高仕不動產部落客

問:地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定，而地政事務所已通知催辦繼承登記及要列冊管理，該怎麼辦？已經被列冊管理的不動產還可申辦繼承登記嗎？

答:

如何辦理把自己名下房屋轉給大陸籍老婆(現已拿居留證)？

由於開放陸資來臺投資不動產，其目的在規範以大陸資金，來臺取得不動產物權，故如欲將自已名下不動產移轉登記予大陸籍配偶，因與開放陸資來臺購置不動產之政策本旨未符，目前仍不予准許。

名　　稱：民法物權編施行法
修正日期：民國 99 年 02 月 03 日
法規類別：行政 ＞ 法務部 ＞ 法律事務目
第 1 條
物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法

名　　稱：民法物權編施行法
修正日期：民國 99 年 02 月 03 日

第 1 條
物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法

土地增值稅---問答實例

一、土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地優惠稅率？
答：因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅。

二、張三聽說土地贈與給妻子，可以不用繳納土地增值稅，真的嗎？那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定？
答：依土地稅法第 28 條之 2 的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅，但是不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅，該筆土地再移轉第三人時，仍須以第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅，均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵，應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」字樣提出申請，經稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記，即屬實質移轉，如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於 5 年列管期間者，其因重購退稅已退還土地增值稅款，亦將依土地稅法第 37 條規定追繳;在決定贈與之前，最好確實掌握時機，以免因小失大。

三、農地開放自由買賣，任何自然人都可承買，老孫也夢想成真的買了一筆，原 先與家人過著農耕生活，享受田園之樂，但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用，聽鄰長說「農地一定要作農業使用，不然會被處罰」，詢問現在及時恢復作農業使用，還來得及嗎？
答：按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次改善機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則，會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。

*台北市土地買賣.不規則基地買賣.公設地買賣.重劃地買賣.工業地買賣.農地買賣.

  洽0912-913923 陳總

提醒注意 購買農地未過戶即轉售獲利，綜所稅要申報

持分房屋●持分土地

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公同共有地上權，共有人單獨拋棄其公同共有權利，如不影響他人權益，得申請塗銷其地上權登記

歸屬法條：土地登記規則第143條

【日期文號】內政部103年7月11日內授中辦地字第1036651476號令

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