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房東把出租的房子賣了，租賃契約還有效嗎?

功 能：【法院判決判例及法律解析】 使用對象：【房東、房客、業者、政府部門/研究者】

租賃行為週期：【租屋資訊與決策、居住使用、租賃租賃關係結束】

關鍵字檢索：【租賃契約、買賣不破租賃、欠租、終止租約】

最高法院八十七年度台上字第二七二三號

案例 一、案例簡述

(一)案由事實

1. 上訴人為甲、乙；被上訴人為丙、丁、戊-系爭房屋於八十五年六月十二日由丙、丁、戊拍賣標得並已取得所有權移轉。

2. 乙二人於七十八年間與前屋主簽訂租賃契約承租該屋，租期十年，並開立支票七十九張，作為預付之租金，故主張丙、丁、戊不得依無權占有要求甲、乙遷讓房屋。依民法四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與受讓人其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，甲、乙依租賃契約當然非無權占有。

(二)爭點整理

1. 乙主張依民法425規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與受讓人其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，

2. 乙自八十五年七月十九日即未付租金，已遲付租金達二個月，經丙、丁、戊書狀繕本催告仍不予理會，依民法440已生終止之效力，從而甲、乙繼續占用系爭房屋即屬無權占有，應遷讓房屋。

(三)結論

民法第425定有明文按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。但承租人欠付被上訴人二個月租金，經被上訴人限期催告未為清償，故被上訴人得終止租約。

二、實務見解

在租賃期間房子若要易手，常給承租人帶來很大的困擾，而出租人為求房子脫手容易，通常會要求承租人儘速搬離，以方便出租人能順利的賣屋。而在民法425條便對弱勢的承租人給予了相當的保障，要求出租人不得因所有權移轉，而要求承租人搬離。不過此項保障對於超過五年又未經公證過的契約及未定期限的租約是不適用的，因此，承租人應檢視自己的狀況，是否租約期限超過了五年？還是本身已是不定期租約？ 依民法425條的解釋，房屋易手所有權人變更是自然的事，新屋主已概括繼受原來的契約內容，當不可推卸其應承受的權利義務，所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。只是承租人還需釐清，則是租約期滿後，押租金的返還；約滿後，最擔心的是新屋主說並未拿到押租金，所以沒有辦法將押租金返還給承租人，因此在舊屋主將轉手之際，最好能確認押租金是否也轉手給新屋主了，否則是向新屋主要求的。 特別要注意的，若此房屋是抵押給銀行等抵押權人後，再行出租，於屋主付不出貸款，而經銀行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時，抵押權人依民法第866條內之規定及強制執行法98條第2項，得聲請除去該租賃關係，進行拍賣，而為新屋主買受者；如有此情形，承租人即無權主張民法425條「買賣不破租賃」之規定了。

三、法令依據

民法第185條

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。 民法第425條 出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。

民法第440條

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。

民法第767條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民事訴訟法 第477條

第三審法院認上訴為有理由者，就該部分應廢棄原判決。 因違背訴訟程序之規定廢棄原判決者，其違背之訴訟程序部分，視為亦經廢棄。

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