「實價登錄2.0」遭閹割@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

實價登錄政策上路至今近六年，內政部原先預計，今年5月要把2.0版的「實價登錄地政三法」修正草案送進立法院審議，讓不動產交易透明化更進一步；不過，礙於「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項規定受到業界強力反對，日前已有官員出面表態，傾向先撤下爭議法條，將重點放在實價登錄的歸責問題，以及加快實價揭露速度等等，趕在今年完成修法的目標則不變。

俗稱的「實價登錄地政三法」共包含《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管》，主要是因為三者在2011年12月13日立法院三讀通過的修正條文中，皆明列「實價申報登錄」的規範；之後無論是屋主自售，或者委託仲介、地政士辦理交易，都必須在所有權移轉30天內，如實申報登記，否則將開罰3萬至15萬元，並可連續處罰。

不過，預售屋卻始終例外，現行法令只規定，代銷業者在「銷售結案後30天內」完成登錄即可，因此一般預售案得等到交屋之後，兩三年前的購買價格才陸陸續續被揭露，一連串的數字常與當下的房市氛圍不符，過度落後的資訊也往往失去參考價值。

談「地政三法」遭到閹割，張金鶚大笑

被問起「實價登錄地政三法」政策遭到閹割一事，台北市前副市長、學者張金鶚大笑數聲，直言「很不以為然，都是建商背後在搞鬼。」他說，預售屋價格作為領先指標，是一般民眾都會關心的資訊，但依照現行做法，建商常常會先「暗崁」起來，等到兩三年後交屋才公開。

「他們（建商、代銷業者）可能會跟你說快賣完了，結果一個月之後還有一堆在賣，要知道，其實消費者不只關心價格，還會關心銷售率好不好啊，所以，如果不能即時揭露的話，對消費者並不公平，他們根本無從得知真正行情。……不過，也因為這些資訊公布了，預售屋就很難賣，所以建商一定擋，會有這種反應也可以理解啦。」他說。

會卡關，不意外

至於政策轉彎的一項官方理由──擔心有哄抬價格狀況發生，張金鶚更嗤之以鼻，「那個根本騙人的啦，不可能嘛，就好像服務業，你讓他們哄抬價格看看啊，如果今天資訊都查得到了，一有哄抬，消費者就不會買啊，要買到才算數嘛，開價喊價怎麼能算，而且，今天你敢登錄，就要有人出來負責任。」

「門牌全揭露也不是問題啊，這只是房子的交易資訊，根本不是個資嘛。而且，國外都這樣，對消費者是很即時、很精準地揭露出來，你自己去查查看美國的網站，只要打門牌就知道這房子之前賣多少。……這只是看你站在什麼立場而已，如果今天要站在唬弄消費者的立場，那當然沒什麼好講啦，如果政府被建商把持了，那也沒什麼好講啦，對不對，在台灣就是這樣子，今天就是因為（建商）公會長期反對嘛，這都是很清楚的。」受訪過程，對於政策轉彎，他始終不以為然。

「會卡關不意外，畢竟會跟錢有關係，我覺得這個基本上就是要慢慢來。」住商不動產企研室經理徐佳馨則認為，建商最怕的一種狀況，就是預售屋一邊賣，實價登錄一邊開盤，如此恐怕無法對買價較高的客戶交代，「不過，對民眾確實是利大於弊因為可以解決目前不動產資訊不對等的問題。」

她也提醒，預售屋還有一大問題待解──紅單，「就是可以買了之後退，反正我先賣你一個天價，之後再退戶就好了，……關鍵是如何把真實的價格呈現出來，這就要看政府有沒有辦法勾稽到作假價，如果抓到就重罰，否則，通過了也只會是假議題。」

政府軟下來，網路罵聲一片

事實上，政府「軟下來」的態度近日在網路上也引來一陣罵聲。房市名嘴鄭詩韋（Sway）就在臉書開砲，「實價登錄的稽核，一直被罵，漏洞也真的很多，修改是內政部早就努力的目標，因為大家都知道，當年先求好之時，一樣有政黨及財團的威脅利誘加修正，才變成今日全球獨一無二的朦朧版實價登錄。……業者幹嘛這樣？當然是想護住價格與幫助成交了。」

他舉例，「『我們高樓層賣完囉，只剩下五樓這一戶！』話術上就是要你買低樓層，其實高樓層根本就還沒賣，但有景觀的比較好賣呀！誰想買沒景觀的呢？業者不這樣引導，房屋就很難賣完。」「『我們銷售率破九成囉，再不買就賣光，而且明天就要漲價！』話術上就是拐你心急而早點買，但其實根本就乏人問津。有網友就是聽信，結果預售一坪買60萬，沒想到新成屋後，建商竟大量以每坪39萬出清，吐血還無法表達心情。」

「如果實價登錄都揭露，你就可以看到這個預售案的銷售率，以及可能接近的價格，這樣擁有黑心技巧的建商，根本就變不出把戲。當然，建商同樣也可以故意不登錄，或者是左手賣右手的假登錄，反正政府根本就不打算稽核這個工具，只能靠民眾檢舉。……劣幣逐良幣的世界，仍是房地產的主軸。在這種遊戲規則下，誰想當好人？居住正義真的很難，只能自己來。」他強調。

值得一提的是，身為現任官員，台北市政府副秘書長李得全也在個人臉書表態，「健全房市第一步：資訊透明—全面、即時、正確公開，如果選舉到了，連實價登錄門牌資訊都不敢揭露公開，何來資訊透明，如何健全房市，更不必奢談居住正義！」短短數句，內容教人玩味。

文章來源:信傳媒徐珍翔

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