私法人豪砸5千萬 打包90間萬里套房？ 背後盤算曝光
第一條
本辦法依平均地權條例（以下簡稱本條例）第七十九條之一第五項規定訂定之。
第二條
私法人買受供住宅使用之房屋，除經中央主管機關公告免經許可之情形外，應檢具使用計畫，向中央主管機關申請許可。
前項供住宅使用之房屋，指成屋之建物登記謄本、新建成屋之使用執照或預售屋之建造執照記載建物用途為住或住宅字樣。
成屋有下列情形之一者，不適用本辦法之規定：
一、記載建物用途為住商用、住工用或住宅混合使用。
二、無記載建物用途或用途為空白。
三、為實施建築管理前之建物，且辦竣建物所有權第一次登記，該建物用途為住或住宅，私法人提供當年度該建物房屋稅屬非住家用文件。
四、為實施建築管理後之建物，私法人提供房屋用途非作住或住宅使用之證明文件。
第三條
私法人買受供住宅使用之房屋，其申請用途應以下列各款之一為限：
一、宿舍。
二、供居住使用之出租經營。
三、合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。
四、建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二H-1及H-2類組之衛生福利機構場所。
五、合作社為設置住宅公用設備。
六、其他經中央主管機關公告者。
前項第四款所定衛生福利機構場所，包含老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構等場所。
第四條
私法人申請買受房屋之用途為宿舍者，其申請戶數及已取得戶數合計不得超過經常僱用員工數。
前項房屋以成屋為原則。
第一項房屋買受總金額，不得逾中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定之高價住宅金額。
第一項所定戶數，以獨立門牌且有獨立對外出入口為計算基準。
第一項所定經常僱用員工數，以勞動部勞工保險局受理該私法人之最近十二個月平均月投保人數為準，且每月最低投保人數應達五人以上。
第五條
私法人申請買受房屋之用途為供居住使用之出租經營者，其營業項目應包含不動產租賃業。
前項房屋以成屋為限，且私法人申請買受戶數及已取得戶數在同一使用執照內應達五戶以上。同一使用執照內未達五戶者，申請買受戶數及已取得戶數為該使用執照全部戶數。
第六條
私法人申請買受房屋之用途為合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建者，以成屋為限，並應符合下列各款情形之一：
一、屋齡三十年以上。
二、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除。
三、經結構安全性能評估結果未達最低等級或建築物耐震能力未達一定標準。
四、依都市更新條例經公開展覽之都市更新事業計畫範圍內。
五、依都市危險及老舊建築物加速重建條例經核准之重建計畫範圍內。
私法人申請買受之房屋符合前項第一款至第三款情形之一者，得以單一街廓為範圍提出申請。
第七條
私法人申請買受供住宅使用之房屋，應檢具下列文件，向中央主管機關申請許可：
一、申請書及使用計畫書。
二、法人資格證明文件及其代表人身分證明文件。
三、符合第三條第一項用途之文件。
四、其他經中央主管機關指定應提出之文件。
第八條
前條第一款規定之申請書及使用計畫書，應載明下列事項：
一、申請書：申請日期、法人名稱、代表人或負責人、統一編號、設籍地、設立地址等項目。
二、使用計畫：
（一）申請買受用途、買受標的、房屋類型、預計買受戶數等項目。
（二）依第三條第一項第一款用途申請許可者，另載明買受房屋作宿舍使用戶數及經常僱用員工數。
（三）依第三條第一項第二款用途申請許可者，另載明同一使用執照內已取得戶數。
（四）依第三條第一項第三款用途，並以單一街廓為範圍申請許可者，應檢具彩色圖說，並敘明街廓四周道路名稱及範圍內地號。
第九條
申請人檢附之文件，有不符規定或不全而得補正者，中央主管機關應通知申請人於二個月內補正；屆期不補正或補正不完全者，駁回其申請。
第十條
中央主管機關為審核申請許可案件，必要時得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。
前項遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表組成審議小組，小組置委員七人至十一人，其中專家學者及民間團體代表，合計不得少於委員總數二分之一。
審議小組任一性別委員，不得少於委員總數三分之一。
第十一條
中央主管機關許可文件之有效期限，規定如下：
一、成屋為許可日之次日起算一年。
二、預售屋、新建成屋為辦竣建物所有權第一次登記之日起算一年。
第十二條
私法人有下列情事之一者，應不予許可：
一、以不實文件申請或申請文件有偽造或變造情事。
二、冒用或借用他人名義或證件申請。
三、所提出之使用計畫違反相關法令規定。
第十三條
私法人買受供住宅使用之房屋，符合本條例第七十九條之一第一項但書後段經中央主管機關公告免經許可之情形者，向不動產所在地之登記機關辦理登記時，應檢附其符合公告免經許可項目情形之相關證明文件。
第十四條
私法人買受供住宅使用之房屋經許可者，應檢附許可文件並於許可有效期限內，向不動產所在地之登記機關辦理房屋所有權移轉登記。
依第三條第一項第二款用途經許可之房屋，應併同辦理所有權移轉登記。
登記機關辦理登記時，應於登記簿所有權部其他登記事項欄註明本條例第七十九條之一第三項本文之限制事項。
未取得許可者，不得辦理登記；逾許可之有效期限者，亦同。
第十五條
私法人取得經中央主管機關許可供住宅使用之房屋，且房屋坐落都市更新事業計畫或都市危險及老舊建築物重建計畫範圍內，於都市更新事業計畫經公開展覽或都市危險及老舊建築物重建計畫經核准時，不受五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
前項情形，登記機關應將登記簿所有權部其他登記事項欄原登記本條例第七十九條之一第三項之限制事項之註記塗銷。
第十六條
本辦法自本條例中華民國一百十二年二月八日修正公布之第七十九條之一施行之日施行。
本辦法修正條文自發布日施行。
※本文觀點:
私法人買萬里渡假村套房共計90間，研判應該是「供居住使用之出租經營」，私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第三條第二款，買的成本低，但投入裝修、配備的錢要比購屋款多！
若是用於出租經營的角度來看，應該定位在商用不動產；還剛好有那麼多戶數，若是戶數太少、管理成本太高，這筆買賣大概也不能成交！
以商用不動產的投資重點看：符合收益率、抗跌保值、穩定收益、未來需求潛力值！
建物總面積1443.48坪，換算每坪單價不到4萬元，以現在的營建費用來看，簡直是天壤之別！
低成本取得，好好規劃、經營與管理，確實是值得投資的標的!
私法人豪砸5千萬 打包90間萬里套房？ 背後盤算曝光(本文出處請點擊)
2025/03/25 13:57文/記者朱語蕎
根據實價登錄，今年1月萬里「喜凱亞渡假村」90間套房、共有空間以及停車空間，以總價5,477萬元售予一家私法人。（翻攝自GoogleMap街景）
自《平均地權條例》修正案上路以來，私法人購置住宅採許可制，住商機構觀察實價，新北市出現罕見私法人購置大宗住宅案，萬里區「喜凱亞渡假村」1月時，90間套房與其他空間以總價5,477萬元成交，且標註為法人購置住宅之特殊交易。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該社區以海景著稱，由於房價親民，研判未來應做為包租代管、員工宿舍或長照相關用途。
根據實價，萬里「喜凱亞渡假村」共90間套房、共有空間以及停車空間，1月下旬以總價5,477萬元售予一家私法人，為萬里有實價以來，總價第二高的大樓成交交易。
據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，而若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。
賴志昶指出，該交易為自《平均地權條例》修正案上路以來，罕見的大筆私法人購置住宅案件，由於該社區屋齡僅約25年，較不具都更或危老改建的可能性，惟此案地點特殊，具有市區少見的海景，又該宗交易全是套房物件，因此研判未來應可做為包租代管、員工宿舍等用途，或整合為單一長照中心也不無可能，由於是大筆購入的特殊交易類型，因此總價僅約是市值一半。
另觀察內政部數據，截至2024年6月底止，共許可579件私法人購買住宅案，其中宿舍占約57%為最大宗，而都更危老案約占3成次之。
賴志昶認為，以往公司有宿舍需求以租賃為主，常見如台北市天母地區即匯聚不少外商高管的租賃市場，因此私法人購置宿舍案件較多，較不合市場常。
但依據現行規定，私法人購置宿舍不得超過高價住宅門檻，加上央行針對私法人購置住宅規應最高限貸3成，已抑制投資人利用漏洞購置豪宅的風氣，未來此類投機狀況應會顯著降低。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。
#資產配置-高仕不動產
#商用不動產#透天厝#店面#0912-913923高仕陳總
※共有土地三人，裁判分割為二筆地號，其中二人共有一筆地號，另一人上有建物，可否就分得土地點交予全體共有人？聲請是否得由共有人之一單獨為之?
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