★共有土地經法院變價分割而由第三人拍定,共有人中有二人分別具狀聲明優先承買,執行法院應如何處理?

會議次別: 最高法院 98 年度第 6 次民事庭會議(二)

決議日期: 民國 98 年 07 月 07 日

決議:

一、

按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布,同年七月 二十三日施行(民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照)。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定,「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」。題示情形,執行法院依變價分割拍賣共有物,由第三人得標買受,依上開規定,各共有人均有優先承買權,執行法院應通知共有人是否願優先承買,如有二人以上願優先承買者, 由執行法院以抽籤定之,於法律增訂施行後,已無爭議。

二、

惟增訂之民法第八百二十四條第七項規定,並未規定可溯及既往,對於九十八年七月二十三日前已發生之事件,依民法物權編施行法第一條規定,不適用該規定。此類事件,於第三人拍定之情形,仍應認共有人有優先承買之權,如有二人以上願優先承買者,應類推適用強制執行法第九十四條第一項規定,由執行法院以抽籤定之,以期民法修正增訂第八百二十四條第七項規定前後所持見解一貫。

最高法院九十八年度第六次民事庭會議紀錄(節本)

貳、九十八年民議字第十號提案(台灣高等法院暨所屬法院九十七年法律座談會民執類第三三號提案)

院長提議:

甲就其與乙、丙二人共有之某土地,提出經法院為變價分割之確定判決聲請強制執行。嗣該土地經拍賣而由第三人得標買受,甲、乙二人即分別具狀聲明優先承買,執行法院應如何處理?

甲說:

按土地共有人依土地法第三十四條之一第一項規定,出賣共有土地之全部,其為處分之共有人,僅係對自己之應有部分處分自己之權利,其得一併處分他共有人之應有部分,乃源於法律之授權,並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承買權,是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時,他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分,依同條第四項規定應有優先承買之權利。而執行法院之拍賣,性質上為買賣之一種,於執行拍賣共有土地之全部時,共有人自亦有依同樣條件優先承買之權。

其次,分割共有土地之變賣分配,係將共有土地予以變賣,以所得價金分配於各共有人 ,此與金錢債務執行時,由債權人聲請拍賣債務人之土地,將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序 ,為使共有人仍能繼續其投資計劃,維持共有土地之經濟效益,並兼顧共有人對共有土地之特殊感情,即無禁止土地共有人應買之必要,各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。

題示情形,執行法院依變價分割判決變賣共有物,各共有人均有優先承買權,該共有物既由第三人拍定,而共有人甲、乙均聲明優先承買,則執行法院即應通知共有人丙是否願優先承買,而由聲明優先承買之共有人按各人權利比例共同承買之。

乙說:

按分割共有物,乃在消滅各共有人對其共有物之共有關係,如各共 有人對於共有物之分割方法不能協議決定者,依民法第八百二十四條第二項規定,法院得因任何共有人之聲請,命以原物分配於各共有人,或變賣共有物,以價金分配於各共有人。

如以原物分配,則共有人就各自分得部分即由其單獨取得所有權。而於原物分配顯有困難須以變價分割方式行之時,無論係由共有人自行出賣或聲請執行法院拍賣,性質上同為共有人全體出賣其共有物,以求消滅共有關係,亦即此時共有人全體對各自之應有部分無異均立於出賣人之地位,同時處分自己之權利。縱設於變賣分割判決確定後,共有人願自行出賣共有物,亦須全體共同為之,此與部分共有人依土地法 第三十四條之一第一項規定出賣共有物,係於處分自己之權利時一 併處分他共有人之應有部分之情形,顯不相侔。分割共有物既在消 滅共有關係,自無令各共有人於出賣自己應有部分時,復得優先承買他共有人之應有部分之必要。

況採變價分配方式分割共有物,無非因以原物分配顯有困難(民法修正草案第八百二十四條之一規定參照),如執行法院依變價分割判決拍賣共有物,共有人均有優先承買權,則在有多數或全部共有人聲明優先承買時,苟再由其等按各人權利比例共同承買之,復成立新的共有關係,共有人之請求分割頓成徒勞,應非妥適。

又在執行實務上,拍賣標的物如有優先承買權人,常造成有意應買人因慮及縱能得標仍難買受以致裹足不前 ,而優先承買權人則因不虞他人標得,故雖有應買意願卻無需參與競標,導致常須一再減價拍賣,影響當事人權益。

如在個案情形, 共有人對其共有物已作使用規劃或有特殊感情,則其非不得與其他 共有人磋商買受,或於執行法院拍賣時應買或承買之。

至於執行法院拍賣時,無禁止共有人應買之必要,尚難資為其有無優先承買權之論據。

題示情形,執行法院依變價分割判決拍賣共有物,各共有人既無優先承買權,則對於共有人甲、乙聲明優先承買,即應予駁回。

以上二說,應以何說為當?提請 公決

決 議:

一、按民法物權編部分條文於九十八年一月二十三日修正公布,同年七月二十三日施行(民法物權編施行法第二十四條第二項規定參照)。依增訂之民法第八百二十四條第七項規定,「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」。

題示情形,執行法院依變價分割拍賣共有物,由第三人得標買受,依上開規定,各共有人均有優先承買權,執行法院應通知共有人是否願優先承買,如有二人以上願優先承買者, 由執行法院以抽籤定之,於法律增訂施行後,已無爭議。

二、惟增訂之民法第八百二十四條第七項規定,並未規定可溯及既往,對於九十八年七月二十三日前已發生之事件,依民法物權編施行法第一條規定,不適用該規定。此類事件,於第三人拍定之情形,仍應認共有人有優先承買之權,如有二人以上願優先承買者,應類推適用強制執行法第九十四條第一項規定,由執行法院以抽籤定之,以期民法修正增訂第八百二十四條第七項規定前後所持見解一貫。

主 席:楊仁壽

資料來源: 司法院

 


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最高法院民事庭決議(示意圖)

民法824條(共有)

共有物分割之方法

民法物權編施行法第1條(98年7月23日施行).

民法物權編施行法第24條(99年2月3日)

強制執行法第94條(對於不動產之執行)

變價拍賣共有物(示意照.非物件)

類推適用

優先購買權(示意圖)

 

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