確認優先購買權存在等#共有土地#共有房屋#土地合建#中古屋#0912-913923高仕陳總 @ 高仕不動產部落客

確認優先購買權存在等

案由摘要：確認優先購買權存在等

裁判日期：民國 99 年 09 月 15 日

裁判要旨：

按民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭二條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂「前項情形，『出賣人』應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」，並於第三項增設「『出賣人』未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，暨土地法第一百零四條第二項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規定時，所揭櫫「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條」及「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明。

最高法院民事判決九十九年度台上字第一六九九號

上訴人甲○○

訴訟代理人薛西全律師

劉妍孝律師

邱國逢律師

被上訴人乙○○ 丙○○ 丁○○○ 戊○○ 己○○

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國九十九年四月二十日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第六九六號），提起上訴，本院判決如下：主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人主張：

伊於民國五十三年四月五日自訴外人李○芳購得被上訴人戊○○以次二人所有坐落台北縣○○市○○段○○○ ○地號土地（下稱系爭土地）上之同市○○路○段○○○號及○ ○○號房屋（下稱系爭房屋，該屋原為李○芳向戊○○以次二人承租系爭土地建造），依民法第四百二十六條之二第一項規定，伊就系爭土地有不定期之基地租賃關係存在，並經法院另案確定判決所是認。詎戊○○以次二人於九十六年七月十二日以新台幣（下同）五千萬元與被上訴人乙○○簽約出售時，竟未依土地法第一百零四條第二項規定，通知伊是否於十日內依同條件優先購買，即於同年月三十日以買賣為原因，將所有權移轉登記為乙○ ○以次三人共有（被上訴人丙○○為乙○○之妻，三人應有部分依序為五分之二、五分之一、五分之二），嗣乙○○再於九十八年一月十日以夫妻贈與為原因，將其應有部分移轉登記予丙○○ （乙○○以次三人應有部分依序成為一百分之一、一百分之五九、五分之二）。各該移轉契約依法不得對抗伊，嗣伊業以訴狀繕本送達向戊○○以次二人為行使優先購買權之表示，且被上訴人間約定之買賣價金為五千萬元，增值稅款屬價金外之買賣條件，非給付予出賣人，伊願於稅單開立後繳納予稅捐機關等情，爰依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條規定，以先位聲明，求為：

㈠確認伊就乙○○與戊○○以次二人間於九十六年七月十二日所簽不動產買賣契約書約定之同樣條件有優先購買權存在。

㈡乙○○以次三人與戊○○以次二人就系爭土地於九十六年七月三十日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷。

㈢乙○ ○與丙○○間就系爭土地於九十八年一月十日以夫妻贈與為原因所為所有權應有部分移轉登記應予塗銷。

㈣戊○○以次二人於伊給付買賣價金五千萬元，並向稅捐單位繳納土地移轉登記所需增值稅後將系爭土地所有權移轉登記與伊，並以備位聲明，求為命如同上㈠至㈢，及戊○○以次二人於伊給付買賣價金五千萬元及增值稅款後，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。（上訴人於上訴原審時，始追加備位聲明如上。）

被上訴人乙○○以次三人則以：

上訴人非租地建屋之人，無民法第四百二十六條之二所定優先購買權。若其有基地租賃關係，系爭土地自七十八年間起已第三次轉手，為何不主張優先購買權？且上訴人曾受土地所有人通知優先承買而不買，自無許其日後無限制次數，對後來承買土地之人，重複行使優先承買權，顯係權利濫用。上訴人自認已收受乙○○以次三人委請律師寄發九十六年七月二十七日函及戊○○以次二人同年九月三十日寄發存證信函，而知悉上開兩次通知買賣，其不於受通知後十日內表示行使優先承買權，已視為放棄。又乙○○以次三人於原法院九十七年度重上字第二○○號請求拆屋還地事件審理時，曾於九十七年十二月九日當庭提出系爭土地買賣契約書影本及書狀，並陳明價金為五千萬元，及含土地增值稅總價計五千六百八十六萬三千七百八十八元，經上訴人訴訟代理人王炯棻律師簽收土地買賣契約書繕本，應已發生通知購買之效力，上訴人逾期未行使，已不得再行使優先購買權等語，資為抗辯。

被上訴人戊○○以次二人亦以：

系爭房屋僅為矮舊平房及貨櫃搭建而成之鐵皮屋，歷經四十多年後，早為不堪居住之危樓，該不定期租賃關係已因租地建物之原始目的不存在而終止。上訴人非該房屋之原始建造者，不得依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條第一項規定行使權利。伊等於九十六年七月間出賣系爭土地時，多次發函上訴人出面協議暨騰空遷讓，上訴人遲至九十八年五月二十五日始起訴有優先承買權，核屬權利濫用。又系爭土地買賣價金應含土地增值稅額，上訴人若行使優先承買權，亦須依同樣條件價購，其以五千萬元為條件，顯與伊等出賣條件不同等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回其追加之訴，無非以：

本件上訴人主張其就系爭土地有不定期租賃關係存在，固堪信為真正。惟查乙○○以次三人於另案訴請上訴人拆屋還地事件審理時，已於九十七年十二月九日當庭提出土地買賣契約書繕本予上訴人訴訟代理人王炯棻律師簽收等情，既為上訴人所是認，則系爭土地買賣條件悉載於該契約書繕本，當時被上訴人縱不承認上訴人優先購買權，亦未請求其行使，因上訴人於收受該契約後，即知悉該買賣條件，依法即可行使優先購買權，堪認被上訴人已踐行通知行使優先購買權程序，乃竟未於十日內行使之，迄至九十八年五月二十六日始起訴請求，顯已逾土地法第一百零四條規定十日期間，其優先購買權依法應視為放棄。從而，上訴人據以請求被上訴人如上述之先、備位聲明，均無理由等詞，為其判斷之基礎。

查乙○○以次三人另案訴請上訴人拆屋還地事件，其當事人為乙○○以次三人與上訴人，該提出土地買賣契約書繕本者為系爭土地之買受人，而非出賣人之戊○ ○以次二人，似見出賣人戊○○以次二人未將之以書面通知上訴人。果爾，則能否以上訴人曾於該事件收受買賣契約書繕本，即知悉該買賣條件，逕認出賣人戊○○以次二人已踐行通知上訴人行使優先購買權程序，已非無疑。究竟上訴人於該事件收受乙○ ○以次三人交付之契約書繕本，得否視為出賣人戊○○次以二人為同樣出賣條件之通知？攸關上訴人優先購買權已否視為放棄，原審未予深究，遽行判決，不免速斷。

又上訴人於事實審一再主張：

戊○○以次二人於九十六年九月三日及乙○○以次三人於同年七月二十七日之書面通知，暨乙○○以次三人九十七年十二月九日提出之系爭土地買賣契約書繕本，均非屬民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條規定之通知，伊自無於通知後十日內未行使而喪失優先購買權之問題。且乙○○以次三人於上開案件提出該契約書，根本否認伊有不定期租賃關係，顯非承認通知伊行使優先購買權之意思，被上訴人並未踐行該通知之義務等語（一審卷七一頁及原審卷八六頁），原審未予斟酌，徒以上述理由而為上訴人不利之論斷，亦非無再進一步推求之必要。

上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國九十九年九月十五日

最高法院民事第五庭

審判長法官朱建男

法官顏南全

法官林大洋

法官沈方維

法官黃義豐

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國九十九年九月二十八日

資料來源：司法院