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Dec 27 Tue 2022 22:43
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★請求拆屋還地

案由摘要：請求拆屋還地

裁判日期：民國 95 年 03 月 30 日

裁判要旨：

土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。

其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。

本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾0仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾0仁所負債務之擔保，而認知於鍾0仁未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正義之要求。

最高法院民事判決九十五年度台上字第五五一號

上訴人郭○○

訴訟代理人林崑地律師

被上訴人王○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年六月二十一日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十四年度上更（二）字第二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

坐落台南市○區○○段七○七號土地（下稱系爭土地）及其上門牌台南市○○街七六號連同增建鐵架部分之四層樓建物（下稱系爭房屋），原分屬伊與伊夫鍾○○所有。民國八十七年八月二十五日被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權。伊已於八十八年一月六日終止與鍾○○間就系爭土地之使用借貸關係，亦不同意被上訴人占有使用系爭土地。

被上訴人於拍賣前由公告中即知悉系爭房屋與系爭土地非屬同一人所有，仍參予投標，自應負擔系爭房屋因無權占有使用系爭土地將被拆除之風險。爰基於系爭土地所有人之排除侵害請求權，求為命被上訴人拆除系爭房屋，返還系爭土地予伊之判決。

被上訴人則以：

上訴人既於六十八年間同意其夫鍾○○建造系爭房屋使用，即有同意其永久使用土地之意思，基於權利社會化之觀點以及債權物權化之趨勢，伊經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，當然繼受上訴人之夫之地位，得繼續永久使用系爭土地，而非無權占有。

且依民法第八百七十六條第一項規定，應視為有地上權之設定，上訴人再以不同意使用系爭土地，訴請伊拆屋還地，於法不合，亦有違誠信原則等語，資為抗辯。

原審審理結果以：

上訴人為擔保其夫鍾○○之借款債務，分別於六十九年、七十四年間提供系爭土地及登記於其名下，依法屬其夫鍾○○所有之系爭房屋，設定最高限額抵押。系爭房屋於八十六年間因抵押權人聲請拍賣，而由被上訴人以新台幣（下同）一百三十萬七千元經由法院拍賣程序取得，完成所有權移轉登記，並於九十年四月十三日點交完畢等情，為兩造所不爭。

上訴人雖於執行程序中先後以其為系爭房屋所有人，提起第三人異議之訴、以鍾○○就系爭土地有租賃權，其就系爭房屋有優先購買權而聲明異議，暨其已終止與鍾○○間之系爭土地借貸關係，就系爭房屋點交程序為異議之聲明，但均經法院裁判駁回確定，有兩造不爭執之各該案卷及裁判正本可考。

系爭土地為上訴人所有，地上之系爭建物經確定判決認定為其夫鍾○○所有，致土地及其上房屋非屬同一人所有，不能推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被上訴人又未舉證證明上訴人與鍾○○間就系爭土地有租賃關係存在，其辯稱因繼受上訴人與鍾○○間之基地租賃關係，上訴人不能對之請求拆屋還地云云，固非可採，惟系爭土地係上訴人婚前取得，系爭建物則係於其婚後之六十八年七月興建完成、於同年十月四日登記為其所有，顯見興建系爭建物係經上訴人同意，且同意供使用至系爭建物不能使用時為止。

參諸上訴人與其夫鍾○○於六十九年九月一日、七十四年七月三十一日以系爭土地及建物分別設定本金最高限額一百萬元、四十萬元抵押權登記，共同擔保鍾○○對訴外人台南市第五信用合作社之債務，亦見上訴人已認知倘鍾○○未能償還債務，系爭建物及系爭土地即有遭共同或分別拍賣用以償債之可能，乃其仍同意提供系爭土地與系爭建物為抵押擔保，則系爭建物因鍾○○積欠債權人之債務被強制拍賣，由被上訴人取得所有權後，上訴人再於八十八年一月二十六日逕為終止其與鍾○○間就系爭土地原有使用借貸關係之意思表示，顯違誠實信用原則，自不生終止使用借貸之效力。

從而，上訴人以被上訴人無權占有系爭土地為由，訴請被上訴人拆屋還地，即屬無理。為原審心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。

本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾○○所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾○○所負債務之擔保，而認知於鍾○○未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正義之要求。

上訴人猶任指被上訴人係無權占有使用系爭土地，基於系爭土地所有人之排除侵害請求權，訴請被上訴人拆除系爭房屋，返還系爭土地，即非有理。原審雖非全以上述理由為上訴人敗訴之判決，然結果尚無二致，仍應予以維持。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。

中華民國九十五年三月三十日

最高法院民事第四庭

審判長法官蘇茂秋

法官蘇達志

法官陳碧玉

法官王仁貴

法官劉靜嫻

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國九十五年四月十一日