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【房地產問問】承租人積欠房租，且行蹤不明；出租人仍不可擅自開啟出租房屋，並將承租人的物品丟棄，否則，恐罹觸刑責

目錄：

一、案例討論

二、出租人應依法律程序循序辦理

三、建議事項

一、案例討論

問：承租人甲遲付房租，且行蹤不明，不知去向，出租人乙可否擅自開啟租賃物房門並將屋內承租人甲所遺留物品丟棄？

答：房屋出租予承租人後，該房屋之使用收益權利即歸屬承租人，出租人未經承租人同意而擅自開啟租賃物房門而進入屋內，將涉有刑法第306條之侵入住宅罪。甚且若遇惡房客，可以屋內物品被出租人毀損為由，而對出租人提出刑法第354條之毀損告訴；或以有貴重物品遺失為由，對出租人提出刑法第320條第1項竊盜罪之告訴。

圖：刑法第306條之侵入住宅罪

圖：刑法第354條之毀損告訴

圖：刑法第320條第1項竊盜罪之告訴

二、出租人應依法律程序循序辦理：

1.積欠達2期以上，定相當期間催告後，使得終止租賃契約：

先進行催討，留下催繳紀錄，欠租總額達2個月，才可以合法終止租約

出租人乙 應先以簡訊或存證信函的方式，要求承租人甲限期繳租。假設當初房客繳交的押金尚未扣光，可先用押金抵扣 承租人甲 積欠的租金。若押金已經扣光情況下，依照民法規定，必須總 積欠租金超過2個月 的租金金額，出租人乙 才可以合法終止租約。

《民法》第440條第1項、第2項前段規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」

圖：民法第440條第1項

2.承租人甲 若仍置之不理或不知去向，則 出租人乙 應依法向法院提起民事訴訟，請求返還租賃物，

1)積欠租金未達2個月金額時，可以向法院聲請發支付命令或提起訴訟請求房客給付租金。

2)積欠租金已達2個月金額時，出租人乙 除了可以請求 承租人甲 給付租金外，還可以請求 承租人甲 出讓房屋。萬一開庭通知，因 承租人甲 行蹤成謎，無法送達，法院會依民事訴訟法規定辦理公示送達。

3.經判決勝訴確定後，再向民事執行處聲請強制執行，始能取回租賃物；

出租人乙 取得法院確定判決後，即可向法院民事執行處聲請強制執行，查封承租人甲 財產求償，並收回自己的房子。

4. 出租人乙 若有進屋察看需求，建議不要擅自進入租屋處將東西清空或換鎖、斷水電，以免誤觸刑責。

出租人乙 倘若一直聯繫不上房客，因為擔心 承租人甲是否遭遇不測，或屋內是否遭到破壞，而需入屋察看的話，建議房東最好找社區管委會的主委、鄰里長或管區員警等，陪同進入屋內，並錄影、拍照存證，除了可以維護 出租人乙 權益外，也可以避免有刑法竊盜、毀損或侵入住居等爭議。

承租人甲 所遺留下來的物品，最好先不要丟棄，可以收拾打包後先儲放在其他地方，以免萬一承租人甲 突然又回來想要回私人物品而產生糾紛。 出租人乙 可依民法規定，對承租人甲 屋內物品行使「留置權」，並依法定程序查封或拍賣後所得價金，清償欠租或出租人乙 因此所受的損害。

民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」

圖：民法第445條

三、建議事項

1.如上所陳，如要依法而行，曠日廢時，且法律程序繁雜。建議在簽立租約時，增加條款載明：如租期屆滿或經終止而乙方(即承租人)拒不返還房屋，或積欠租金而乙方行蹤不明時，甲方(即出租人)有權進入本契約房屋內，所有遺留之家具及其他物品，視同放棄所有權，任由甲方處分之。其清除費用應由押租保證金中扣除，乙方絕無異議。

2.開啟出租房屋，宜由第三人(或鄰里長)陪同，並拍照存證，以備不時之需。

3.縱有1.前述條款之約定，亦未能百分之百避免被承租人提告之風險。惟無論如何，有此1.前述條款約定，當遇有訴訟時，有較多之抗辯理由。

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