請求拆屋還地#透天厝#持分土地#持分房屋#中古屋#0912-913923高仕陳總 @ 高仕不動產部落客

請求拆屋還地

案由摘要：請求拆屋還地

裁判日期：民國 95 年 11 月 16 日

裁判要旨：

民法第三百五十四條明定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。……出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。準此，被上訴人既繼承李0金等二人出賣系爭土地與林0松之權利義務，自應擔保系爭土地於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。苟系爭土地上因建有被上訴人所有之系爭房屋，致土地價值減損，則於林0松依買賣契約請求被上訴人交付系爭土地部分，業經第一審判決其勝訴確定之情形下，林0松是否不得請求被上訴人負出賣人之瑕疵擔保責任，拆除系爭房屋以回復系爭土地之應有價值？原審未斟酌及此，遽認買受人（林0松）得請求出賣人（被上訴人）肩負之瑕疵擔保責任，不包括拆除房屋之事實上處分，而為不利於上訴人之判決，顯有疏率，自屬難昭折服。

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第二五三三號

上　訴　人　林○○　　林○○　

共同訴訟代理人　林崑地律師

被上訴人　李罇○（即李○○）

訴訟代理人　李家鳳律師

被上訴人　李○○　

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年八月二十三日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十四年度上字第三○號），提起一部上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆除房屋之上訴及追加之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。

理由

本件上訴人主張：

上訴人林○○於民國七十九年十一月十日，向被上訴人之被繼承人即已故李○○、李○○夫妻（下稱李○○等二人）買受彼等所有坐落○○市○○段○○段○之一○、○之○ ○地號等二筆土地（下稱系爭土地），暨地上原有未辦保存登記建物（下稱舊建物），經於同年月二十六日辦理土地所有權移轉登記與林○○指定之上訴人林○○，並將舊建物納稅人名義變更為林○○。嗣因李○○等二人未依約於二年內行使買回權，乃於八十一年十一月十日交付系爭土地及地上房屋予林○○，由林○ ○同意李○○以不定期借用該房屋。詎於八十二年間，上開舊房屋因道路拓寬被拆除，原有使用借貸關係歸於消滅時，李○○竟未經上訴人同意，擅於原地重建如原判決附圖所示之房屋（門牌號碼為○○市○○路○○○號，下稱系爭房屋）使用。李○○等二人分別於九十一年間死亡後，其權利義務既由被上訴人二人共同繼承（其餘法定繼承人均拋棄繼承），且上訴人亦已終止該使用借貸契約，被上訴人即無正當權源占有系爭土地繼續使用系爭房屋，自應負拆屋交地責任。為此，本於系爭土地所有人之物上請求權、買受人之瑕疵擔保請求權（李○○於原審所追加者），求為命被上訴人將系爭房屋拆除之判決（上訴人於第一審起訴，先位請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及土地予林○○、第二備位聲明被上訴人應交付系爭房屋及土地予林○○部分，經第一審分別為駁回上訴人之訴及命被上訴人交付系爭土地予林○○之判決後，未據當事人聲明不服，已告確定；另上訴人林○○請求被上訴人返還土地部分，亦經原審判決上訴人敗訴確定，均非本院審理範圍。又上訴人對原審被上訴人蕭慧明之上訴部分為不合法，本院另以裁定駁回。）。

被上訴人則以：

伊父母李○○等二人與上訴人林○○間簽訂買賣契約之真意，僅係以移轉不動產所有權予上訴人林○○名下之方式，作為被上訴人李○○向訴外人林柏青（即林○○之兄）借款之擔保，雙方並無買賣之真意，始仍由李○○等二人使用收益系爭土地及地上房屋，而未交付該房地。縱系爭買賣契約為有效，因上訴人迄未給付買賣價金，李○○於道路拓寬拆除舊建物後，在原地重建系爭房屋繼續使用尚未交付之系爭土地，亦非無權占有。上訴人請求伊拆除系爭房屋，於法無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上訴人林○○請求拆除房屋部分所為林○○敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人林○○於原審追加請求被上訴人拆除房屋之訴，係以：

林○○與李○○簽訂系爭土地及地上房屋買賣契約，約定林○○向李○○等二人買受系爭土地暨地上舊建物，已於七十九年十一月二十六日辦理系爭土地所有權移轉登記為林○○名下，而未實際點交該房地。八十二年間，舊建物因道路拓寬被拆除，李○○即於原地重建系爭房屋使用。李0金等二人於九十一年間死亡，由被上訴人二人共同繼承（其餘法定繼承人均拋棄繼承）等情，為兩造不爭執之事實，並有土地登記謄本、買賣契約書、戶籍謄本、勘驗筆錄、土地複丈成果圖等為憑，固堪認為真實。惟依民法第三百七十三條規定，不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，應以標的物已否交付為斷。出賣人未交付買賣標的物予買受人前，其繼續占有買賣標的物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異。是系爭買賣契約成立後，李○○等二人既始終未交付系爭土地及舊建物予林○○或其指定登記之林○○，為上訴人所自認，證人李○○所證又僅係聽聞之詞，不足證明李○○等二人已交付系爭買賣房地，上訴人所稱其與李○○等二人間於房地買賣後另就房屋成立使用借貸契約云云，即不足採。故系爭土地因未經李○○等二人交付林○○占有，該土地之使用收益權仍歸出賣人李○○等二人享有，李○○等二人死亡後，被上訴人繼受占有，自難認無占有之正當權源，而屬無權占有。縱林○○得主張系爭買賣契約之瑕疵擔保權利，但參諸民法第三百五十九條、第三百六十條規定，出賣人因買賣之物有瑕疵，應負擔保責任時，買受人僅得行使解除契約、減少價金，或債務不履行損害賠償等債之請求權而已；至於請求拆除房屋之事實上處分，非具有物權效力之物上請求權，尚不得為之；林○○即無從請求被上訴人拆除系爭房屋。從而，上訴人本於物上請求權，及（追加）買賣瑕疵物之擔保法律關係，請求被上訴人拆除系爭房屋，均非有據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第七百六十七條定有明文。

本件上訴人林○○向被上訴人之被繼承人李○○等二人買受系爭土地及舊建物，經於七十九年十一月二十六日辦理系爭土地所有權移轉登記為上訴人林○○所有，尚未交付房地予上訴人。而舊建物已於八十二年間因道路拓寬被拆除，李○○未經上訴人同意，即於原地重建系爭房屋使用，均為原判決所確定之事實。原審雖又以不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，應以標的物已否交付為斷，據以認定系爭土地既始終未交付與上訴人，李○ ○等二人及被上訴人自得繼續使用收益該土地，非無權占有云云，惟查林○○取得系爭土地所有權，於出賣人李○○等二人尚未交付該土地時，李○○等二人仍得就系爭土地行使之收益權，似應以斯時「舊建物」占用該土地之現狀為限。於土地已移轉登記為林○○所有，該舊建物因拆除而滅失後，李○○等二人繼續使用收益之範圍，是否不應受原有買賣現狀之限制？李○○未經系爭土地所有人林○○之同意，擅自於系爭土地上新建房屋使用，是否為林○○因未受系爭土地之交付所應容認之範圍？非無疑義。

原審就此未加任何調查審認，徒以系爭土地買賣後尚未交付，李○○等仍得使用收益為由，即為被上訴人所有系爭房屋並非無權占有系爭土地之認定，殊嫌速斷。

其次，民法第三百五十四條明定：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。……出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。準此，被上訴人既繼承李○○等二人出賣系爭土地與林○○之權利義務，自應擔保系爭土地於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。苟系爭土地上因建有被上訴人所有之系爭房屋，致土地價值減損，則於林○○依買賣契約請求被上訴人交付系爭土地部分，業經第一審判決其勝訴確定之情形下，林○○是否不得請求被上訴人負出賣人之瑕疵擔保責任，拆除系爭房屋以回復系爭土地之應有價值？原審未斟酌及此，遽認買受人（林○○）得請求出賣人（被上訴人）肩負之瑕疵擔保責任，不包括拆除房屋之事實上處分，而為不利於上訴人之判決，顯有疏率，自屬難昭折服。

上訴論旨，指摘原判決關於駁回其請求拆除房屋部分為不當，聲明廢棄，非無理由。又李○○、李 ○○二人先後於九十一年九月十六日、同年十月二十六日死亡，其法定繼承人有子女即被上訴人二人及訴外人李○○、李○○、李○○共五人（李○○繼承人尚有李○○），其中李○○於九十一年十一月十五日祇函知「李罇伸（即李○○）一人」拋棄對「李○○等二人」之繼承權；而李○○、李○○於同年十二月二十九日具狀向法院陳報僅拋棄對「李○○」之繼承權（一審卷一六至二四頁），尚無從憑認李○○、李○○、李○○三人均已合法拋棄對「李○○等二人」之繼承權。

究竟李○○等二人死亡後，被上訴人二人以外之其餘被繼承人均拋棄繼承，由被上訴人二人繼承之實情如何？上訴人林○○本於所有人之物上請求權為第一備位聲明，請求被上訴人拆除系爭房屋，上訴人林○○本於出賣人之瑕疵擔保責任（買受人之瑕疵擔保請求權），就該房屋為第二備位請求（原審卷第一宗一一四至一二○頁、第二宗二三至二五頁、四五頁），二者關係是否為先、備位請求訴之合併？案經發回，均宜注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　九十五　年　十一　月　十六　日

最高法院民事第四庭

審判長法官蘇　茂　秋　

法官陳　碧　玉　

法官王　仁　貴　

法官劉　靜　嫻　

法官謝　正　勝　

本件正本證明與原本無異

書記官

中　　華　　民　　國　九十五　年　十一　月　二十九　日

資料來源：最高法院民事裁判書彙編第 53 期 346-351 頁