高仕不動產部落客

都更後能夠拿到多少坪數？是民眾最關心的話題，一樓和頂加，這些都更常發生爭議的地方，到底如何去公平估價？如何決定分配比例？專家一一來說明。

　　都更後的房地，比例到底該如何分配？目前都更有二種做法，一種叫協議合建，由建商直接和地主協調，一種是權利變換，由估價師評估來決定分配比例。

　　不動產估價師蕭麗敏指出，「不是看坪數，是看我們更新後的一個總價值，所以我今天原來更新前我是一樓，其實我也不必然一定要分一樓，因為我得到一個比較高的價值，一個金額，我也可以往上選住宅，也就是說如果今天假設一樓店面叫100萬，樓上住宅叫50萬，那我一樣的總金額，我選到樓上的面積是一樓的兩倍，那當然如果我今天我有做店面的使用需求，我還是選擇店面，那也許我覺得我想要換一個好的住宅，那我就可以換到更多的坪數。」

　　都更後分配的關鍵，在於原房地佔總價值的比例，並非單純依照坪數分配；另外，都更過程中，「頂加違建」能否參與都更分配，也常成為爭執不下的焦點。

　　蕭麗敏表示，「簡單來講，你有沒有產權登記，你手上有沒有權狀，有權狀那權狀寫10坪就是10坪，我們不會說我自己幫你隨便去加，或者是說明明它不是合法的，我們還要去給你加價，如果今天沒有相對公平，有時候我們會開玩笑，頂樓增建叫作懲罰守法的地主，你有蓋所以你比較多，我奉公守法我都不敢增建，結果我吃虧，那其實這樣子也是不合理的。」

　　分配攸關都更成敗，必須以公平性來做最高原則。保障合法產權，才能夠讓都更推動不會進退失據。

文章來源:民視新聞 綜合報導

@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總

供傳教人員住宿用地可否減免地價稅

某寺廟負責人周先生來電詢問，該寺供佈道及傳教人員住宿之用地是否得免徵地價稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，經辦妥財團法人或寺廟登記之宗教團體，其專供公開傳教佈道之教堂、寺廟用地免徵地價稅，而與其相連或同一範圍內並以同一所有權人登記供傳教人員之宿舍用地也可減免地價稅。
該處進一步提醒，申請減免地價稅者，應於每年地價稅開徵40日前（即9月22日前）提出申請，逾期申請者自次年起減免。

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南區國稅局表示，農地經依法辦理自益信託登記後，若受益人死亡，其所遺留之財產為享有全部信託利益之權利，即遺產標的為「權利」而非土地，縱該信託標的農地實際仍作農業使用，亦無遺產及贈與稅法第17條規定農地扣除額之適用。

該局於近日查核遺產稅案件，查得委託人甲君（被繼承人）生前於100年3月25日與受託人乙君（即甲君之長子）簽訂自益信託契約，並將農地信託登記予乙君所有，約定信託期間自民國100年3月25日起至120年3月24日止，信託關係存續期間，由乙君管理耕作該農地。嗣甲君於107年6月1日意外死亡，繼承人如期申報遺產稅，列報農業用地扣除額840萬元，經國稅局依遺產及贈與稅法及信託法規定，以被繼承人甲君死亡時，就該信託契約所遺留之遺產標的為權利而非農地，乃否准認列農地扣除額。乙君不服，主張該自益信託農地確實有作農業使用，應自遺產總額中減除該農地之價值，申經復查，未獲變更，並經確定在案。

南區國稅局指出，遺產及贈與稅法第17條第1項第6款明定符合農業用地、作農業使用及由繼承人或受遺贈人承受者等3要件，被繼承人所遺留之土地才能免徵遺產稅。本件被繼承人死亡時，農地仍登記在受託人乙君名下，由受託人管理處分該信託財產，繼承人所繼承之財產為被繼承人基於信託契約所享有之信託利益，其遺產標的為「權利」，與前揭法條規定之遺產標的為「土地」（農業用地）之情形明顯不同，不符合免徵遺產稅要件之規定，因此無法適用遺產及贈與稅法規定扣除額之優惠，特別提醒納稅義務人注意。

 

桃園市政府近年大力推動休閒農業區（簡稱休區）拚農業觀光休閒，至今全市成立5大休區，另3大休區通過行政院農委會審查。觀音、大園經營休閒農業農民昨天說，去年一紙農委會轉內政部的非都市土地使用管制規則，限制休閒農業區的特定農業區土地申辦休閒農場提供住宿、餐飲等設施，將打擊休閒農業區休閒農場經營，「這樣將玩不下去」。

市府農業局表示，這項管制規則去年3月21日修正生效，規範申辦休閒農場在特定農業區土地，不能做住宿、餐飲、農產加工廠及農產品展示（售）設施，桃園通過的5大休區，觀音蓮花園、大園溪海、大溪月眉3大休區涉及特農區土地申辦休閒農場使用將受限。

農業局接到農民反映，多次向中央請示，農委會以保護優良農地為由不放寬，在此規定下，休區牽涉特農區土地申辦休閒農場做住宿、餐飲等設施，該局審核亦將「不准」。

高雄一名趙姓女子缺錢花用，知道胞弟長期在國外，印章委由她保管，有機可趁，竟向地政事務所謊稱弟弟的不動產權狀遺失，申請補發，再以補發的權狀設定抵押向人借款90萬元花用，趙弟返國要賣房產才發現被人設定抵押借款，提告查出胞姐涉案，高雄地院將趙女依偽造有價證券罪判刑1年10月。可上訴。

　　判決指出，趙姓男子因長期在國外工作，未成年子女仍在國內就學，乃委託胞姊趙女代為照料，並授權趙女得以趙男之名義，辦理就學或就醫等一切必要行為，將其印章交予趙女保管使用。

　　未料，趙女因急需金錢周轉，竟將胞弟所有、坐落高雄市的房產所有權狀，向不知情的鹽埕地政事務所申辦遺失補發得手，並持以向張姓男子謊稱弟弟要借錢，辦理設定抵押120萬元，自己充當連帶保證人，盜蓋胞弟印章，借款90萬元花用。

　　全案直到趙男返國，欲委託仲介出售房產時，始發現已遭人設定抵押權，而知悉上情。

　　高雄地院一審將趙女依偽造有價證券罪，判刑1年10月。可上訴。
 

文章來源:自由時報 [記者黃建華／高雄報導]

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共有物專業.專業共有物(房屋持分、土地持分)

專業購買房屋共有、土地共有；共有人不買、我們買!

可配合共有人行使優先承購權

用專業的心.做專業的事

#持分不動產專業#0912-913923高仕不動產陳總

《最高法院民事判例》

☆房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。

 裁判字號： 79 年台上字第 2678 號

裁判日期： 民國 79 年 12 月 10 日

資料來源：

買了車位想要轉手、轉租，可要依照不同類型的車位產權來定奪，可不是車主說的算數。資料照片

買房除了建立一個溫暖的家外，男人的小老婆也要停好停滿，最近熱議的信義區豪宅連車位也鑲金，光是一個車位就傳出車位開價千萬元，但買了車位如果沒使用到，想要轉手、轉租，可要依照不同類型的車位產權來定奪，可不是車主說的算數。

依據內政部公布的「預售停車位買賣契約書範本」資料顯示，停車位依產權登記狀態可分為三種：「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」，不過獎勵停車位是因過去車位不足問題，內政部希望藉增加容積方式，自2013年起，就未再開放任何獎勵停車位申請，因此數量不多。

※假藉免稅土地取巧安排移轉其他應稅財產者應課徵贈與稅

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又見一屋二賣糾紛 這些步驟不要忘

購買預售屋務必約定履約保證，其中價金返還保證最能保障買家權益。

近日在桃園發生建商一屋二賣、捲款倒債，讓住戶付了大筆自備款，房子卻無法交屋，此類糾紛層出不窮，消費者該如何自保？專家表示，若是購買成屋，最好付款後馬上辦理所有權移轉，預售屋則要注意「履約保證」內容，避免財屋兩失。

房地產交易動輒數百萬，若發生賣方一屋二賣，恐讓消費者賠錢又拿不到房子，近期發生桃園建商打出超低自備款，吸引不少人拿現金上門購屋，有人一次付清，有人先付自備款，但事後卻發現建商一間房子打多份契約，涉嫌一屋多賣，且最後捲款落跑，房子根本無法交屋。

六合法律事務所律師郭俊廷表示，購買房屋有分預售屋和成屋兩種，以預售屋來說，現在內政部有制定預售屋定型化契約書範本，就消費者給付的價金應約定「履約保證機制」，例如：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶保證等。

欠稅不繳　當心財產被禁止處分

時間：2019/03/02 19:15

欠稅不繳，當心財產被禁止處分。資料照

財政部台北國稅局表示，納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關可依稅捐稽徵法規定，就納稅義務人相當於欠稅額的財產，通知有關機關，不得移轉或設定他項權利，即是禁止處分登記。

官員說明，所謂相當於應繳稅捐數額的財產，是以土地、已辦妥建物所有權登記的房屋為稅捐保全標的時，土地按公告土地現值加2成、房屋按稅捐稽徵機關核計的房屋現值加2成來估價。