信用管制擊退投機客自用買氣出籠預售屋購屋心法一次看－高仕不動產部落客

信用管制擊退投機客自用買氣出籠預售屋購屋心法一次看 (本文出處請點擊)

2024/11/30 04:30文/記者朱語蕎

信用管制擊退投機客自用買氣出籠預售屋購屋心法一次看

預售屋看不到實際屋況，更應注意相關細節，以免日後產生糾紛。

央行祭出第七波房市管制，讓原先熱絡的不動產市場頓時冷卻，投機客消散一空，從各項數據顯示，不論是中古屋、新建案，買氣和成交量均急速下滑，整體買盤回到剛性需求市場，民眾購屋也更謹慎選擇。

根據六大都會區公布2024年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19,643棟，月減12.8%。進一步觀察六都交易市況，台北市月減0.2%，新北市月減23.0%，桃園市月減5.2%，台中市量縮18.4%，台南市小幅成長3.9%，高雄市則月減15.1%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，六都10月買賣移轉棟數絕大部份縣市成交量連袂走低，成交量萎縮並不意外，意外的是量縮幅度比預期來得少，可能是9月簽約交易而移轉過戶遞延至10月，以及新建案交屋挹注等因素有關，因此，看11月的交易量應該會更準，而11月成交量應會持續衰退。

也就是說，房市交易緊縮可能會延續到年底甚至明年第一季，多數業者也對今年移轉棟數不太樂觀，去年至今的房市多頭，可能提前結束。

房市多頭告終剛性買盤成主力

雖然房市交易銳減，但對有購屋需求的人來說，現在反而更能謹慎考量，就有業者坦言，現在來看房的都是真正想買房的，成交率反而增加。時值傳統年底購屋旺季，想購買預售屋、新成屋的民眾，要特別注意常見交易糾紛，降低購屋風險。

台北市日前就針對住家用預售建案買賣定型化契約進行抽查，結果發現，備查前合格率最低前5項目為「保固期限及範圍」、「驗收」、「房地標示及停車位規格」、「貸款約定」、「通知交屋期限」。

地政局表示，其中的「保固期限及範圍」，較常見的像是減列保固項目，或縮減保固期限，像是保固期限的起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於可歸責於賣方等。

根據預售屋定型化契約第17條之規定：「自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分負責保固15年。」「固定建材及設備部分負責保固1年。」民眾要特別留意契約內容，以免想售後服務。

重劃區新建案多，要多留意周易市容環境。

重劃區新建案多，要多留意周易市容環境。

預售屋看不見屋況交易糾紛多

但預售屋缺點就是看不見實際屋況，一般預售屋銷售會搭建接待中心，裡頭擺放模型、樣品屋、平面家配圖等，僅靠書面和銷售業務口頭講解，未來完工後可能會有落差，建議在購屋時就要保留所有單據、銷售文件，交屋時應準備契約書、變更設計增退費約定書、建築物測量成果圖，對照契約銷售坪數是否符合房屋土地權狀記載坪數、格局長寬高尺寸是否正常；再比對廚具、衛浴、家電等品牌是否與契約相符。若發現瑕疵，應要求建商列出修繕清單，雙方各持一份以便下次驗收檢查，完成程序才付清尾款。

交屋後發現不符可酌減價金

何世昌表示，消費者在交屋後發現與原平面圖或示意圖不符時，假設是建商違規變更使用且房子已蓋好，此時買方有幾種方式可處理：

一、跟建商協商，視契約內有無針對違約的處理條款，但實務上通常不會有共識。

二、求助消保官，若能藉由消保官完成調解是最好的。

三、如果調解失敗，就只能走訴訟，但訴訟曠日費時，而這類案件通常只會判酌減價金。

何世昌說，民眾可不點交並要求至改進為止，一般可分為自宅與公設兩種情況。自宅驗屋不過，建議買方要求銀行保留５％尾款，等到驗屋完再付，來逼建商改善。

如果是公設與竣工圖不同，因公設是由管委會點交，這部份交由管委會取得共識再與建商協商，若建商配合意願低，則可考慮求助消保官或走訴訟程序。

另外，不少建案會打出低自備、低首付來吸引目光，其實裡頭也暗藏玄機，專家提醒，若差額是由建商或代銷提供貸款，買方要注意分期繳款的期數、金額及違約處置方式；要注意有些會以信貸補足房貸，這會讓買方日後背負高利率，恐加重生活壓力。

預售屋更應重視建商口碑、售後服務和保固也相當重要。

預售屋更應重視建商口碑、售後服務和保固也相當重要。

合約無條件5天審閱期注意銷售花招

當然購屋預售屋最重要的還是建商品牌口碑，下定前賣方要給消費者5天的契約審閱期，而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱，在契約書上的「履約保證」常見有五種，包含不動產開發信託、價金信託、同業擔保、價金返還、公會擔保等，其中以「價金返還」對消費者最有利，一但建商不能履約，將可退還消費者已繳納之價金。

而「價金信託」則是目前最常見的，以配合工程款繳付、專款專用，專家建議，消費者可請業者提供帳號，自行向銀行查證款項是否進入信託帳戶，撥款流程是否正常。

台北市地政局則提醒，代銷若以「員工戶以優惠價格銷售」，要注意代銷業者並沒有購買員工戶的權利，務必向建設公司確認；此外，簽約務必在銷售中心，確認契約對象為建設公司，且內容有蓋公司大小章與騎縫章，為避免誤買紅單轉讓；購屋款要確認匯入對象非公司帳戶或沒有收據，勿將任何款項匯入私人帳戶，應開立票據禁止背書轉讓，主動確認每期款項收受情形；同時要避免建商一屋多賣，或在交屋前惡意倒閉，建議可多打聽建商信用與公司形象，確認建案是否有履約保證。

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