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★土地法104條優先購買權

裁判字號： 最高法院 67 年台上字第 3887 號 民事判例

案由摘要： 確認優先承買權

裁判日期： 民國 67 年 11 月 29 日

裁判要旨：

土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，修正後，已擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時 ，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」 ，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義， 地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。

編　　註： 1.本則判例，依據民國 108 年 1 月 4 日修正，108 年 7 月 4 日施行之法院組織法第 57 條之 1 第 2 項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。

上訴人 陳0宗

被上訴人 謝0豐

右當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國六十七年八月二十八日台 灣高等法院第二審判決（六十七年上字第一五六○號），提起上訴，本院判決如左：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用，由上訴人負擔。

理 由

本件被上訴人起訴主張，伊於民國（下同）五十八年四月二十八日，標得第一審法院民事執行處五十六年度（第一審判決誤寫為五十七年度）執字第四二五三號拍賣債務人陳0珍、陳0成共有座落苗栗縣後龍鎮○○段一四五之二號土地一筆，面積零點零三九○公頃，同年、月內完成登記。該土地上有陳0珍之房屋及地上權，同院民事執行處復以六十六年執字第一五八六號強制執行事件查封拍賣，伊當時並不知情，近始悉已由上訴人得標買受，而伊為土地所有人，依土地法第一百零四條第一項規定，有優先購買權，為此求為確認伊就上開執行事件拍定座落苗栗縣後龍鎮○○段一四五之 二號土地上陳0珍所有房屋面積一九六點二平方公尺（如第一審判決附圖所示一四五 之二地號上黃色部分）及地上權七三點一坪，有優先購買權存在之判決。

上訴人則以土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言。

茲系爭房屋與基地原同屬陳0珍一人所有，先後出賣與二人，且被上訴人於取得基地所有權後，亦未與陳0珍訂立租賃契約 ，依本院四十九年台上字第一五四六號判例意旨，被上訴人對系爭房屋應無優先承買權存在等情，資為抗辯。

原審斟酌調查證據之結果，以系爭房屋主要部分座落基地即前述地號土地，原為陳0珍、陳0成所共有，應有部分，各為二分之一，有被上訴人所提土地登記謄本足憑， 且為上訴人所不爭，則該土地在未經分割以前，各共有人之應有部分存於每一基本構成分子之上，其中任何一部分，均不能視為某共有人之單獨所有，故共有人之一陳0珍在該地上興建系爭房屋，不能認為係在其自己土地上建屋，即與所謂基地與房屋同屬一人所有者亦屬有間，上訴人引用本院五十三年台抗字第五七○號判例，抗辯本件房屋之出賣無土地法第一百零四條第一項後段之適用，不足憑採，土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」 ，修正後，已擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記為先後定之」，茲條文內所稱之房屋，既未特別限定於承租人之房屋，則依其一貫之文義， 地上權人、典權人之房屋自應一併包括在內。

就法理言，亦非如此解釋，不足以維持法之平衡。上訴人堅執舊法時代之判例用語，抗辯被上訴人與地上權人陳0珍間無租賃關係，被上訴人無該條、項規定之優先購買權，於現行法條之文理、法理俱不足取 ，訴外人陳0珍得使用上開土地建築房屋之權源，乃基於有地上權之設定，為已明之事實，其設定地上權，有無同時向銀行抵押借款之動機，自毋庸探究。

土地法第一百零四條第一項，固僅稱房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，而未言及地上權、典權或租賃權應如何處理？但此等物權或債權與房屋既有不可分離之關係 ，於基地所有人對房屋行使優先購買權時，自應一併歸之，再依民法第七百六十二條定其存滅，至該條項內：「其順序以登記之先後定之」一語，乃專用於基地出賣時之情形而言，與房屋之出賣無涉。上訴人執此以為爭辯，要無礙於被上訴人權利之合法行使。因而將第一審所為不利於上訴人之判決，判予維持。經核尚無不合。

上訴論旨 ，仍執陳詞斤斤指摘，聲明廢棄原判決，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條，第四百四十九條第一 項，第七十八條，判決如主文。

資料來源：

最高法院判例要旨上冊（民國 16-77 年民事部分）第 739 頁

最高法院民刑事判例全文彙編（66年～68年）第 433-437 頁

最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）第 256、805 頁

最高法院判例要旨上冊（民國 16-92 年民事部分）第 250、776 頁

最高法院判例要旨（民國 16-94 年民事部分）第 218、703 頁

最高法院判例全文彙編－民國39年～94年民事部分（55～67年）第 376- 378 頁

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