容積率是什麼?京華城840%太離譜?一文了解為何牽涉百億利益(本文出處請點擊)

2024-09-05 13:58 經濟日報/記者游智文/即時報導

檢方偵辦京華城改建弊案,收押多人,連前台北市長柯文哲也列為被告,關鍵就在於京華城改建案基準容積率大幅提高。圖/聯合報系資料照

檢方偵辦京華城改建弊案,收押多人,連前台北市長柯文哲也列為被告,關鍵就在於京華城改建案基準容積率大幅提高。圖/聯合報系資料照

檢方偵辦京華城改建弊案,收押多人,連前台北市長柯文哲也列為被告,關鍵就在於京華城改建案容積率大幅提高。

容積率是什麼?

為什麼京華城容積率從560%提高到840%之後,牽涉逾百億利益?

白話說,就是一塊基地上,可以蓋多少?蓋多高? 以台北市第四種住宅區(住四)土地,基準容積率為300%,也就是100坪土地可蓋300坪樓地板。

至於可蓋多高,則要搭配建蔽率來看。住四的建蔽率為50%,等於100坪土只能使用50坪,其他要空出來,由於有300坪樓地板可用,一層蓋50坪,因此可蓋到6樓。

當然上述只是基準容積率,由於機電設施、安全梯、防空避難、管委會使用空間等免計容積,但仍可賣錢,因此建商實際可售樓地板面積還增加,通常會再乘以1.6倍,也就是容積率如果是300%,一坪土地可蓋到4.8坪樓地板。

除了上述外,政府為獎勵民間參與建設、提升建築物品質,或提高居住環境舒適度,會提供各種容積獎勵,如開放空間獎勵,都市更新獎勵等,也會增加樓地板面積。

增加樓地板面積還有一方法,就是花錢買容積移入基地。

以京華城來說,土地使用分區原本是第三種工業區,容積率300%,後來捐地變更為第三種商業區,容積率560%。

2020年再以韌性城市(4%)、智慧城市(8%)、宜居城市(8%)等三項名義獲得20%的容積獎勵,加上京華城花費44億元,購入30%容積移轉,等於原容積乘以1.5倍,容積率因此從原本560%變成840%。

如果以京華城改建的京華廣場來計算,京華廣場基地面積約4986坪,原先560%容積率,若不加計其他獎勵,可蓋樓地板約27,900坪,提高到840%後,可蓋到約41,800坪,多出約13,000坪,若一坪賣200萬元,金額超過200億元。

不少人表示,840%容積率是天文數字。其實,台北市商四土地,不用容積獎獎勵,基準容積率就是800%,高雄第五種商業區土地基準容積率更達840%,台中市最高容積率在七期,最高可達600%。

這也是容積率被視為公共財的主因。

對建商來說,容積率和現金幾乎可畫上等號,容積越高對開發者越有利益,但對城市來說,由於容積率愈高,可容納人口愈多,城市負擔愈重,也因此不論容積獎勵還是移轉,都有上限,以免損害公共利益。

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