高仕不動產部落客

※公同共有土地拍賣應有部分何人得行使優先承買權？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號

會議日期： 民國 104 年 11 月 04 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲、Ｄ共有一筆土地，應有部分各 1/2。嗣甲死亡，該地由Ａ、Ｂ、Ｃ共同繼承，因協議分割不成，經Ａ訴請法院判決變價分割。今Ａ持變價分割共有物之確定判決聲請執行法院拍賣公同共有之部分，於第一次拍賣時拍定，Ｄ得否行使優先承買權？

討論意見：

甲說：否定說。

按共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃 ，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第 7 項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買權（ 民法第 824 條第 7 項增訂理由參照）。

立法者既於分割共有物之情形，特別考量各公同共有人對於原共有物之使用經濟效益及特殊感情，並賦予修法前所無之優先承買權，應認於此情形僅公同共有人有優先承買權。

故本件得行使優先承買權者，應僅限於公同共有人即Ａ、Ｂ、Ｃ，執行法院無庸通知Ｄ行使優先承買權。

乙說：肯定說。

按土地法第 34 條之 1 第 4 項之規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係， 促進不動產之有效利用（最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定參照）。

本件執行程序，執行法院雖係進行變價分割Ａ、Ｂ、Ｃ公同共有之財產，惟究係拍賣土地之應有部分，依前開規定，應認Ｄ仍得行使優先承買權，並有助於徹底簡化共有關係，故執行法院應通知Ｄ行使優先承買權。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說。

本件係拍賣土地之應有部分，共有人Ｄ依土地法第 34 條之 1 第 4 項 ，有優先購買權。

研討結果：

（一）經提案機關同意，法律問題末句「Ｄ得否行使優先承買權？」修正為「何人得行使優先承買權？」。

（二）增列丙說。

丙說：Ａ、Ｂ、Ｃ如不依民法第 824 條第 7 項規定行使優先承買權時，Ｄ得依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定主張優先承買權。

（一）按民法第 824 條第 7 項規定變賣共有物，共有人有優先承買權之立法意旨如同甲說；土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣其應有部分，他共有人有優先承買權之立法意旨如同乙說。兩者之優先承買權，非屬同一事項 ，自無特別法優於普通法之適用，但變賣之共有物，如為不動產之應有部分，兩者即生不同層次之競合，而有適用先後之問題。

（二）本件雖係拍賣共有土地之共有人應有部分，但執行名義係變賣共有物判決，自應考量民法第 824 條第 7 項之立法目的，其拍賣應有部分之共有人即Ａ、Ｂ、Ｃ，得先依民法第 824 條第 7 項規定行使優先承買權。

而其他應有部分之共有人Ｄ，唯於Ａ、Ｂ、Ｃ不行使上開優先承買權時，始得依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定行使優先承買權。因此拍賣公告宜為適當之註明，以免爭執。

（三）多數採丙說（實到 67 人，採乙說 1 票，採丙說 39 票 ）。

相關法條：民法第 824 條第 7 項，土地法第 34 條之 1 第 4 項。

參考資料：

資料 1

最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定要旨：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。

提案機關：臺灣花蓮地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號）

資料來源： 司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 415-418 頁

法律問題研討結果論:

※公同共有人訴請法院變價分割應有部分公同共有物拍定時公同共有人得依民法第824條第7項行使優先承買權上述共有人不行使時才有依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定行使優先承買權人行使優先承買權!

#共有不動產-高仕不動產

#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總