政府軟硬兼施 打炒房又送利多 房價真能下跌？
2023/07/22 04:30文/記者朱語蕎
今年1~5月買賣移轉棟數共計11萬2656棟，比去年同期少了2成多，交易量明顯受政策影響。
今年適逢總統及立委選舉年，不少選前利多也逐漸湧現，近期包含新青年安心成家優惠房貸方案出爐，300億租金補貼放寬條件申請等，讓不少購屋族、租屋族相當有感，但政府在釋出利多之際，對於打炒房仍不鬆手，祭出第5波信用管制、囤房稅改採全國歸戶，且稅率提高，都讓未來房市買氣蒙上塵埃。
央行在中止連5次升息後，無預警祭出第5波信用管制，針對六都及新竹縣市，啟動選擇性信用管制，第二戶房貸上限為7成，且無寬限期，同時行政院也通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，祭將原先囤房稅改為全國總歸戶，並將現行非自住住家稅率調升至2％~4.8％，對於打炒房政策，可說是多方出手不停歇。
特定區信用管制 箝制交易量能
房市趨勢專家李同榮直言，央行在明知房市已明顯降溫下，仍祭出第5波信用管制，除了是搶割政績，也是擔心房價壓不住會甩尾，央行曾在2010年採用4次選擇性區域限貸打房，結果限貸台北、資金跑到新北，限貸新北、資金往桃竹移動，限貸桃竹、資金移往中南部，限貸六都、資金竄逃海外，防堵資金政策不但無效，且造成諸多法人投資套牢於海外，而房價不但不跌，還續漲4年到2014年才結束。
這次的限貸令，李同榮認為，在資金充沛的環境下，資金仍會找到出口，限貸第2房打擊不了投資客，反而影響正常的換屋族，因為差一成貸款，對習慣先買後賣的換屋者而言，的確會受影響，已購的會有糾紛，未購的會產生觀望，對市場有害無益。
而過於頻繁的資金限貸，只有傷到小咖，口袋深的大咖不受影響，反而助長大者恆大，造成市場扭曲亂象。
新青安貸款方案利率僅1.775%，且最高可貸款1000萬，對於購買都會區的首購族來說，相當有利。
囤房稅改全國歸戶 抑制房價有限
限貸令也引發建商業者反彈，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，過去4年政府每年在不動產業超徵稅額約6000億元，在房地合一稅2.0上路後，建商每賣1戶就得繳20%稅金，業界了解執政當局希望房價下修，但不該以居住正義的口號行重稅之實，面對5次金融限縮與4次修立法，當前已是不動產業最黑暗的時期。
至於財政部提高囤房稅，也可能讓低總價市場被投資客與包租公壟斷，李同榮指出，囤房稅2.0不是解決高房價的萬靈丹，，因為改革稅制不能當打房工具，也無法有效的抑制房價。 但於此同時，政府也加碼釋出利多，日前拍板通過「新新青年安心成家房貸專案」，政府加碼補貼1碼，一段式房貸利率從2.025%降至1.775%，貸款額度上限也提高到1千萬，對於目前高房價以及不斷升息的環境下，首購族可說是稍稍鬆口氣。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，央行連續5波升息後，五大銀行平均房貸利率已超過2%，這回青案貸提供破盤低利，低於1.8%的利率對借款人而言壓力減輕不少，貸款額度上限也從8百萬提高到1千萬元，對大都會區的購屋人助益佳，畢竟主力都會區房價高，總價動輒1、2千萬以上，因此上限拉高可降低自備款的壓力。
央行針對六都及新竹縣市祭出限貸令，恐讓交易量持續萎縮。
新青安超低利率 拉攏首購族
而寬限期3年增至5年，貸款年限可拉長到40年，確實有助於每月可支用額度有限的購屋人，尤其在不動產選擇性信用管制之下，這樣貸款條件相當吸引人，可增加小資、首購族的購屋貸款意願。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，時下青年的理財觀念較開明，對高額度、長年期房貸並不排斥，加上貸款期間若財務能力提升，也可以提前償還本金，不見得會背債數10年，所以新政策推出40年期的貸款方案，應能符合部分買家的需求；但繳款年期愈長，總利息支出就愈高，形同墊高購屋成本，建議民眾選擇房貸方案時應精打細算。
但李同榮卻認為，房貸年限由30年拉長至40年，限期由3年拉長到5年，前5年1千萬貸款只要月繳14,792元，容易吸引年輕人入手，但5年後每月就須繳本息31,983元房貸，負擔立即拉高1倍之多，年輕人若未能量力而為，很容易導致陷入「買得起，卻付不起」的困境。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，政策往往代表著官方對房市的心態，說明政府不希望市場過熱加重購屋族負擔，本身出發點是好的。
至於囤房稅表面上看似針對囤房族而來，但建商受傷程度更大些，不管銷售期或逾銷售期的地板稅率都往上增加，未來建商會儘量避開先建後售以躲避重稅。
至於特定區域限貸令則由緊縮資金下手，阻絕房市資金活水，何世昌表示，這的確能起到降低需求的效果，第2戶限貸對換屋族衝擊雖然很大，但因央行提出簽署切結書方案放寬，使衝擊與糾紛有效降低。
不過，因市面上換屋型預售案銀貸成數大多為7成，只有少部份為8成，預估長期對換屋房型衝擊不大。
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