請求拆屋還地等#共有土地#共有房屋#公設地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

案由摘要：請求拆屋還地等

裁判日期：民國 112 年 03 月 23 日

裁判要旨：

按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，而法院依違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，限制買受土地者物上請求權之行使，房屋所有人之占有土地，本質上仍屬無權占有，僅買受土地者之權利受限制而已。

最高法院民事判決 111年度台上字第721號

上訴人吳○倉吳○芬吳○源吳○敏

共同訴訟代理人田俊賢律師

上訴人新北市○○○○○○○○○○會

法定代理人李○量

訴訟代理人鄭崇文律師

鄭文龍律師

上一人複代理人董幸文律師

被上訴人新北市○○區公所

法定代理人施○慧

訴訟代理人簡炎申律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年6 月9日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第848號），各自提起一部上訴及上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於

㈠命上訴人新北市0000○○00會給付及返還占用土地；

㈡駁回上訴人吳○倉、吳○芬、吳○源、吳○敏請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理由

本件原審以：

上訴人吳○倉、吳○芬、吳○源、吳○敏（下稱吳 ○倉等4人）於民國107年2月1日以買賣為原因登記為新北市○○區 000一段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各1 /4。原判決附圖（下稱附圖）編號0000⑴所示鐵皮屋（廣場，面積377.44平方公尺）、編號0000⑵所示鐵皮屋（活動中心，面積150.55平方公尺）、編號0000⑹所示鐵門（面積0.81平方公尺）之建物（下合稱A建物），共占用系爭土地528.8平方公尺。附圖編號0000⑶所示RC（00會，面積49.48平方公尺）、編號0000⑷所示R C（00會陽台，面積2.76平方公尺）、編號0000⑸所示RC（00會雨遮，面積2.56平方公尺）之建物（下合稱B建物），共占用系爭土地54.8平方公尺。系爭土地於日治時期登記之所有權人為吳○ 倉等4人前000會00○○（下稱00○○），管理人為王○利。

該土地在日治時期即作為00○○廟地，並供當地里民活動中心及祭祀活動使用。王○利之子孫王○華擔任00○○管理人後，於民國93 年5月24日代表00○○將系爭土地無償借貸被上訴人做為00里社區活動中心及鎮立托兒所使用(被上訴人有向使用民眾收取費用) ，並向新北市政府申請減免地價稅，獲准自93年起免徵地價稅，自93年間與被上訴人成立使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約）。

吳○倉等4人向00○○購買系爭土地前，已知悉00○○將系爭土地無償借予被上訴人，在其上興建A建物作為00市活動中心、廣場供當地民眾使用，應受系爭使用借貸契約之拘束，借貸目的迄今尚未使用完畢，吳○倉等4人不得請求被上訴人返還占用之土地，其請求被上訴人拆除A建物並返還占用土地，及自107年 2月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當租金之不當得利新臺幣（下同）1萬7627元，即屬無據。

王○華將系爭土地無償借貸被上訴人，當地里民因祭拜00○○向被上訴人借用活動中心廣場舉辦祭祀活動，並於活動結束後歸還場地，此與因祭祀00○ ○成立之對造上訴人新北市000000○○○○會（下稱0000○○會），在B建物1樓供奉神像供信徒隨時祭拜，長期占用系爭土地之情形有異；00○○○○會於000年00月00日始成立，王○華代表0 0○○與被上訴人成立系爭使用借貸契約之使用範圍，自不包括日後成立之00○○○○會得長期借貸使用系爭土地，00○○○○ 會抗辯伊得合法占有B建物坐落之系爭土地云云，即屬無據。00 ○○○○會就B建物雖未取得事實上處分權，但其無權占用B建物坐落之系爭土地，已妨害吳○倉等4人對B建物坐落系爭土地所有權之圓滿，得請求00○○○○會返還無權占用B建物坐落之系爭土地。

按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。B建物占用系爭土地54.8平方公尺，系爭土地107 年1月申報地價為每平方公尺4000元，審酌系爭土地經濟用途、使用狀況及周遭商業之繁榮程度等一切情狀，認吳○倉等4人得請求之不當得利以申報地價年息5%為適當。則00○○○○會自10 7年2月1日起至返還其占用土地之日止，應按月給付吳○倉等4人相當租金之不當得利867元，每人應有部分各1/4，各得請求217 元。

綜上，吳○倉等4人依民法第767條、第821條規定，請求00 ○○○○會返還B建物占用土地，及依民法第179條規定，請求00 ○○○○會自107年2月1日起至返還土地之日止，按月給付吳○ 倉等4人各217元，洵為正當，應予准許，逾此部分之請求，洵非正當，不應准許。

爰將第一審所為吳○倉等4人全部敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命00○○○○會自107年2月1日起至返還土地之日止，按月給付吳○倉等4人各217元，及依吳○倉等4人變更之訴，判命00○○○○會返還B建物占用之土地，並駁回其餘上訴及變更之訴。

吳○倉等4人就其敗訴部分中之請求被上訴人拆屋還地及給付相當租金不當得利，○○○○○○會就其敗訴部分，分別提起第三審上訴。惟按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。

買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。

債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束。

又買受土地者雖無應受拘束之特別情形，法院仍得因房屋所有人之主張，於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認定買受土地者行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，則買受土地者之物上請求權應受限制，而應駁回其請求。

再者，倘成立債權物權化效力契約，該契約既對買受土地者發生拘束力，房屋所有人之占有土地，即屬有權占有；倘不符合特別情形，而法院依違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的，限制買受土地者物上請求權之行使，房屋所有人之占有土地，本質上仍屬無權占有，僅買受土地者之權利受限制而已。

查00○○於93年間就系爭土地，與被上訴人成立系爭使用借貸契約，為原審認定之事實。惟吳○倉等4人主張使用借貸關係係債之關係，除有債權讓與、債務承擔或契約承擔等情事外，基於債權相對性原則，尚無拘束後手之效力，伊非系爭使用借貸契約之當事人，不受00○○ 與被上訴人間契約拘束云云（見原審卷㈠第54至62頁、卷㈡第56至 70頁）。

則本件有何特別情形存在，使系爭使用借貸契約對吳○ 倉等4人發生拘束力，影響被上訴人是否為有權占有之判斷，自應詳予調查審認。乃原審未詳為調查審認，逕以吳○倉等4人明知系爭使用借貸關係存在而應受拘束，即為其不利之判斷，已嫌疏略。

次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

又無權占有他人土地建屋而獲不當利益者，係該建屋之人，受害人為基地所有人，無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當得利，與基地所有人所受損害間，並無直接因果關係。

查00○○○○ 會未取得B建物事實上處分權，且其未取得00○○同意無償借貸使用B建物所坐落土地，無權占有系爭土地，應返還占有土地及給付相當租金之不當得利，固為原審所是認。

惟依上開說明，占有B建物所坐落之系爭土地者，為B建物所有人或事實上處分權人；無權占有B建物所坐落之系爭土地而獲不當利益者，亦為B建物所有人或事實上處分權人。倘00○○○○會未取得B建物事實上處分權，其似僅占有B建物，而未占有B建物所坐落之系爭土地。乃原審逕認00○○○○會應返還B建物所占用之土地及給付不當得利，自屬於法有違。00○○○○會上訴論旨，雖未指摘及此，惟原判決此部分既於法有違，自應予以廢棄。吳○倉等4人、00 ○○○○會上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。

末查，被上訴人抗辯吳○倉等4人之主張，侵害伊00里活動中心使用之公益目的，不應予以同意云云（見原審卷㈠第157頁、卷㈡第49頁），是否係抗辯吳○倉等4人行使所有權，違反誠信原則、公共利益，或以損害他人為主要目的？案經發回，宜併注意及之。

據上論結，本件上訴人之上訴均為有理由。依民事訴訟法第477 條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中華民國 112 年 3 月 23 日

最高法院民事第七庭

審判長法官林恩山

法官邱瑞祥

法官謝說容

法官許紋華

法官吳青蓉

本件正本證明與原本無異

書記官吳文仲

中華民國 112 年 4 月 14 日