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May 23 Tue 2023 14:55
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★拆屋還地

案由摘要：拆屋還地

裁判日期：民國 95 年 08 月 15 日

裁判要旨：

未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記，依民法第 758 條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓人。

裁判法院：臺灣高等法院

臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第389號

上訴人乙○○

被上訴人丙○○

訴訟代理人甲○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年3月9 日臺灣桃園地方法院93年度訴字第1686號第一審判決提起上訴，本院於95年8月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人主張：

桃園縣八德市○○段1715之2地號之系爭土地係伊與其餘共有人所共有，伊應有部分為768分之17 。系爭土地並未經全體共有人約定分管，詎上訴人竟自民國 75年4月12日起無權占用如附圖所示A部分土地，並於其上出資興建如附圖所示A之系爭建物，供上訴人開設機車行使用，經伊請求拆除系爭建物，將該部分土地返還伊及其餘共有人，未獲上訴人置理。上訴人雖將系爭土地應有部分分別登記在其妻毛0味及子邱0騰名下，惟系爭土地既未分管，縱認上開登記為毛0味及邱0騰名義所有之應有部分係上訴人實際所有之應有部分，上訴人仍無權占用系爭土地之特定部分，且上訴人所占用如附圖所示A、B部分土地面積亦超過依其應有部分換算所得之面積，自屬無權占有如附圖所示系爭 A 部分土地。又上訴人自75年4月12日起即無權占用如附圖所示A部分土地，於其上興建系爭建物，係無法律上原因而獲得相當於占用系爭A部分土地所應支付租金之不當得利。依土地法第105條準用同法第97條及平均地權條例第16條規定，以系爭土地公告地價新台幣（下同）2萬7,500元之百分之80為其申報地價，按系爭土地申報地價年息百分之10及伊就系爭土地應有部分為768分之17為基準，計算上訴人無權占用如附圖所示A部分土地獲得之不當得利為每年1,217元，伊自得請求上訴人返還自伊於93年11月9日提起本件訴訟之日起回溯5年即88年11月10日起，至上訴人拆除系爭建物，將附圖所示A部分土地返還伊及其餘共有人之日止，按年給付伊1,217元等情，爰依民法第767條及第179條之規定，求為命：㈠上訴人應將系爭土地上，如附圖所示A部分面積25 平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其餘共有人。㈡上訴人應自88年11月10日起至返還前項土地之日止，按年給付被上訴人1,217元之判決（原審判命㈠上訴人應將系爭土地上，如附圖所示A部分面積25平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其餘共有人。㈡上訴人應自88年11月10日起至返還前項土地之日止，按年給付被上訴人425元，而駁回被上訴人其餘之請求；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服而確定。

上訴人對其敗訴部分，聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

系爭建物及與系爭建物相連如附圖所示B部分之建物均無所有權狀，且非由伊所建造，伊僅於買受取得占有後予以整修而已。系爭建物應未占用系爭土地，縱有占用，亦因伊將系爭土地之應有部分分別登記在伊配偶毛0味及伊子邱0騰名下而屬系爭土地之實際共有人，系爭土地共有人縱未約定分管土地，被上訴人亦不得請求伊拆屋還地及支付租金之不當得利云云，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

系爭土地係被上訴人與其餘共有人所共有，被上訴人應有部分為768分之17，系爭土地未經全體共有人約定分管，如附圖所示A部分土地及未經辦理保存登記之系爭建物，自75年4 月12日起即由上訴人占用，供其開設機車行等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第18頁之筆錄），並有系爭土地登記謄本、地籍圖、戶籍謄本、系爭土地之現況圖、現場照片可證（見原審卷第9頁至第11頁、第83頁），並經原審至現場履勘，製有勘驗筆錄及囑託桃園縣八德地政事務所測量系爭建物占用系爭土地之現場位置及面積，經該所以94年8月24日測法字第0940005400號函檢附系爭建物占用附圖所示A部分土地現場位置及面積之複丈成果圖可考（見原審卷第51、54 、55、94頁），堪信為真實。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院95年6月5 日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，兩造之爭執點為：

㈠系爭建物是否部分占用如附圖A所示之土地？

㈡上訴人是否無權占用如附圖所示A部分之土地？被上訴人得否請求上訴人拆除如附圖所示A部分之建物，並將該部分土地返還被上訴人及其餘共有人？

㈢上訴人因占用如附圖所示 A部分土地獲得不當得利之金額為何？（見本院卷第18頁之筆錄）。茲分述如下：

㈠按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記，依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓人。

㈡被上訴人主張如附圖所示A部分之系爭建物，係由上訴人自行出資建造而為上訴人所有，惟為上訴人所否認，並抗辯該建物係其向第三人購得，經該第三人交付其占有使用等語。關於系爭建物之建造者究為何人，被上訴人既未舉證證明係上訴人所建造。是上訴人抗辯系爭建物係由第三人所建造，並由上訴人向第三人購買，經該第三人交付占用等語，自屬可採。揆諸前開說明，系爭建物既未經保存登記，則上訴人雖買受並取得占有系爭建物，仍無法取得其所有權，僅取得系爭建物之事實上處分權。

㈢系爭建物係位於系爭土地上如附圖所示A部分，為磚造、鐵皮造建物，面積25平方公尺，業經原審赴現場履勘，有勘驗筆錄可考（見原審卷第51、94頁），並經桃園縣八德地政事務所測量系爭建物所在位置及面積，經該所檢附如附圖所示之複丈成果圖（見原審卷第55頁之附圖）。是被上訴人主張系爭建物占用系爭土地如附圖A部分所示之位置，上訴人亦自認此事實（見本院卷第18頁之筆錄），被上訴人所為之上開主張，自屬可信。

㈣次按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條前段、中段、第821條分別定有明文。且所有人以無權占有妨害其所有權為原因，請求被告除去妨害之訴，如被告對原告就其物有所有權存在並無爭議，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實並不負舉證責任，而應由被告就其係有正當占用權源之事實負證明之責。又按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。是依上開規定，自應限於共有人本身始得以共有人之身分，按其應有部分，對於共有物之全部行使其使用收益之權利，非共有人自不得對於該共有物主張共有人之使用收益權。

㈤查系爭土地係被上訴人與他人所共有，有土地登記簿謄本可考（見原審卷第73頁至第80頁），且依土地登記簿謄本所載，上訴人並非系爭土地之共有人，上訴人亦自認其並非系爭土地之共有人（見原審卷第31頁之筆錄）。是上訴人自不得主張其為系爭土地之共有人，據以就系爭土地主張共有人之使用收益權。上訴人雖辯稱其妻毛0味及其子邱0騰就系爭土地之應有部分實際上係其所有等語，縱屬實在，惟依土地登記簿所載，毛0味之應有部分為240 分之9，邱0騰之應有部分為19200分之127（見原審卷第 75、78頁之謄本），而系爭土地面積為1991平方公尺，毛0味之應有部分為240分之9，面積為74.66平方公尺（其計算式為：1991×9/240＝74.66，元以下4捨5入），邱0騰之應有部分為19200分之127，面積為13.17平方公尺（其計算式為：1991×127/19200＝13.17，元以下4捨5入），合計為87.83平方公尺（其計算式為：74.66＋13.17 ＝ 87.83）。而上訴人占用如附圖所示A、B部分之建物合計為234平方公尺（見附圖之計算），而上訴人之配偶毛0味及其子邱0騰就系爭土地之應有部分面積合計僅87.83 平方公尺，足見上訴人占用如附圖所示A、B部分之建物合計為234平方公尺，顯已超過其配偶毛0味及其子邱0騰之應有部分為合計87.83平方公尺甚多。足證上訴人確係無權占有如附圖所示A部分之土地。

㈥再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。是共有土地如未經全體共有人約定分管，則其共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，任意就共有物之特定部分為使用收益，自屬侵害他共有人對該共有物之共有權，他共有人自得本於民法第821條、第767條前段、中段關於所有物返還請求權、所有權妨害排除請求權之規定，請求排除其侵害。系爭土地並未經全體共有人約定分管，為兩造所不爭執，且上訴人占用如附圖所示A、B部分之建物合計為234平方公尺，顯已超過上訴人之配偶毛0味及其子邱0騰之應有部分合計87.83平方公尺。且上訴人亦未舉證證明其已取得包括被上訴人在內之系爭土地其餘共有人全體同意，自屬無權占用如附圖所示A部分土地。至上訴人係向第三人購買取得系爭建物，而上開買賣契約僅係債權契約關係，並非物權契約關係，被上訴人既非該項買賣契約之當事人，亦非其繼承人或其他應承受其法律關係之人，上訴人自不得執該關係逕行主張如附圖所示A部分土地係屬有權占有。

㈦再按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權能，而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。是請求他人拆除未經保存登記之建物者，並不以該房屋之原始建造人即其原始所有人為限，亦得以就該未保存登記建物有事實上處分權之人，作為其請求對象。查未保存登記之系爭建物既無權占有被上訴人與他人共有如附圖所示A部分土地，且上訴人已取得其事實上處分權。是被上訴人依民法第821條、第 767條前段、中段所有物返還請求權及所有權妨害排除請求權之法則，請求上訴人將其無權占用如附圖所示A部分所示之系爭建物拆除，將該部分土地返還被上訴人及其餘共有人，自屬有據。

㈧末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。且按依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人主張無權占有人占有系爭土地所得之利益，相當於法定租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。

查上訴人無權占有被上訴人與其他共有人共有如附圖所示A部分土地，自獲有相當於租金之不當利益，並使被上訴人受有不能使用、收益之損害，被上訴人請求上訴人返還無權占有該部分土地所得之不當得利，亦屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；該條之規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。而所謂土地之申報總價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條亦有明文。

系爭建物既自75年4月12日起即由上訴人占有使用迄今，且系爭土地自被上訴人提起本件訴訟時起回溯5年期間之申報地價均為每平方公尺7,680元（見原審卷第76頁之謄本所載，被上訴人將系爭土地之公告現值誤認為公告地價，並誤認其金額為2萬7,500元，容有誤會），而被上訴人就系爭土地之應有部分為768分之17（見原審卷第76頁之土地登記簿謄本）。依上訴人無權占有如附圖所示A部分土地之面積25平方公尺，並參酌系爭土地前臨桃園縣八德市○○路○路寬約20公尺，並與同市○○路相連接，車輛來往相當頻繁，交通便利，隔上開建國路與系爭土地相對處為桃園縣立大成國民小學及大成里里民活動中心，於上開建國路、介壽路交會口，距系爭土地約100 公尺處為八德市農會，上開大成國小北側並有三商百貨公司，附近市況尚稱繁榮，及系爭建物係供上訴人開設世一精品材料有限公司，獲有相當營業利益，有勘驗筆錄及照片可考（見原審卷第94、83頁）；再參酌現今社會經濟狀況等一切情事，本院認被上訴人主張依系爭土地申報地價年息百分之10計算上訴人獲得不當得利之金額，尚屬相當。

依此標準計算上訴人無權占用如附圖所示A部分土地，每年應給付被上訴人相當於租金數額之不當得利金額為 425元（其計算式為：25×7,680×10 %×17/768＝425）。是被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人返還自被上訴人於93年11月9日提起本件訴訟之日（見原審卷第6頁之起訴狀）起回溯5年即自88年11月10日起，至上訴人拆除系爭建物，將如附圖所示A部分土地返還被上訴人及其餘共有人之日止，按年給付被上訴人425 元，自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人請求上訴人將如附圖所示之系爭建物拆除，將如附圖所示A部分土地返還被上訴人及其餘共有人，並請求上訴人自88年11月10日起至返還上開土地予被上訴人及其餘共有人之日止，按年給付被上訴人425元之不當得利，自屬正當應予准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自無不合，上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非屬正當，應駁回上訴。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 95 年 8 月 15 日

民事第七庭

審判長法官鄭三源

法官周美月

法官王聖惠

正本係照原本作成。不得上訴。

中華民國 95 年 8 月 15 日

書記官陳樂觀

資料來源：臺灣高等法院 104 年第 1 季審查

相關法條 1