★共有物管理#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

★共有物管理

裁判字號：最高法院 107 年度台上字第 1262 號民事判決

裁判日期：民國 107 年 09 月 12 日

裁判案由：請求損害賠償等

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1262號

上　訴　人　杜 0 蓁

法定代理人　杜 0 哲 　　　　　　

陳 0 惠

訴訟代理人　黃達元律師

被上訴人　陳 0 聰 　　　　　　

盧 0 發

共　　　同訴訟代理人　徐松龍律師

被上訴人　杜 0 純 　　　　　　

杜 0 信

上二人共同訴訟代理人　徐揆智律師 　　　　　　

林幸慧律師

被上訴人　杜 0 健 　　　　　　

杜 0 智 　　　　　　

鐘 0 麟 　　　　　　

周 0 秀 　　　　　　

岳 0 武 　　　　　　

鐘張0美 　　　　　　

鐘 0 芳 　　　　　　

鐘 0 雄 　　　　　　

胡 0 雲 　　　　　　

周 0 廉 　　　　　　

周 0 色 　　　　　　

周 0 纓

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年4 月13日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第379號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

上訴人主張：

伊與被上訴人杜0純、杜0信、杜0健、杜0智（下稱杜0純4 人）因繼承杜0明遺產而共有坐落新北市○○區○ ○段○○○○號土地（下稱系爭土地），應有部分各 1/5。杜0純4人屢要求伊一同變賣系爭土地，為伊所拒，乃依土地法第34條之 1多數決處分之規定，於民國99年間委託被上訴人陳0聰、盧0發（下稱陳0聰2人，與杜0純4人合稱杜淑純6 人）辦理出賣系爭土地及排除被占用等事務，且授權陳0聰2 人提起民事訴訟、協商並有特別訴訟代理權。陳0聰2人即於 99年8月9日委任律師代杜0純4人對被上訴人鐘張0美、鐘0芳、鐘0雄、鐘0麟（下稱鐘張0美4 人）、岳0武、胡0雲（上6人合稱鐘張0美6人）、周0（於原審中死亡，由被上訴人周0廉、周0色、周0纓承受訴訟，下稱周0廉3人）、周0秀（下稱周0秀2人，與鐘張0美6人合稱系爭占用戶）提出拆屋還地訴訟，嗣經法院移付調解。杜0純6 人急欲與系爭占用戶調解，竟共同偽造伊及法定代理人之簽章，偽作記載伊授權陳0聰2人代為與系爭占用戶調解之授權書（下稱系爭授權書），再由陳0聰2人委任之律師於100 年3月30日該調解程序中與鐘張0美6人成立調解（下稱系爭調解），約定以每坪新臺幣（下同）20萬元，按系爭占用戶房屋稅單所載占用面積計算補償金；另於該調解程序外，與周0秀2 人簽訂補償協議（下稱系爭補償協議），完成系爭占用戶地上物之拆遷。惟系爭調解、補償協議均係杜0純6 人以偽造之系爭授權書代伊所為，應屬無效。伊已於101 年間以系爭授權書為偽造，對杜0純4人、鐘張0美6人訴請確認系爭調解無效（下稱另案），獲勝訴判決確定。而杜0純4人於100年5月3日與訴外人林0輝簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以每坪40萬元出售系爭土地，陳0聰2 人收取買賣價金後，依系爭調解、補償協議，從中支付系爭占用戶補償金共3,207萬1,537元，並扣收佣金2,052萬8,904元，再按應有部分比例計算伊應分配之價金，致伊分得價金受有扣除拆遷補償金641萬4,307元、佣金410萬5,781 元之損失。系爭土地嗣漲價至每坪50萬元，伊亦受有價差損失587萬6,000元等情。爰依民法第184條第1項、第185條、第179條規定，求為命㈠杜0純6人連帶給付1,639萬6,088元本息、㈡周0廉3人給付40萬8,307元本息、㈢周0秀給付176萬元本息、㈣岳0武給付233萬6,000元本息、㈤鐘張0美4人給付90萬元本息、㈥胡0雲給付101萬元本息，前㈠項與㈡至㈥項各組人員間有不真正連帶關係之判決。

陳0聰2 人則以：

伊由上訴人祖母鄭0兒處取得系爭授權書，非伊故意偽造，並無侵權行為。系爭土地之出售，係依土地法第34 條之1 規定辦理，與系爭授權書是否遭偽造無關，不論有否系爭授權書、系爭調解存在，杜0純4人均得處分系爭土地，上訴人亦同意支付補償金而行使優先購買權，且倘未排除系爭占用戶而處分，尚可能造成更大價差，自無侵權行為致價差損失可言。伊依與杜0純4 人間之同意書（下稱系爭同意書）約定，自系爭買賣總價金1 億1,752萬6,000元扣除土地增值稅後，地主取得半數 5,260萬0,446元，杜淑純4 人各得1,021萬9,252元、上訴人分得 1,172萬3,438元（其差異乃上訴人負擔較少土地增值稅），伊就分得部分支付補償金3,207萬1,537元後，剩餘2,052萬8,904元屬伊佣金（包含墊付之代書費、律師費、裁判費等相關費用，下同），並非無法律上原因。

杜0純4人辯以：

伊僅為系爭土地共有人，將該土地有關占用戶拆遷及出售事宜，委由陳0聰2人處理，伊未參與其過程，亦不知陳0聰2人如何取得系爭授權書，並無共同侵權行為。另案確定判決係以陳0聰輾轉自鄭0兒處取得系爭授權書，因無法證明該授權書係上訴人及其法定代理人所為，乃認陳0聰無權代理上訴人成立系爭調解，系爭調解無效，不能證明伊有共同侵權行為。系爭土地之處分，乃依多數決而為，與系爭授權書是否偽造無關；如無系爭調解，該土地無從以素地出售而賣得高價，自不生價差損失之問題。另處分土地之相關稅捐及仲介費等費用，均為其成本，上訴人未予扣除，卻加計仲介費為損害，屬重複計算。又上訴人於100年12月間閱卷時，知悉系爭授權書為偽造，其侵權行為損害賠償請求權已罹於時效而消滅。

鐘張0美6 人及周0秀以：

縱系爭授權書、系爭調解、補償協議對上訴人不生效力，然伊仍得依與杜0純4人間之協議受領補償金，並非無法律上原因。系爭土地之共有人，除上訴人外，均同意與系爭占用戶終止租約並給付補償金，其人數及應有部分合計已過半數，上訴人雖未為補償協議，惟依民法第820第1項、第822條第1項規定，亦應與其他共有人共同負擔補償金，並無損害，伊受領之補償金中1/5並非不當得利各等語，資為抗辯。

原審以：系爭土地為上訴人與杜0純4人共有，應有部分各1/5，杜0純4人欲出售該土地，為上訴人所拒，惟杜0純4人之應有部分合計4/5，依土地法第 34條之1第1項規定處分該土地，並已解除上訴人因行使優先購買權而成立之買賣契約，另於 100年5月3 日與林0輝簽訂系爭買賣契約，以每坪40萬元出售該土地，自屬合法。上訴人未能證明系爭土地遭杜0純4人低價出售，現已漲至每坪50萬元之事實，其以每坪價差10萬元計算損失587萬6,000 元，即屬無據。況系爭土地遭系爭占用戶占用多年，上訴人祖父杜0誠收取之租金，甚至不敷支付稅金，共有人亦無法充分使用收益，為促進土地利用，出賣該土地以消滅共有關係，上訴人並可分得對價，非屬不利，然勢須處理系爭占用戶之問題。

杜0純 4 人僅知系爭土地有高額增值稅待繳，並有系爭占用戶，各戶占用之情形均不同，不易達成全體補償協議，亦難覓買主，致無法預估需付金額，乃依交易活動常情，於 99年間委任陳0聰2人統包處理仲介出賣該土地及系爭占用戶之問題，故陳0聰2 人非僅一般土地買賣之仲介。再依系爭同意書約定，地主（杜0純4 人及上訴人，下同）先自買賣總價扣除土地增值稅後取回一半，其餘事務由陳景聰2人處理及負擔全部費用，已慮及地主權益之保障，難認係低價求售。嗣陳0聰2人依杜0純4人之授權，代為委任律師對系爭占用戶提起拆屋還地訴訟，並與鐘張0美 6人達成系爭調解，與周0秀2人成立系爭補償協議，應付補償金共3,207 萬1,537 元，包含於系爭買賣契約總價中，由林0輝直接交付，杜0純6 人均未經手，難認從中巧取利益，致上訴人受損。關於仲介費及系爭占用戶補償金之支出，雖非出賣土地之必要費用，惟應認係管理費用，此於出賣上訴人之應有部分，亦同，且該等費用經杜0純4人應有部分合計逾2/3同意行之，依民法第820條第1項、第822條第1項規定，上訴人應按其應有部分分擔之。是系爭土地買賣總價1億1,752萬6,000元，扣除土地增值稅1,232萬 5,113元後，地主取回一半，由杜0純4 人各得1,021萬9,252元，上訴人分得1,172萬3,438元，陳0聰、盧0發就其取得部分，於扣除補償金後，依序取得佣金1,196萬7,779元、856萬1,125元。上訴人並未證明如何以較低之仲介費及補償金處理出賣土地及排除被占用之問題，尚難以杜0純4 人同意支付上開仲介費及補償金，即謂其分得價金受有扣除補償金 641萬4,307元、佣金410萬 5,781元之損失。至系爭授權書是否由杜0純4人或陳0聰2人偽造，僅與系爭調解有關，要與系爭土地之買賣及系爭占用戶補償金之支出無直接關係；縱系爭調解經另案判決無效確定，亦不影響林0輝依系爭買賣契約，給付補償金予系爭占用戶之效力。上訴人復未證明杜0純6人有何共同侵權行為，致其受有損害，不得請求其連帶負侵權行為損害賠償責任。尤以杜0純4人係委任陳0聰2人仲介出賣系爭土地及排除系爭占用戶等事務，其範圍非僅該土地應有部分4/5，陳0聰2人既完成受任事務之全部，則杜0純4人依系爭同意書約定，給付陳0聰2人佣金，並非欠缺給付之目的，亦未獲利，且陳0聰2 人依該約定，係取得佣金全部，而非4/5，上訴人不得請求杜0純6人返還不當得利410萬5,781 元。又系爭占用戶為系爭買賣契約之當事人，其據以收受補償金，具有法律上原因，並無不當得利，亦不因系爭授權書之真偽、系爭調解是否無權代理，而受影響。

從而，上訴人依民法第 184 條第1項、第185條、第179條之規定，請求㈠杜0純6人連帶給付 1,639萬6,088元本息、㈡周0廉3人給付40萬8,307元本息、㈢周0秀給付176萬元本息、㈣岳0武給付233萬6,000元本息、㈤鐘張0美4人給付90萬元本息、㈥胡0雲給付101萬元本息，前㈠項與㈡至㈥項各組人員間有不真正連帶關係，均為無理由，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予逐一論駁之理由，因而廢棄第一審所為命陳0聰、盧0發依序給付上訴人239萬3,556元、171萬2,225元及其利息之判決，改判駁回上訴人此部分之訴，另維持第一審所為上訴人其餘請求敗訴之判決，駁回其對該部分之上訴。按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

查兩造於言詞辯論時，對於審判長整理之不爭執事項「(十一)……系爭地上物補償金均由買受人林0輝自系爭買賣價金中扣除直接交付系爭占用戶。……」，均表示「沒有意見」（見原審卷㈡223、225頁反面），性質上應屬民事訴訟法第 279條第1 項規定之自認，上訴人既未依法撤銷自認，依上說明，法院即應受該自認之拘束。

縱令臺灣士林地方（法院）檢察署檢察官 103年度偵續一字第50號不起訴處分書附表4至10有記載補償金之流向，惟於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束。則原審本於當事人之自認，認定杜0純6人未經手系爭占用戶之補償金，未從中巧取利益，致上訴人受損之情事，而未就上開不起訴處分書所載補償金之流向予以審究，並無不合。

次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 2/3者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。

所稱管理，係指共有物保存、改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用，此與共有物之處分行為（民法第819條第2項、土地法第34條之1第1 項規定）不同。又共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，亦為民法第822條第1項所明定。

查系爭土地遭系爭占用戶占用多年，杜0誠收取之租金，甚至不敷支付稅金，共有人對該土地無法充分使用收益，為促進土地利用，出賣該土地以消滅共有關係，上訴人並可分得對價，非屬不利，然勢須處理系爭占用戶之拆遷問題，否則難以覓得買主，杜0純4人乃委任陳0聰2人統包處理仲介出賣該土地及系爭占用戶拆遷問題等情，為原審確定之事實。則陳0聰2人因處理系爭土地遭占用之問題，與系爭占用戶全體達成拆遷補償之協議，排除系爭土地被占用之情形，而保全、增加該土地之價值，並順利覓得買主林0輝，以促使該土地之有效利用，自屬共有物之管理行為。原審據此認定陳0聰2 人非僅一般土地買賣之仲介，上開仲介費及系爭占用戶補償金之支出，均屬共有物之管理費用，非出賣土地之之必要費用，既經杜0純4人以應有部分合計逾2/3同意行之，上訴人自應按其應有部分分擔上開管理費用，而未論述土地法第34條之1第3項規定之適用問題，並無不當。

其次，關於支付系爭占用戶之補償金，是否屬於民法第822條第1項之管理費用一事，業據兩造於原審言詞辯論時同意列為爭點（見同上卷225 頁反面），並經兩造援引歷次陳述為充分辯論，原審乃依法判斷，並無何任作主張之違誤。

末查，陳0聰2 人收取佣金，係包含墊付之代書費、律師費、裁判費等相關費用，地主不再支付任何費用，此觀系爭同意書自明（見一審卷㈠242 頁），縱其佣金超過「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」第1 條所定「該不動產實際成交價金百分之六」，惟陳0聰2 人並非該法條規範之對象「不動產經紀業或經紀人員」，且非僅一般土地買賣之仲介，尚包含處理系爭占用戶之拆遷問題，其報酬即不受上開法條之限制，基於契約自由原則，上開佣金既由其與杜0純 4 人以系爭同意書約定，自屬有效，難認有違法之情形。原審所為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。

上訴論旨，徒以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷或論斷矛盾，暨其他不影響判決結果之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中華民國 107 年 9 月 12 日

最高法院民事第六庭

審判長法官沈方維

法官魏大喨

法官周玫芳

法官陳靜芬

法官張競文

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國 107 年 9 月 25 日