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土地之理由為租賃關係，是否可類推適用民法425條買賣不破租賃

功 能：【法院判決判例及法律解析】

使用對象：【房東、房客、業者、政府部門/研究者】

租賃行為週期：【租屋動機、租屋資訊與決策、租賃關係結束】

關鍵字檢索：【佔用﹑買賣不破租賃】

84年台上字第163號判例

一. 案例簡述：

(一)案由事實

1. 被上訴人主張一地號之土地為其所有，遭到上訴人無正當理由佔用，請求命上訴人拆屋還地。

2. 上訴人主張其房屋所佔用之土地，有租地建屋關係。今上訴人繼受該土地之承租權，自當有權使用，被上訴人繼受取得系爭土地之所有權，應受上開租賃關係之拘束。

3. 上訴人為證明有租地建屋關係所提出之收據係記載收取五十年以前之租金，其後並無再繳付租金之證明。

又系爭土地在五十六年以後，迄今未曾向上訴人或其前手收取租金，則被上訴人有理由主張伊於七十七年間買受系爭土地時，不知系爭土地有出租情事。被上訴人受讓系爭土地時既不知上訴人對系爭土地有租賃關係存在，依民法第四百二十五條規定本旨推之，上訴人即不能主張其與前一土地所有人間之租賃關係對系爭土地之受讓人繼續有效。

4. 而上訴人所有之房屋於建屋時已取得當時土地所有人同意，屬租地建屋，該交易並無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物移轉。依民法第四百二十五條規定，上開租賃契約對被上訴人繼續有效。

(二)爭點整理

1. 上訴人主張其已繼受所佔用土地之承租權，應有土地之使用權。被上訴人既然繼承土地之所有權，亦應受系爭土地之租賃關係拘束。

2. 被上訴人主張其繼受之土地，自前一所有人即未曾收受租金，對於土地之出租並不知情，無繼受該土地之租賃關係之義務。上訴人對其土地之佔用，應屬無權占有。

(三)結論

民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。

二. 實務見解 就不動產交易而言，買受出租物者，由於無涉先前之交易，原則上應無繼受出租物租約之義務。

本案由於爭執期間仍適用修至前之民法第四百二十五條之規定，事實情況如前述屬租地建屋之關係，然而由於時間久遠，土地經數度轉手，房屋亦已易主，由於原始佔用土地之理由為租賃關係，推定適用前揭法條之精神，並由該租賃關係開始釐清其出租物之所有權與使用權關係。

民法第四百二十五條之規定自民國八十八年修正後，已增定不動產租約未經公證、期間未滿五年或未定期限者，無本條第一項之適用。

三. 法令依據 土地法第43條 依本法所為之登記，有絕對效力。

民法第425條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

#土地買賣#房屋買賣#0912-913923 高仕陳總