★確認買賣關係不存在事件#共有不動產#透天厝#公設地#0912-913923高仕陳總 @ 高仕不動產部落客

★確認買賣關係不存在事件

裁判字號：最高法院 86 年度台上字第 420 號民事

案由摘要：確認買賣關係不存在事件

裁判日期：民國 86 年 02 月 14 日

裁判要旨：

共有土地之處分，依土地法第三十四條第二項，雖有應事先以書面通知未同意之共有人，其不能以書面通知者，應公告之規定，但同意處分之共有人縱未踐行此項通知義務，僅生應負賠償責任之問題，對於處分共有土地之效力，尚無影響

上訴人顏 0 坤

訴訟代理人蔡瑞水律師

被上訴人顏 0 宗顏林0款顏 0 煌王鄭0鳳王 0 源王 0 祿王 0 銘王 0 珠王 0 釧王 0 燕王 0 娟王 0 慶號王 0 華王 0 文

右當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國八十五年四月十五日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第六七四號），提起上訴，本院判決如左：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

坐落台中縣沙鹿鎮○○○段埔子小段第三三九、三三九之二及三三九之三地號土地本為上訴人與被上訴人顏0宗、被上訴人顏林0款、顏0煌之被繼承人顏0水等約二十人所共有，顏0宗、顏0水之所有權應有部分各六分之一。

詎被上訴人顏0宗及顏0水分別於民國八十年一月八日、八十年二月二十日，將其就上開土地之所有權應有部分出賣予被上訴人王鄭0鳳、王0源、王0祿、王0銘、王0珠、王0釧、王0燕、王0娟、王0慶、王0華、王0文（下稱王鄭0鳳等十一人）之被繼承人王0敏，出售時，未依土地法第三十四條之一、第一百零四條及第一百零七條優先承買權之規定，通知全體共有人或公告是否優先承買，顏0宗、顏0水與王0敏間之買賣契約應屬無效。

且顏0宗、顏0水、王0敏間之土地買賣價額依稅籍資料之記載，為每平方公尺新台幣（下同）九百元，渠等對外竟表示每坪買賣價額七千五百元，顯為通謀虛偽意思表示，契約亦屬無效，顏0宗等之上開行為並對上訴人構成侵權行為及詐害行為。

又上訴人業於八十四年四月十九日以存證信函通知訴外人即顏0發等十七位共有人，表示上訴人願依法優先承買前開土地所有權應有部分，經逾十五日之法定期間，共有人全未另為優先承買之表示，視為放棄等情。

爰求為確認被上訴人顏0宗與被上訴人王鄭0鳳等十一人間，及被上訴人顏林0款、顏0煌之被繼承人顏水與被上訴人王鄭0鳳等十一人間，各就系爭土地所有權應有部分六分之一之買賣關係不存在，前開被上訴人於上訴人給付六十七萬四千八百五十元時，將前揭土地所有權應有部分之移轉登記塗銷，並移轉登記予上訴人之判決。

被上訴人則以：

顏0宗於八十年一月八日與王鄭0鳳等十一人之被繼承人王0敏訂立買賣契約前，已以存證信函將雙方間之買賣條件通知上訴人，惟上訴人於期間內均未表示行使優先承買權，顯已放棄其權利。

且顏0宗於八十年一月二十六日將其所有權應有部分移轉登記予王0敏後，王0敏已成為系爭土地之共有人，則嗣後顏0款、顏0煌之被繼承人顏0水於八十年二月二十日將其於系爭土地之所有權應有部分出賣予王0敏時，即無庸踐行優先承買程序，顏0水及王0敏間之買賣關係確係存在等語，資為抗辯。

原審以：

上訴人主張被上訴人顏林0款、顏0煌為訴外人顏0水之繼承人，被上訴人王鄭0鳳、王0銘、王0源、王0祿、王0珠、王0釧、王0燕、王0娟、王0慶、王0華、王0文為訴外人王0敏之被繼承人，被上訴人顏0宗及訴外人顏0水曾分別於八十年一月八日、八十年二月二十日將系爭土地所有權應有部分各六分之一出賣予訴外人王0敏，並已辦妥所有權移轉登記一節，業據其提出與所述情節相符之戶籍謄本、聲明承受訴訟狀影本、土地登記簿謄本、土地買賣過戶資料暨稅籍資料影本為證，且為被上訴人所自認，應堪信為真實。

上訴人雖主張被上訴人未依土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條之規定踐行優先承買程序，其買賣無效云云，惟查，被上訴人顏0宗於八十年一月八日與訴外人王0敏訂立系爭土地買賣契約時，曾依土地法第三十四條之一第四項規定，於同年一月七日以大肚二支局第八號存證信函將雙方間之買賣條件告知上訴人及其他土地共有人，促其行使優先承買權，按此項通知只須於買賣契約訂立前後相當期間內通知即可，不限須買賣契約訂立前通知，上訴人主張應於買賣契約訂立前通知，尚屬無據。

上訴人於八十年一月八日收受該信函後，並未主張優先承買，顯已放棄其優先承買權利，此有大肚二支局第八號存證信函影本及收件回執影本各一份在卷為證，被上訴人顏0宗既已依法踐行優先承買程序，並於經上訴人放棄其優先承買權後，始履行其與王0敏間之買賣契約，將土地所有權移轉登記予王0敏，則上訴人嗣後更行主張優先承買權云云，即不應准許。

次按，「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地……」最高法院七十二年度台抗字第九四號判例可資參照，本件被上訴人顏0宗將土地所有權移轉登記予王0敏後，王0敏業已成為系爭土地共有人之一，揆諸前開判例說明，被上訴人顏林0款、顏0煌之被繼承人顏0水嗣後將土地所有權出賣予共有人王0敏時，即無庸踐行土地法第三十四條之一之優先承買程序，是上訴人此部分之主張亦於法無據，不應准許。

再者，土地法第一百零四條、第一百零七條係針對基地地上權、典權或租賃關係及耕地之出賣或出典關係所為之優先承買規定，本件上訴人並未主張其與被上訴人間有前開法律關係存在，是其主張行使優先承買權，請求塗銷被上訴人間移轉登記，登記為其所有，亦屬於法無據。

上訴人又主張依據被上訴人申報之稅籍資料記載，其買賣價額應為每平方公尺九百元，然被上訴人卻辯稱其買賣價額為每坪七千五百元，顯為通謀虛偽意思表示，並有侵權及詐害債權行為云云，惟上訴人未提出任何確實證據證明被上訴人間有上述行為，而依據一般經驗法則，申報增值稅所陳報之價額往往低於實際交易價額，不能謂其不符即主張買賣係通謀虛偽意思表示，其主張亦不足採。

從而，上訴人依通謀虛偽意思表示、侵權行為及詐害債權行為、土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條，提起本件訴訟為無理由，遂將第一審所為上訴人敗訴之判決，判予維持。

查被上訴人顏0宗與被上訴人王鄭0鳳等十一人之被繼承人王0敏，及被上訴人顏林0款、顏0煌之被繼承人顏0水與王0敏，分別就系爭土地所有權應有部分各六分之一所為之買賣，已以買賣為原因辦妥移轉登記之事實，為兩造所承認，並有土地登記簿謄本附卷可稽，上訴人徒以被上訴人顏0宗通知伊之買賣價額較申報增值稅之價額為高，即認上開買賣為通謀虛偽，尚有未合。

又共有土地之處分，依土地法第三十四條第二項，雖有應事先以書面通知未同意之共有人，其不能以書面通知者，應公告之規定，但同意處分之共有人縱未踐行此項通知義務，僅生應負賠償責任之問題，對於處分共有土地之效力，尚無影響（本院六十八年度台上字第二八五七號判例意旨參照），況本件被繼承人顏0宗曾於八十年一月七日以大肚二支局第八號存證信函將其出售系爭土地所有權應有部分乙事通知上訴人，有該存證信函繕本及收件回執可憑（見第一審卷一八五、一八六頁），上訴人稱被上訴人顏0宗未通知其優先承買云云，與事實不符，至於被上訴人顏林0款、顏0煌之被繼承人顏0水雖未踐行通知義務，依上開說明，對於其處分共有土地之效力，並無影響，是上訴人依土地法第三十四條之一請求確認被上訴人間之買賣關係不存在，及塗銷被上訴人間所有權移轉登記，並辦理移轉登記予伊，自不能准許；原審就此所為論斷，雖稍欠週延，但不影響裁判之結果。

上訴論旨，指摘原判決違法，聲明廢棄，為無理由。末查上訴人上訴於本院後，始以其開墾耕作系爭土地時，亦分擔繳納土地田賦代金，應認係租賃代價，故應有土地法第一百零七條規定之適用云云，指摘原判決不當，核係在本院提出之新攻擊方法，本院不得斟酌，附此敍明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中華民國八十六年二月十四日

最高法院民事第一庭

審判長法官李錦豐

法官楊鼎章

法官李慧兒

法官蘇達志

法官顏南全

右正本證明與原本無異

書記官

中華民國八十六年三月五日