※最高法院 95 年度第 16 次民事庭會議 #土地產權瑕疵#房屋產權瑕疵#共有不動產#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

決議日期：民國 95 年 11 月 14 日

決議：

壹、九十五年民議字第四號提案

採丙說。

視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

貳、民八庭提案：

採乙說。

按民法第一百二十八條所謂請求權可行使時，係指行使請求權在法律上無障礙時而言，請求權人因疾病或其他事實上障礙，不能行使請求權者，時效之進行不因此而受影響（本院三十一年十一月十九日決議（一））。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，非屬法律障礙。民法第一百八十二條之附加利息，性質上屬不當得利，權利人於不當得利返還請求權發生時即得請求返還不當得利，其時效自請求權可行使時起算。

參考法條：民法第 128、182、425-1、767 條（91.06.26）

最高法院九十五年度第十六次民事庭會議紀錄（節本）

討論事項：

壹、九十五年民議字第四號提案（台灣高等法院暨所屬法院九十二年法律座談會民事類第九號提案）

院長提案：甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓房一棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依民法第七百六十七條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？

甲說（肯定說）：

按使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外第三人，系爭房屋如已出賣並移轉所有權予他人，則買受該房屋之人自不得再執其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，對系爭土地所有人主張其有使用該土地之權利，蓋上開使用借貸契約，僅存在於契約當事人間，故甲訴請丙拆屋還地，於法有據，應予准許。

乙說（否定說）：

按民法第四百二十五條之一規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。是本件案例雖與上開規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸上開法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係，從而，丙所有系爭房屋使用系爭土地，並非無權占有，甲本於所有權作用，請求丙拆屋還地，不應准許。

丙說：

土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定。

本則提案題意不甚明確，關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。

以上三說，應以何說為當？提請公決

決議：

採丙說：

視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

貳、九十五年民議字第六號提案民八庭提案：

不當得利受害人依民法第一百八十二條第二項規定，請求惡意受領人返還所受領利益附加之利息（關於所受領之利益部分已另案請求返還勝訴確定）。關於請求返還此項附加利息，其請求權時效應自何時起算？

有甲、乙、丙、丁四說：

甲說：

按消滅時效制度旨在促使權利人及時適當行使權利，俾權利人不致怠於行使權利，以減少法律紛爭，增進社會和諧，維護法律秩序之安定，故民法第一百二十八條規定：消滅時效自請求權可行使時起算。

民法第一百八十二條第二項規定之附加利息，性質上屬不當得利，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，倘利益授受之雙方當事人，均不知其利益授受之法律上原因不存在，甚或誤認其法律上之原因存在，則須權利人知悉其得行使權利之狀態，時效期間始能起算。

蓋權利之行使可被期待甚或要求而不行使，乃權利依時效消滅之理由，若權利人不知已可行使權利，仍責令其蒙受時效之不利益，自非訂定時效制度之本旨。

乙說：

丙說：

民法第一百八十二條之附加利息，原則上係自請求權可行使時起算，例外則自知悉可行使時起算。

丁說：

消滅時效之起算點，原則上採客觀基準說，惟債務人之行為如足使債權人有所信賴致未適時行使權利以中斷時效者，債務人行使時效抗辯權即有違誠信原則，債權人得於構成信賴事實終了時起相當時間內行使其請求權。