最紅不動產 竟是工業倉儲
內政部統計資料顯示，2018年建物開工面積至11月底已達726萬坪，可望創近4年新高，其中工業倉儲類反映市場需求，2018年有機會突破2015年的154萬坪，創十年新高。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，住宅市場投資需求雖未回籠，但建商感受到產品定位正確，總價合宜，仍可吸引自住客戶的目光，紛紛加快開發商請照開工的速度，去年截至11月住宅開工戶數達9.3萬戶，預料全年有機會挑戰10萬戶。
工商使用的不動產部分，商業類如飯店等開發案，一度在2014年創下高峰開工62萬坪，不過可能因為適合興建的土地難尋，或者是適合開發地點的地價過高與觀光不振等因素，開工的面積一路衰減，去年至11月僅17萬坪，可能寫下六年新低。
台北市地政局針對2018年實價登錄的買賣案例，以屋齡5年為界劃分新成屋及中古屋，分別統計交易量前40名的熱門路街，
其中新成屋熱門路段平均單價前3名均突破百萬，最高為臨沂街，每坪110萬元、大安路二段及中山北路二段分居二三名。坪）(詳圖2)。
【問題】
本人居住於透天住宅，依大家多年習慣，皆將車停放自家門口，但某日某住戶將車移放至本宅前，使我車子回來無法停放於自家門前，本人前往請求移走，卻遭對方以髒話辱罵，本人有請求警察處理，但警察卻說公共道路，大家均可停放，如執意要將對方車移走，我將行使告發，將所有整社區停放門前之車輛以違規停放開單處理。
請問應如何解決自家門前遭他人停車之困擾?警察處理之方法有無不當?
加拿大亞伯達省一名女屋主賣屋不成，於是舉辦需付報名費的徵文比賽，只要能以350字以內的短文打動她，就有機會得到她名下價值170萬加幣（約131.6萬美元）的住宅，而她可收取報名費回本。
家住亞伯達省密拉維爾的艾拉．華格納（Alla Wagner）背部受傷後行動不便，必須換屋，但卻一直賣不出去。
1月初她決定舉辦「寫信贏房子」（Write a Letter, Win a House）徵文活動，獎品就是她面積5000平方呎、有琴房還帶酒窖的房子。
發生在苗栗縣頭城鎮的一間超商裡面，四歲男童拿走了影印機上的影印卡，被警方依竊盜罪函送，苗栗地方法院少年及家事法庭庭長直呼警方的處理太離譜，並直接裁定這件竊案不付審理。
我國刑法明文規定，未滿十四歲人之行為「不罰」。然而，此所謂的「不罰」，是指不依刑法上之方法處罰；但是，所謂不罰，乃實體法上之規範，是否包括「程序上完全不予處理」？
發生在苗栗頭份超商的四歲娃兒犯罪事件，只是個竊盜案，如果是屬「重大案件」？恐怕不是單純不罰的實體問題。法官今天會說函送幼兒竊盜案是離譜，在犯罪年齡層逐漸下降的社會，日後若發生幼兒重大犯罪行為，法官恐怕不是這種想法吧。
認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去(二)
【何謂租賃權】
所謂租賃，依據民法第四百二十一條的規定，係指當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約。租賃契約基本上是屬於不要式行為，並不以訂立書面為必要，但是為了促使當事人慎重其事民法第四百二十二條有特別規定，不動產之租賃契約其期限逾「一年」者，應以「字據」訂立之，如未以字據訂立者視為不定期限之租賃。此外，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，亦視為以不定期限繼續契約。
一般而言，不定期租約對於出租人是非常不利的，除非出租人有土地法第一百條所列的六種情形之一，否則是不得收回房屋的：一．出租人收回自住或重新建築時。二．承租人違反不得轉租予他人的約定時。三．承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四．承租人以房屋供違反法令使用時。五．承租人違反租賃契約時。六．承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。由於收回房屋有其困難度，因此出租人應特別注意避免造成不定期租約的情形，以保障自身的權利。
【買賣不破租賃原則】
現行法院拍賣不動產不點交的個案，絕大多數皆為拍賣標的物已出租予第三人的情形，由於仍屬查封前第三人有權占有所以為不點交。至於拍定人取得拍賣不動產的所有權後，基於買賣不破租賃原則，拍定人仍不能請求承租人返還該不動產。民法上的法律行為有債權行為與物權行為，除法律另有規定外債權行為因沒有對外公示方法使第三人得知悉的狀態下，故只於特定人間發生效力。租賃行為雖為債權行為，但承租人往往為經濟上的弱者，法律為保障承租人的權益，依據民法第四百二十五條的規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。
簡言之，在租賃關係存續中，即使出租人將租賃物轉讓與他人，對於租賃關係並無任何影響，除非有前述因對抵押權有影響並經執行法院除去後拍賣的情形外，受讓人不得否認租賃關係的存在，而要求承租人返還租賃物。依此，某些債務人因房子遭法院查封拍賣，故意與第三人訂立不實的租賃契約而執行法院即採取不點交的方式處理，籍以避免該不動產受到拍定的命運或是向拍定人索取高額的搬遷費，因此各種型態的「假租約」紛紛出籠，承買人在投標前應先審慎評估，詳閱查封筆錄及拍賣公告的記載，查證是否為不定期租約或是否有不合乎常情之處並籍以判斷是否為假租約，以免屆時多支出額外的費用而造成不必要的損失。﹝參註一﹞
【承買人投標前及承租到有抵押權的房子應注意事項】
由於法院拍賣的不動產不若一般不動產，拍定後能否順利的占有使用拍賣標的物亦是未定之數，除非是拍賣公告明定為點交的案件，執行法院才有解除第三人占有，協助拍定人點交的義務。而一般人懼怕法院拍賣不點交的不動產，最主要還是來自於「買賣不破租賃原則」的適用，不點交的案件執行法院是沒有點交的義務的，當然承買人所負擔的風險也較高。投標前承買人首要的工作即為詳閱拍賣公告及查封筆錄，法院拍賣與一般不動產買賣最大的不同在於，已查封之不動產債務人仍得為從來之管理或使用，且債務人多半抱持不合作的態度，所以承買人通常無法清楚得知該拍賣標的物的狀況以及實際使用情形，因此詳閱拍賣公告及查封筆錄就顯得非常重要了，舉凡拍賣最低價額、保證金、不動產的標示、點交與否都會在公告中載明。
如係原已有租賃權存在而不點交的情形亦應注意查封筆錄，了解其租賃關係的存續期間以及租金、押金數額的多寡有否異於常情的地方來判斷是否為假租約。另外承買人亦可與債權人連繫，或是到現場直接找債務人本人及詢問其左鄰右舍，有時也會得到相當重要的資訊，並預先把搬遷費、利息、訴訟費或是其他可能發生的費用列入投標成本中，以降低風險。所承租的房子，房東已向銀行貸款並設定抵押權，如果因繳不起貸款而遭法院強制執行時，有可能因租賃權存在對於抵押權有影響，抵押權人是可以聲請執行法院除去租賃權的，屆時承租人就必須返還租賃物予拍定人。
但是必須注意的是，租賃權經法院除去而必須遷讓房屋時，承租人是否可向拍定人請求退還原支付給出租人的押租金呢？民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定當事人約定一方以物租與他方使用收益，而他方支付租金之契約而言，若因擔保承租人債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為「要物契約」，以金錢之「交付」為成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢始生效力。出租人未將押租金交付，受讓人既未受押金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務﹝參照最高法院六十五年台上字第一五六號判例﹞。
因此，除非拍定人有從原出租人受領或承擔該押租金，否則承租人向拍定人請求返還押租金是沒有理由的。為避免此種情形發生在訂立租賃契約時，最好言明租賃標的物在受法院查封時，承租人得暫停支付租金而以押租金抵租，以免到時產生押租金要不回來的情事。此外，實務上執行法院為了查明拍賣標的物的使用狀況，亦有命債權人查報的情形，如債權人查報不實，標的物確為承租人居住使用而債權人卻查報為債務人自住或是空屋時，承租人應即時撿附租賃契約向執行法院聲明異議，以避免不必要的困擾。
註１：民法第四百二十五條有關買賣不破租賃的規定已有修正，並於民國八十九年五月五日施行。
民法第四百二十五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
---全文完---
文章來源:文 / 王彥琳
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青年安心成家購屋優惠貸款108年起新增一段式機動利率，提供無自有住宅家庭更多選擇
財政部99年12月協調臺灣銀行等8家公股銀行配合辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，因民眾反映良好，報奉行政院第4度展延至109年底；此外，為滿足民眾各類貸款利率需要，108年起新增一段式機動利率1.68％(現行)，提供無自有住宅家庭更多選擇。
財政部表示，本貸款108年起利率選擇包括混合式固定利率、一段式及二段式機動利率等三種，係以中華郵政股份有限公司牌告2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率(目前為1.095％)為基準固定加碼，現行利率計算如下表，依還款期間長短各有優勢，民眾可依資金狀況及還款規劃擇適辦理，惟一經選定不得要求變更。
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計息方式 |
人際經營----人際的白金法則
「己所不欲，勿施於人」，
這是人際互動的基本原理，
至少不會冒犯別人。
「己之所欲，施之於人」，
這只是人際關係的黃金法則，
適用於價值需求一致的文化社會。
「人之所欲，才施於人」，
是人際經營的白金定律，
唯有如此，
才能使我們在價值多元化的現代社會裏無往不利，
真正做到百分之百的顧客滿意。
一位朋友嫁到美國，難得回來台灣。從她親身的婚姻經歷，發現台灣與西方世界的文化存在著很大的差異。
原來，她這次偕洋夫婿返台探望父母。一回到台北老家，媽媽早就忙了兩天，一方面整理家務，一方面殺豬宰羊地準備滿漢全席，看見媽媽這樣熱忱地跑上跑下，他們小倆口也想幫點忙，沒想到剛踏進廚房，就被半推半就地「驅逐」， 要他們坐在客廳裏，像客人一樣，就等著豐盛的大餐就好了，使得他們反而覺得好尷尬，渾身不自在。
在美國丈夫的老家卻又截然不同了，迎接他們的，除了是公婆熱情的擁抱之外，廚房裡沒有滿溢的食物，連冰箱也一如往常，並不特別地準備。原來公婆是要問他們想吃什麼再來決定，方便的話就上餐館，高興的話就自己動手。再下來一家人就歡歡喜喜地上超級市場購物，再回家一起烹飪調理。這一頓令她印象深刻，她不但嚐到婆婆道地的蘋果派，自己也秀了一手拿手的台灣菜，當然，最重要的就是那一起動手做的歡樂氣氛，的確讓她感受到一家人的溫馨。
「己所不欲，勿施於人」， 這是長久以來聖賢對我們的叮嚀，但是他們只告訴我們：「不要」施與某些東西，至於「要」給些什麼，卻又付之闕如。於是不少人本著「同理心」的想法，將自己所喜愛的東西，加諸別人身上，有時候便會得到反效果，就如同先前朋友的父母一樣。
在美國德州有一家二十四小時營業的餐廳，它的面積不大，裝潢普通，而且地點也偏僻，偏偏是聲名遠播，除了當地人之外竟也有不少遊客遠道而來。它吸引人的地方就是你在這家餐廳裏找不到任何廚師，侍者甚至是收費人員。顧客用餐必須自行由販賣機購買原料，然後到設備完善的廚房自己動手烹調，再自行端上桌享用。至於菜色如何搭配要鹹要淡，加油添醋，完全按照個人喜好，人們在這裡不但擁有動手做的自主，更能自在地用餐，與臨桌客人閒話家常，因此這餐廳從開張以來，一直高朋滿座，生意興隆。
不可思議嗎？其實在現今價值多元的社會裏，大家的喜好需求也隨著千變萬化，莫衷一是。所以當我們在待人接物，處理人際關係的時候，再從自己的觀點出發：「我希望別人如何對待我，我就如何對待別人」時，往往只能達到「自己」猜測對方的滿意，而未必是「對方」真正的滿意。如果想要達成對方百分之百的滿意，就必須從對方的立場來考量 ；「對方希望我們怎麼對待他，我們就怎麼對待他」，現今大家耳熟能詳的「以客為尊」、「顧客滿意」，其實就是這個道理。
「己所不欲，勿施於人」，這是人際互動的基本原理，至少不會冒犯別人。
「己之所欲，施之於人」，這只是人際關係的黃金法則，適用於價值需求一致的文化社會。
「人之所欲，才施於人」，是人際經營的白金定律，唯有如此，才能使我們在價值多元化的現代社會裏無往不利，真正做到百分之百的顧客滿意。
表格／好時價提供
好時價盤點實價登錄累積至今的台北市住宅交易案例，發現住宅大樓交易最熱絡的路段位於內湖民權東路六段，平均每年接近150筆交易。公寓為吳興街，華廈為北投區三合街一段，套房則是林森北路，皆有500筆以上交易案例。
實價登錄自2012年8月實施以來，至今已超過六年，這段時間，台北市好時價房價指數在2014年中達到顛峰後開始走跌盤整，至今房價已下跌逾10%，短期內仍覓不著黃鶯報到的新氣象。
裡有提到關於"《 民法》425條「買賣不破租賃」的規定，若承租人不願
搬離或租約未到期，新接手的屋主想請租客離開，恐要負擔其他金額。而即便租約已到期，前屋主若無續約，
案例
阿土伯是有擁有許多不動產的大地主，但某日因心臟病突發過世了。他有老婆阿土嫂及五個兒子，其中三個兒子已婚且已生子，不知誰為合法的繼承人呢？又因阿土伯遺留大筆的不動產，如果要出售部分的土地，在尚未完成繼承登記前，可以辦理買賣過戶給承買人嗎？
答：
【繼承登記的意義】
已登記的土地建物所有權人或他項權利人為自然人，因權利人死亡後其權利能力已終止，由合法繼承人依法繼承並向地政機關申請繼承登記。雖然在辦理登記前繼承人即已取得不動產物權，但在未辦竣繼承登記前，繼承人並不得再行處分﹝民法第七百五十九條﹞。
【繼承登記的要件】
一、 須已辦竣產權登記：土地須已完成土地總登記，建物須已完成建物所有權第一次登記。
二、 須在限期內辦理：繼承登記，自繼承開始之日起六個月內為之。逾期聲請者，每逾一個月得處應納登記費額一倍的罰鍰，但最高不得超過二十倍。至於繼承人向遺產稅稽徵機關申報遺產稅當日起算，至繳納稅額的限繳日期止及查欠稅期間，得視為不可歸責於申請人之期間予以全數扣除。
三、 須先完納遺產稅：依據遺產及贈與稅法第八條的規定，在遺產稅未繳清前不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。經繳清遺產稅後領得「繳清證明書」，或經稽徵機關核准發給「同意移轉證明書」、「不計入遺產總額證明書、「免稅證明書」者，才可以向地政機關申請繼承登記。
四、 須登記名義人死亡：登記名義人包括所有權人及他項權利人，死亡包括自然死亡及死亡宣告。
五、 須合法繼承人繼承：
﹝一﹞現行民法有關法定繼承人的規定，其順序如下﹝民法第一一三八、第一一三九條﹞：
１． 直系血親卑親屬。
２． 父母。
３． 兄弟姐妹。
４． 祖父母。
第一順序之繼承人，以親等近者為先。同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者，不在此限﹝民法第一一四一條﹞。
﹝二﹞代位繼承：依第一一三八條所定第一順序的繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分﹝民法第一 一 四０條﹞。
【結論】
依據上述民法的規定，阿土伯的繼承人為阿土嫂及他的五個兒子，而如果繼承人欲出售阿土伯遺留下來的不動產，是必需要先行繳清遺產稅，然後到地政事務所辦竣繼承登記後，才可再行申辦買賣所有權移轉登記予承買人的。
文章來源:文/王彥琳
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財政部函釋 (10) 各級法院裁判要旨.判例.判決.裁定.法律座談 (14)
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