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※請求拆屋還地等

裁判字號：最高法院 109 年度台上字第 2087 號民事判決

案由摘要：請求拆屋還地等

裁判日期：民國 109 年 10 月 14 日

裁判要旨：

（一）按依公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，管委會係由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之權利能力，自與區權人之自然人具有完全權利能力者，並不相同。

（二）公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第 38 條第 1 項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此取得原屬區權人之實體上權利。

另民法第 767 條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。本件管委會苟非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法第 821 條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主張之實體權利。

又公寓大廈管理條例第 6 條第 3 項、第 9 條第 4 項、第 14 條第 1 項、第 20 條第 2 項、第 21 條、第 22 條第 1 項、第 2 項、第 33 條第 3 款但書，固已賦予管委會就上開規定事項，得訴請法院為必要之處置。

惟管委會僅在其職務範圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。

基此，管委會以自己名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定，必要時應通知利害關係人即區權人，令其有參加訴訟之機會。

最高法院民事判決 109年度台上字第2087號

上訴人照○機電有限公司

法定代理人陳○華

上訴人國○電機有限公司

法定代理人陳○華

共同訴訟代理人陳宏彬律師

何邦超律師

被上訴人巴○○○○寓大廈管理委員會

法定代理人陳○志

訴訟代理人季佩芃律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年5 月14日臺灣高等法院第二審判決（106 年度重上字第79號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

理由

一本件被上訴人主張：

一上訴人照○機電有限公司（下稱照○公司）、國○電機有限公司（下稱國○公司，與照○公司合稱上訴人）各為○○市○○區○○街00號、00號之0及00號之0（下稱00號、00-0號、00-0號）建物所有權人，均為巴○○○○寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人（下稱區權人），惟未經區分所有權人會議（下稱區權會）同意，自民國87年起，擅自占用如原判決附圖（下稱附圖）A、B、C 部分土地（下逕稱編號，合稱系爭土地），即系爭大廈之中庭、後院法定空地與走廊，該占用部分均為全體區權人所共有。伊為系爭大廈管理委員會，曾於102年8月間起訴請求上訴人就無權占用A、B部分給付不當得利，經原法院103 年度上易字第1220號判決確定（下稱前案確定判決），認定上訴人無權占有A、B部分，應按每坪新臺幣（下同）1700元計算給付不當得利。

二本件照○公司無權占用A、B部分、國○公司無權占用C 部分，並由照○公司收取全部租金，照○公司及國○公司應各將無權占用之A、B及 C 部分拆除，將系爭土地返還全體區權人，照○公司並應依前案確定判決之認定，按月按每坪1700元給付相當於租金之不當得利3萬4510元。又103 年11月1日區權會決議照○公司、國○ 公司應自104年1月1 日起按月繳納管理費4985元、1118元，惟照○公司、國○公司自103年12月起至104年7 月止，分別積欠管理費如原判決附表（下稱附表）一、二所示，迄未繳納。

三爰依民法第179條、第767條第1 項、公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條規定及103年11月1日區權會決議，求為命照 ○公司、國○公司各將A、B及C 部分之地上物拆除，將系爭土地返還全體區權人；照○公司應自102年8月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人3 萬4510元，暨如附表一所示之管理費及利息；國○公司應給付被上訴人如附表二所示之管理費及利息之判決。

二上訴人則以：

依照○公司與風○開發股份有限公司（下稱風○ 公司）簽立之房屋土地預定買賣合約書、切結書、系爭大廈86 年7月13日第一次區權會、86年7月22日第一次管委會會議、86 年12月6 日區權會決議及巴○○○○寓大廈管理規約（下稱系爭規約，合稱訟爭資料），系爭土地已約定由1 樓所有權人即上訴人專用，風○公司依86年11月15日管委會決議給付使用償金241萬2000元，並於100年1 月16日區權會確認上訴人有權使用系爭土地。

倘認上訴人無權占有，應扣除占用土地中照○公司之陽台2.01坪、國○公司0.77坪面積。

上訴人並得以被上訴人應返還之241 萬2000元本息及繳納之歷年稅捐、管理費、墊付公共區域漏水修繕費，與被上訴人請求之不當得利相抵銷。

又103年11月1日區權會所為決議無效，被上訴人依此請求上訴人給付如附表一、二之管理費為無理由等語，資為抗辯。

三原審之判斷：

?原審准被上訴人將第一審起訴聲明：照○公司應將系爭土地之地上物拆除，將系爭土地回復原狀返還予被上訴人，更正為請求上訴人返還系爭土地予系爭大廈全體區權人，及追加善○堂有限公司（下稱善○堂）為備位被告，請求善 ○堂將系爭土地之設施全部遷移。?原審就上開更正訴之聲明部分，維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，暨就准予變更部分酌定相當金額分別為准免假執行之宣告，並以先位請求全部勝訴，無庸就備位請求審理，無非以：

一前案確定判決就照○公司、國○公司分別無權占用A、B部分之重要爭點，已為論斷，認上訴人係無權占用，應酌按每坪1700 元給付相當於租金之不當得利予被上訴人為適當。上訴人嗣對前案確定判決提起再審之訴，亦經原法院 104年度再易字第91 號判決駁回確定。本件所提證據資料，仍與前案所提相同，法院及兩造均應受前案確定判決爭點效之拘束，不得再為相反之主張及認定。

二C 土地上之走道屬系爭大廈區權人共有部分，現為國○公司占有並出租予善○堂使用。上訴人雖辯稱有權占用，惟核所提訟爭資料，僅記載「壹樓公共樓梯通道及壹樓後院」、「1 樓中間採光井」、「天井後院」、「1 樓後院及中庭」、「中庭面積計7.2P」，鍾○治開立之償金收據記載「1樓中庭由巴○○ ○大樓1樓所有權人、1樓後院由巴○○○大樓1樓之1及1樓之2 所有權人管理」，管委會公共基金帳冊則記載「中庭補償費」、「中庭基金」，均無關於國○公司得使用C 部分走道之內容，且系爭規約第14條亦無國○公司得有償專用C 部分之記載，均難憑為國○公司有權使用C 部分土地上之走道之依據。

三上訴人辯稱103年11月1日區權會召集程序或決議方法、表決經過及出席人數，均有違法情事等語。惟該區權會議，核無上訴人所指違法情事，且有被上訴人所提出席簽到表及會議出席委託書為證；縱有上訴人所稱未送達開會通知、出席人數不符情事，上訴人亦迄未訴請撤銷該次區權會決議，該決議自仍為有效。被上訴人依該決議請求上訴人繳交如附表一、二之管理費，即屬有據。

四上訴人雖再以被上訴人應返還風○公司交付之241 萬2000元不當得利為抵銷之抗辯。惟該款項係風○公司給付予被上訴人，上訴人對被上訴人並無何請求權，自不得執此主張抵銷。至其他主張抵銷項目，除修繕金額未經區權會決議分擔及費用不符外，餘均為上訴人依法應負擔之費用，非無法律上原因，上訴人亦不得依不當得利法律關係，向被上訴人主張抵銷。

五從而，被上訴人依民法第179條、第767條第1 項規定，更正請求照○公司應將A、B部分地上物拆除、國○公司應將C 部分地上物拆除，並清空返還系爭土地予系爭大廈全體區權人，及照 ○公司應自102年8月1 日起至清空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3 萬4510元，並依103年11月1日區權會決議及公寓條例第21條規定，請求照○公司及國○公司分別給付如附表一、二之管理費及利息予被上訴人，均為有理由等詞，為其判斷基礎。

四本院廢棄發回之理由：

一按依公寓條例第3條第9款規定，管委會係由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之權利能力，自與區權人之自然人具有完全權利能力者，並不相同。又在第二審合法為訴之變更，原訴視為撤回，第一審就原訴所為判決，當然失其效力，第二審法院僅就新訴為裁判即足，無須更就該判決之上訴為有無理由裁判。查本件被上訴人於第一審聲明第1 項，係請求照○公司應將A、B、C 部分之地上物拆除，將系爭土地返還被上訴人，嗣於原審更迭其聲明為請求照○公司應將 A 、B部分之地上物拆除、國○公司應將C部分地上物拆除，各將所占用土地返還予系爭大廈全體區權人。

原審以被上訴人上開聲明之更迭，非訴之變更，乃聲明之更正，並認被上訴人更正後訴之聲明，其請求有理由，因而於判決主文第1 項為上訴人上訴駁回之判決。惟管委會與區權人係不同權利主體，被上訴人請求返還系爭土地之受領主體，前後更迭，已涉聲明變更，非聲明之誤繕或不明確、不完足之更正，則原審未依訴之變更程序處理，進而為如原判決主文第1至4項之判決，非無可議。

次者，在第二審為訴之變更，除民事訴訟法第446 條但書另有規定外，非經他造同意，不得為之（同條第1 項本文）。國○ 公司與照○公司屬不同權利主體，第一審係依被上訴人所請命照○公司拆除C 部分之地上物，原審未經國○公司及照○公司之同意變更聲明，復未具體說明有何同條項法定事由，得不經國○公司及照○公司之同意，逕准被上訴人變更為請求國○公司拆除占用C部分之地上物，訴訟程序之遵守，自有可議。

二?公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓條例第38條第1 項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此取得原屬區權人之實體上權利。另民法第767 條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。

本件管委會苟非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主張之實體權利。

又公寓條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21 條、第22條第1項、第2項、第33條第3 款但書，固已賦予管委會就上開規定事項，得訴請法院為必要之處置。

基此，管委會以自己名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定，必要時應通知利害關係人即區權人，令其有參加訴訟之機會。?查原審既准被上訴人可依民法第179條、第767條第1 項規定，變更請求上訴人應將所占用系爭土地返還系爭大廈全體區權人。

則如被上訴人非共有人，又未經區權人授權，何能援引民法第 767條第1項或同法第821 條規定，請求上訴人將系爭土地返還予共有人即全體區權人？其請求權依據為何？均未見原審於判決理由中說明，即逕准被上訴人為變更之請求，非無判決不備理由之失。

三原審就被上訴人所指遭上訴人占用之土地部分，經偕同兩造至現場履勘結果，A 部分有以鐵皮搭蓋圍牆及屋頂成為室內空間；B部分與中庭電梯間築有隔間牆，且與00號、00-0 號建物打通，有兩處地下逃生通道，以活動式木板覆蓋；C 部分為走道，堆放雜物，開啟鐵門後可通往地下室樓梯，左轉經過00-0號、00-0號大門，可達中庭電梯等情，有原審勘驗筆錄及現場相片可稽（見原審卷二113至125頁）。

原審據此併依被上訴人所提104年間管理員持鑰匙無法開啟C部分走道鐵門之錄影光碟勘驗內容及照片（見原審卷一238、211、214、215頁），認上訴人對於A、B、C 部分迄今仍有搭建地上物為排他占用之事實，因命照○公司應將A、B 部分、國○公司應將C部分拆除。

惟原審判決主文僅記載照○公司、國○公司應各將如附圖 A、B及C 部分所示之地上物拆除，而附圖所示B 部分僅簡略標明為「中庭」，與原審履勘該部分地上物之實際占用情形不同，且C 部分「走道」僅見堆放雜物，未見有增建地上物之記載，倘日後須拆除B、C部分之地上物，如何依附圖所示將B「中庭」、C「走道」部分之地上物拆除？況上訴人亦爭執A往C部分之隔板非其設置（見原審卷二155 反頁），則此部分是否屬占用系爭土地之地上物？是否為附圖中應由何上訴人拆除部分？其拆除理由？以及判決主文命上訴人拆除之地上物，為何與現場履勘之實際占用情形有異？非無再予詳查審認必要。

四末查前案確定判決，僅就被上訴人依不當得利之請求，判令上訴人就無權占用A、B部分，應每月按每坪1700元給付相當於租金之不當得利予被上訴人為認定，並未包含照○公司應將A、B 部分之地上物拆除及返還所占用土地部分。顯見前案確定判決之利益，較本件被上訴人尚訴請照○公司拆除占用土地之地上物及返還土地為小，則該部分得否逕謂法院及兩造均應受前案確定判決爭點效之拘束，亦有可議。五綜上，原審未詳查審認，遽以前揭理由為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又本件備位之訴尚未確定，案經發回，併注意及之。

五據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中華民國 109 年 10 月 14 日

最高法院民事第八庭

審判長法官魏大喨

法官李寶堂

法官李文賢

法官陳毓秀

法官林玉珮

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國 109 年 10 月 26 日

資料來源：司法院