★變賣分割共有物判決，應否准許共同優先承買#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

★變賣分割共有物判決，應否准許共同優先承買

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案第 17 號

會議日期：民國 104 年 11 月 04 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲持變賣分割共有物判決，聲請強制執行變賣分割甲、乙、丙、丁共有之土地乙筆。試問：

問題（一）：共有人甲、乙於拍賣期日共同出價應買（即甲 1/3、乙 2/3 ），應否准予共同應買？

問題（二）：於拍賣期日經第三人戊拍定，執行法院通知共有人是否優先承買，共有人甲、乙聲明共同優先承買（即甲 1/3、乙 2/3 ），應否准許共同優先承買？

討論意見：

問題（一）：

甲說：否定說。

按民法第 824 條第 7 項立法理由：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第 7 項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

但為避免回復共有狀態，而與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第 94 條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。

故基於上開立法理由之意旨，變價分割共有物之強制執行屬於行為不行為之強制執行，共有人同受該變價分割共有物判決之拘束，不得再基於合意成立共有關係，以避免法律關係複雜化，故於變價分割共有物程序中，不應准許共有人共同應買。

乙說：肯定說。

按變價分割共有人之二人以上共有人向執行法院共同應買，因其係向法院聲明應買，故應與一般應買人相同，不應另加限制，而得共同承買。再者，其共同應買，係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非回復原共有關係，而使原共有關係繼續存在，使法律關係複雜化，故應予准許。

且民法第 824 條第 7 項之規定，是避免利益相悖的共有人，於變價分割共有物判決後，又因行使優先承買權而成為共有人，阻撓物之利用。並無禁止利益相同之共有人，基於彼此合意共同承買之意，若共有人基於合意，共同承買標的，仍應准許。

問題（二）：

甲說：否定說，不應准許共同優先承買。

民法第 824 條第 7 項立法理由明定，為避免回復共有狀態。若准許共同承買與裁判分割之立法理由意旨不符，爰仿強制執行法第 94 條規定有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。故二人以上共有人如得以共有人身分主張共同優先承買，顯與上開立法理由希望以一人單獨優先承買之意旨相違背。變價分割共有物之強制執行屬於行為不行為之強制執行，共有人同受該變價分割共有物判決之拘束，不得再基於合意成立共有關係，以避免法律關係複雜化，故於變價分割共有物程序中，不應准許共有人共同應買，而不應准許共同優先承買。

乙說：肯定說，應准許共同優先承買。

二人以上共有人共同優先承買，其於地政機關登記時，其取得原因仍為拍賣，則二人以上共有人縱共同優先承買，亦係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非使原共有關係繼續存在，而仍使法律關係複雜化，故不應受民法第 824 條第 7 項規定之限制。

初步研討結果：

問題（一）：採乙說。

問題（二）：採乙說。

審查意見：

問題（一）：採甲說。

問題（二）：採甲說。

研討結果：

問題（一）：多數採乙說（實到 68 人，採甲說 5 票，採乙說 42 票）。

問題（二）：多數採乙說（實到 68 人，採甲說 11 票，採乙說 40 票）。

相關法條：民法第 824 條。