認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去(一)@房屋/土地/持分土地/持分房屋/土地合建/公設地/ 臺北市.新北市.桃園市.0912-913923 陳總－高仕不動產部落客

「買賣不破租賃」5坪底價3萬元下月13日開標《花甲》吵架街平房傳法拍@土地.房屋.持分.公設地.土地合建0912-913923高仕陳總

裡有提到關於"《民法》425條「買賣不破租賃」的規定，若承租人不願

搬離或租約未到期，新接手的屋主想請租客離開，恐要負擔其他金額。而即便租約已到期，前屋主若無續約，

也很有可能變成不定期契約，就無法依照產權收回房屋，建議想投標的民眾小心為上"

讓我們多了解些關於認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去

一起來看看吧！

undefined

案例一：
李大平是個腦筋動得相當快的年輕人，由於能言善道服務也不錯在壽險業中算是高收入的業務員。深知以錢滾錢是累積財富不二法門的他，平時常注意理財以及不動產的相關資訊，隨時準備為他的大筆存款尋找出路。某日李大平與他的客戶聊起法拍屋，由於本身並不懂法拍屋而且聽說法拍屋非常好賺，標到後稍加裝潢再出售即可有不錯的利潤，李大平心想：有這麼好賺的生意怎可錯過呢？於是湊齊了六佰萬元準備大幹一場。運氣不錯的他在標得了位於板橋文化路三十坪的房子，在取得了權利移證書後正在盤算如何整修時，突然有自稱阿偉的人出面說係原該標的物的房客，原屋主將房子以每月租金二萬元出租給他租期為五年，如果要他搬走只要有錢一切好談！一時之間李大平也不知如何是好，為什麼他標到房子原來的承租人還可以繼續住呢？

案例二：
阿美是一個規規矩矩的上班族，由於是從南部到台北來找事做，為了有一個安定舒適的窩，於是以每月一萬元的代價向房東小陳承租小套房。幾個月過去了倒也相安無事，某日阿美下班後赫然發現門口有一張台北地方法院的封條，才知道房東小陳因銀行貸款未繳而被貸款銀行聲請強制執行，由於事不關己阿美也不以為意。後來阿美又收到法院的函件才知道，銀行向法院聲請除去她與小陳間的租賃關係，而且一但拍定人聲請點交房屋的話，那麼阿美可能就要流落街頭了。為此阿美實在緊張的不得了，而且她也不明白民法不是有買賣不破租賃的規定嗎？為什麼她的租賃權法院可以除去呢？

【前言】
法院不動產的拍賣，係指債權人經取得強制執行法第四條的各項執行名義後，就債務人所有的不動產聲請強制執行，並經由強制執行法所規定的各項程序將該不動產予以查封、拍賣，並就其賣得的價金償還債權人。依強制執行法所為之拍賣其本質上仍為買賣，即以執行法院代替債務人立於出賣人的地位，而經由公開拍賣的方式，將房子出售予出價最高的投標者，其程序上亦與一般買賣不同，投標者更需要相當的專業知識才可以避免不必要的損失。

【現場查封的重要性】
執行法院在收到債權人的聲請後，經執行法官審核如屬合法程序正確應即定期執行，並通知登記機關為查封登記。至標的物現場查封就整個法院拍賣程序而言是非常重要的一個環節，除了會發生查封的效力外﹝強制執行法第七十六條參照﹞，到場查封的書記官應作成「查封筆錄」，對於查封標的物之實際情況及占有使用情形並應查明。

依據強制執行法第七十七條第一項的規定，查封筆錄應載明下列事項：﹝１﹞為查封原因之權利。﹝２﹞不動產的所在地、種類、「實際狀況」、「使用情形」及其他應記明的事項。﹝３﹞債權人及債務人。﹝４﹞查封方法及其實施之年、月、日、時。﹝５﹞查封的不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於查封筆錄簽名，如債務人或其家屬，或鄰右有辦別事理能力者到場者亦應於查封筆錄中簽名。因此，查封之不動產如於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有的實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約或未訂書面租約者，亦應詢明其租賃起訖期間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明於查封筆錄。由於拍賣標的物的點交與否是以查封時的狀況來決定，所以查封時書記官的調查如果明確，並就查得資料逐項記明於查封筆錄，不但可以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約的情事，並可作為投標者的參考。

【拍賣標的物的點交與不點交】
在實務上最令投標者感到困擾的是拍賣的不動產係為點交或者是不點交，由於點交與否關係著承買人能否在取得拍賣標的物的所有權後，能否籍由執行法院公權力的介入而取得拍賣標的物的占有使用狀態，因此對於投標者來說其風險亦會有一定程度的差異。一般而言，法院拍賣不動產是否可以點交，是以查封時的占有情形來決定，依據強制執行法第九十九條的規定，債務人應交出之不動產，現為「債務人占有」、「查封後為第三人占有」或是第三人對其在查封前「無權占有不爭執」者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，並得請警察協助。

依據民法第八百六十條的規定，抵押權謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金受清償的權利，比較特殊的是，雖然不動產的所有權人設定抵押權後，於同一不動產上得再設定地上權及其他權利，但是如果抵押權設定登記在先，之後又與第三人設定地上權、地役權、永佃權、典權或是成立租賃關係，由於前項之權利人於拍定人取得所有權後仍得行使其權利，拍定人無法請求該第三人返還拍定之不動產，因此可能會造成拍定價額過低或者是根本無人應買的情形，以致於抵押權所擔保的債權不能受到滿足清償，對於抵押權人而言其權利會遭受損害。為保障抵押權人的權利，依據民法第八百六十六條及強制執行法第九十八條第二項但書的規定，執行法院得依職權或是依抵押權人的聲請除去該用益物權及租賃關係，並將拍賣標的物點交予承買人。至於不點交的情形實務上較常見的有，不動產於查封前為第三人「有權占有」如：因使用借貸、租賃關係而占有，或者是因在不動產上有設定地上權等用益物權而占有，而未經法裁定除定者，一般皆以不點交的方式辦理。