☆返還不當得利 #土地合建#持分土地#持分房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

☆返還不當得利

案由摘要：返還不當得利

裁判日期：民國 93 年 03 月 25 日

裁判要旨：

地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而受利益」。

最高法院民事判決九十三年度台上字第五七七號

上訴人甘 0 成

甘賴0玉

林 0 明

林顏0美

共同訴訟代理人張秀夏律師

被上訴人郭 0 齡

黃 0 健（兼黃0春之承受訴訟人）

黃 0 齡（同右）

黃劉 0妹（即黃0春之承受訴訟人）

黃 0 齡（同右）

黃 0 陞（同右）

黃賢（同右）

兼右二人法定代理人黃 0 齡（兼黃0春承受訴訟人）

共同訴訟代理人林凱倫律師

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年六月三日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度上更㈢字第一九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人主張：

坐落台北市○○區○○段三小段九二一地號土地（下稱系爭土地）係伊等共有，應有部分為甘0成九萬分之一三二五八、甘賴0玉一百分之三五、林顏0美九萬分之二七八二、林0明九萬分之四八二八。已故第一審共同被告黃0春（民國九十一年八月二十日死亡，由除郭0齡以外之其餘被上訴人聲明承受訴訟）及被上訴人郭0齡、黃0齡、黃0齡所有各如第一審判決附表二所示二四六二、二四六三、二四八二、二四八三、二四八四、二四八五等建號房屋（以上六建號房屋，下稱二四六二建號等房屋）暨被上訴人黃0健所有四一一五建號房屋（以上七建號房屋，下稱系爭房屋）均建築於系爭土地之上。渠等並無得為無償占用系爭土地之權利，竟於其上建屋使用，自獲有相當於租金之不當得利等情。爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人各返還如第一審判決附表一所示之金額及自起訴狀繕本最後送達之翌日（八十五年六月一日）起加付法定遲延利息之判決（第一審命郭0齡、黃0健、黃0齡、黃0齡等四人分別給付上訴人如該審判決附表三所示之金額及法定遲延利息，駁回上訴人其餘部分之請求，雙方各就其敗訴部分聲明不服，上訴人除仍請求黃0春給付如原判決附表一所示金額之本息外，並請求郭0齡、黃0健、黃0齡、黃0齡等四人分別再給付如原判決附表二所示金額之本息。又上訴人另對黃0齡所有三五八七建號房屋請求部分，經更審前原審法院八十六年度重上字第一二五號維持第一審所為上訴人敗訴之判決，上訴人就此敗訴部分，未再聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：

上訴人甘0成、林0明及訴外人甘0福（甘賴0玉之夫）、林0成（林顏0美之夫）等人，於六十九年五月二十六日與黃0春簽訂合建契約，約定該四人提供系爭土地及出具土地使用權同意書，交由黃0春出資興建房屋出售並平均分配價金。黃0春乃於同年九月七日以訴外人春煇建設股份有限公司名義（負責人為黃0春，下稱春煇公司）另與上訴人簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），除約定以該公司為起造人，興建「春煇新世界大樓」外，其餘內容均與同年五月二十六日所簽訂者相同。

而系爭房屋均屬該大樓之一部分，其使用系爭土地，自非無法律上之原因。況訴外人東光百貨股份有限公司（下稱東光公司）原向春煇公司及上訴人分別購買二四六二建號等房屋及坐落之基地，因東光公司未付房屋價金，經春煇公司解除房屋部分之買賣契約，訴請所有權移轉登記獲得勝訴確定判決後，再由該公司與東光公司協議，指定將房屋移轉登記為黃0春、郭0齡、黃0齡、黃0齡等四人（下稱黃0春等四人）所有，亦不能因房屋占用之系爭土地即其基地應有部分，遭第三人聲請假扣押查封致上訴人未為系爭土地應有部分之所有權移轉登記，即謂黃0春等四人係無權占有系爭土地。至四一一五建號房屋，係黃0春分得之房屋，再輾轉售與黃0健，該房屋使用系爭土地，更非無法律上之原因。縱伊等確無權使用系爭土地，然上訴人就系爭土地之應有部分合計僅約百分之五八．一九，其請求伊等給付全額之不當得利，仍屬無據等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為命被上訴人給付部分之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，並維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：

依上訴人為履行合建契約所出具之土地使用權同意書記載：「春煇建設股份有限公司、黃0春擬在下列土地建築壹拾參層Ｒ．Ｃ造建築物壹棟，業經甘0成等人同意，為申請建造執照特立此同意書為憑」，可知上訴人與黃0春、春煇公司均為當事人，則黃0春與春煇公司依土地使用權同意書及合建契約，對於系爭土地即有使用權，得無償使用系爭土地建造房屋。因合建契約及土地使用權同意書並無效力消滅情事，春煇公司依合建契約所建造完成之系爭房屋，自屬有權占有系爭土地；倘黃0春與春煇公司於系爭房屋建成後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與合建契約及土地使用權同意書之訂立目的不符，足見系爭房屋享有無償使用系爭土地之權利。另依系爭合建契約之約定，上訴人與春煇公司間，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成「春煇新世界大樓」之興建，並於完成後由雙方「各別共同銷售」、「分別訂約」及「平分費用與價金」。

而房屋無法與土地分離獨立存在，為公知之事實，如認於買受人向一方表示購買該大樓之意，並與該一方簽訂房屋買賣契約後，他方猶能拒絕與買受人訂立出賣該房屋基地之契約，勢必無法保障交易安全。依誠信原則，基地所有人即應與建物買受人訂約出賣該建物之基地持分。故依雙方內部約定分別簽訂之房屋及土地買賣契約，其效力應不得予以割裂認定。

準此，系爭二四六二建號等房屋既係東光公司於建造之初，連同基地應有部分一併向春煇公司買受，再依上訴人與春煇公司內部之約定，分別與春煇公司簽訂房屋買賣契約及與地主（上訴人）簽訂土地買賣契約，地主間並約定應由甘賴0玉移轉系爭土地應有部分九萬分之二八九四八予東光公司。縱因東光公司欠繳價金，房屋部分經春煇公司解除契約，再由春煇公司與東光公司協議，將二四六二建號等房屋指定移轉登記名義人為黃0春等四人，以抵償春煇公司積欠之款項，上訴人仍不得拒絕與黃0春等四人訂立出賣房屋基地之契約。

其後春煇公司解除二四六二建號等房屋買賣契約意思表示之效力，自應併及於上訴人所訂之土地買賣契約，且於該公司將房屋轉賣黃0春等四人時（黃0春等稱係抵債，惟不論係抵債或轉賣均係有償契約），房屋原得無償使用基地之權利並不因此而喪失。況二四六二建號等房屋原配置之基地，即甘賴0玉應出賣之系爭土地應有部分九萬分之二八九四八，於七十六年間已遭假扣押查封迄今，甘賴0玉尚無從出賣該基地與黃0春等四人，上訴人謂黃0春等四人未購買基地應有部分而使其受有損害，亦屬無據。至建號四一一五房屋，係黃0春於七十九年八月十七日，依上訴人與春煇公司為處理春煇新世界大樓三樓以上未售房屋分組抽籤協議抽得後，由被上訴人黃0健輾轉購得。

該房屋本係黃0春所指定及其負責之春煇公司興建，所有權原歸黃0春或春煇公司取得，依抽籤協議書第一條約定「分組抽籤房屋（含其應分配之基地持分）」及前述土地與房屋不能分離而單獨存在原則，自有合法使用其基地之權利，不因土地所有權應有部分尚未移轉登記予黃0春或其繼受人，即謂該房屋無合法使用系爭土地之權利。

又上訴人所有之系爭土地，既因合建契約及土地使用同意書而交付黃0春及春煇公司使用，上訴人本即無法加以使用，尤不容其主張因系爭房屋使用系爭土地致受有不能使用土地之損害等詞，為其判斷之基礎。

按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。

倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非「無法律上原因而受利益」。查依系爭合建契約之約定，上訴人與春煇公司間，係由前者提供土地，後者提供資金及技術，以完成「春煇新世界大樓」之興建，並於完成後由雙方「各別共同銷售」、「分別訂約」及「平分費用與價金」，似見系爭房屋受讓人於與春煇公司簽訂房屋買賣契約後，僅取得上訴人應併同出售其坐落基地之「請求權」，並未當然取得使用其坐落基地之合法權利。且上訴人與春煇公司係預期自「春煇新世界大樓」興建完成開始銷售時，即可取得房屋或土地之對價或利益，而非任由興建完成後之房屋仍可「無償使用」其基地。

果爾，上訴人主張其出具之土地使用權同意書，並無使春煇公司、黃0春或其他繼受人於系爭房屋「出售或處分」後，尚得繼續「無償使用」其基地之效力，是否全然無據？非無研求之餘地。倘屬肯定，依原審所認定系爭二四六二建號等房屋，原由東光公司向上訴人及春煇公司同時買受，並分別簽訂土地及房屋買賣契約，於春煇公司因東光公司無力給付房屋價金而為解除契約之意思表示時，其效力併及於無法與房屋分離之土地買賣契約部分等事實觀之，該等建號房屋固因契約解除而回復至「出售或處分」前之合建原狀，即仍得依上訴人出具之土地使用權同意書，繼續「無償使用」其基地，然於春煇公司與東光公司協議，再將二四六二建號等房屋所有權移轉登記與黃0春等四人而將之「出售或處分」後，黃0春等四人於取得使用基地之「合法」權利前，其使用坐落基地，揆諸首揭說明，即屬「無法律上之原因而受利益」。

原審徒以合建契約及土地使用權同意書迄無效力消滅情事，春煇公司依合建契約所建造完成之系爭房屋，即非無權占有系爭土地等情，遽謂系爭房屋仍享有「無償使用」系爭土地之權利，自屬可議。

次按受查封不動產，債務人僅喪失該不動產之處分權，至其所有權之管理、使用權能，在不違背查封目的範圍內，原則上仍保有之。查二四六二建號等房屋原配置之基地，即甘賴0玉所有之應有部分九萬分之二八九四八，於七十六年間已遭其債權人聲請查封迄今，為原審合法認定之事實，甘賴0玉雖因此不得為所有權移轉登記之處分行為，但非不得與黃0春等四人訂立買賣之債權契約，並依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條但書規定，以為交付，使黃0春等四人所有之二四六二建號等房屋，取得使用系爭土地之合法權源。

乃原審僅以甘賴0玉無法為二四六二建號等房屋坐落基地之所有權移轉登記，遽認上訴人未受有損害，即嫌速斷。況黃0春等四人取得二四六二建號等房屋所有權、黃0健取得四一一五建號房屋所有權之初，對於該房屋尚未取得坐落基地之所有權，似難諉為不知，苟其始終拒向上訴人訂約買受，致房屋長期「無償」使用系爭土地，能否猶謂非「無法律上之原因而受有利益」？亦待澄清。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

又上訴人起訴請求黃0齡、黃0齡給付之總金額各為一百五十萬六千一百五十元、五百七十萬零七百七十五元（見第一審判決更正附表一），第一審判命黃0齡、黃0齡給付之總金額各為一百零六萬八千三百零五元、三百八十二萬五千八百零四元（見第一審判決附表三，就黃馨齡部分其數字贅載一「五」），即上訴人敗訴部分為四十三萬七千八百四十五元、一百八十七萬四千九百七十一元，然其上訴請求之金額卻為四十五萬七千八百四十五元、一百六十三萬九千六百三十元（見原判決附表二），黃0齡部分似較其敗訴部分增加二萬元，該增加請求部分之依據何在？而黃0齡部分似較其敗訴部分減少二十三萬五千三百四十一元，上訴人之真意如何？另上訴人起訴請求郭0齡、黃0健、黃0齡、黃0齡分別給付之金額（見第一審判決更正附表一），減去第一審判決命給付之金額後（見第一審判決附表三），上訴人可上訴請求之金額，與原判決附表二所示亦有出入，詳情如何？上訴人各自之應有部分占其等應有部分總和之比例，依序為百分之二五‧三二、六○‧一五、五‧三一、九‧二二，第一審判決（更正）附表一所示應分別給付上訴人各人之金額，與依此一比例計算之金額似有出入，本院前次發回時已予指明。上訴人仍提出相同計算之附表，是否無誤？案經發回，均宜注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國九十三年三月二十五日

最高法院民事第七庭

審判長法官蘇茂秋

法官朱建男

法官蘇達志

法官陳碧玉

法官沈方維

右正本證明與原本無異

書記官

中華民國九十三年四月五日

資料來源：最高法院民事裁判書彙編第 48 期 79-91 頁