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★土地法第 34 條之 1 處分實務(三)

共有物變更之適用

1.變更適用條件

土地法第 34 條之 1 所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點）

2.變更適用之案件

共有土地或建物標示之分割、合併、界址調整及調整地形，有土地法第 34條之 1 之適用。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 5 點）

3.二宗以上合併要件

二宗以上所有權人不相同之共有土地或建物，依土地法第 34 條之 1規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人分別依土地法第 34 條之 1規定辦理。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 5 點）

4.土地合併複丈登記，未會同之共有人設定有抵押權

1.依土地法第 34 條之 1 規定辦理土地合併複丈登記，未會同之共有人設定有抵押權，仍宜依地籍測量實施規則第 224 條第 2 項第 1 款、第 2 款及土地登記規則第 88 條第 1 項、第 4 項規定，檢附土地所有權人與抵押權人之協議書辦理登記。（內政部 101 年 06 月 28 日內授中辦地字第 1016651125 號函）

2.申請合併之共有土地地價不一者，合併後各共有人之權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算，並不得影響原設定之他項權利。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點(七)）

共有物設定

1.不適用抵押權設定

依土地法第三十四條之一（以下簡稱本法條）規定，設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。(土地法第 34 條之 1 執行要點第1 點)

2.公同共有設定適用

共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依土地法第 34 條之 1 規定辦理。（土地法第 34 條之 1 執行要點第 2 點）

3.設定以有償為限

土地法第 34 條之 1 所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點)

4.不動產役權

需役地與供役地部分相同之共有人，不得依土地法第 34 條之 1 設定不動產役權

需役地與供役地部分相同之共有人，得否依土地法第 34 條之 1 規定設定不動產役權 1 節，因供役地同意設定之共有人（即代理人）係代理未會同之共有人（即本人），與需役地共有人（即代理人）為設定不動產役權之法律行為，已違反民法第 106 條禁止自己代理之規定，故仍應依本部 101 年 2 月 1 日內授中辦地字第 1016650079 號令規定辦理。（內政部 105 年 1 月 30 日台內地字第1050401883 號函）

5.他共有人死亡應先辦繼承再設定地上權

他共有人之一死亡，部分共有人仍需俟完成繼承登記後，始得依土地法第34 條之 1 規定申辦地上權設定登記（內政部 103 年 9 月 22 日內授中辦地字第1036038985 號函）

通知

1.事先以書面通知不能以書面通知應公告

共有人依土地法第三十四條之一第一項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。於公同共有準用之。（土地法第 34 條之 1 第 2 項）

2.「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容

1.應先行通知他共有人

部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 7 點（一））

2.書面通知以雙掛號或郵局存證信函為之

書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。(土地法第三十四條之一執行要點第 7 點（二））

3.公告代替通知應以住址不明或經通知而無法送達

公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 7 點（三））

4.公告以佈告方式

公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 7 點（四））

5.通知或公告內容敘明事項

通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 7 點（五））

6.已死亡以繼承人為對象

他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。(土地法第 34 條之 1 執行要點第 7 點（六））

7.委託他人代為通知無須特別授權

委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。(土地法第 34 條之 1執行要點第 7 點（七））

3.逹到

1.非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第 95 條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。（最高法院 58 年台上字第715 號判例）

2.部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定出賣其應有部分時，他共有人於接到出賣通知後 15 日內所為之優先購買與否之表示，其生效時點應類推適用民法第 95 條第 1 項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。（內政部 92 年 3 月 18 日內授中辦地字第 0920003570號函）

4.以郵局存證信函通知優先購買權人，如該優先購買權人無正當理由而拒收，其通知仍生效力

若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認為已達到而發生效力（參照最高法院 58 年台上字第 715 號判例及 75 年度台抗字第 255 號裁定）。（內政部 79 年 5 月 23 日台內地字第 794199 號函）

領取對價或補償

1.申請登記提出已為受領或為其提存之證明

依土地法第34條之1於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。（土地法第34條之1第3項)

2.申請書適當欄記明

涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責；已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。（土地法第34條之1執行要點第8點(二))

3.對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明應並檢附繼承文件

依土地法第34條之1第3項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時，應檢附土地登記規則第119條規定之文件。（土地法第34條之1執行要點第8點(四))

4.應有部分經預告登記

他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者，應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明；為該共有人提存者，應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記，於登記完畢後通知預告登記請求權人。(土地法第34條之1執行要點第8點(六)3)

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