司連同名下資產賣掉，由於是透過股權移轉方式，房地所有權並未移轉，因此賣方可以避開土增稅，而未來買方出售土地時，也可以繼續適用舊制、避開房地合一新制。

對此，財政部賦稅署官員表示，這類股權移轉交易，如果不是虛偽交易，且是個人股東，因目前個人證所稅停徵，確實可能「全身而退」；如果是法人股東，證券交易所得可能被課徵最低稅負十二％，但還是比房地稅負低。

本文出處(請連結)

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綜所稅國稅局最愛查什麼？ 會計師這麼說 

2018-04-10 12:08:19經濟日報

記者蘇秀慧╱即時報導

綜所稅國稅局最愛查什麼?答案是不動產交易。

KPMG 安侯建業會計師游雅絜指出，不動產買賣交易所得一直是個人綜合所得的查核重點項目。

不動產交易怎麼計稅？ 財政部在今年2月5日發布「106年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，個人出售舊制之高價房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，財產交易所得額應依所得稅法規定核實計算。

所謂高價房屋是指：台北市房地總成交金額新台幣7,000萬元以上；新北市房地總成交金額新台幣 6,000萬以上；台北市及新北市以外地區，房地總成交金額新台幣4,000萬以上。

反之，未依規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15％計算其出售房屋之所得額。

如無法提示或查得成交價格或成本時，可以出售時房屋評定現值按財政部發布之財產交易所得標準計算財產交易所得。

國稅局統計，房地合一課稅新制報稅常見錯誤包含：誤按公契金額申報出售收入、誤將土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用、不符合非自願性因素而申報適用非自願性因素稅率20％及因處分虧損而未在所有權移轉登記次日起算30日內申報等情形。

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配偶贈與，出售時適用房地合一稅新制「該怎麼計算」

作者：MyGoNews方暮晨

時間：2018-03-24

個人取得配偶贈與之房屋及土地，出售時適用房地合一稅新制，應如何計算持有期間及認定房地交易損益

新聞摘要 個人取得配偶贈與之房屋及土地，出售時適用房地合一稅新制，應如何計算持有期間及認定房地交易損益

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示：個人取得配偶贈與之房屋及土地，適用遺產及贈與法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日，以計算持有期間及按該房屋土地原始取得之原因，依所得稅法第14條之4規定課徵新制房屋土地交易損益。

該局進一步表示，新制房屋土地交易損益計算，應以交易時房屋土地成交總價減除成本或房屋評定現值及土地公告現值及因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。

配偶原始取得房屋土地方式：

一、配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。

二、配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。