30年屋齡變10年 判撤銷交易 (本文出處請點擊)

王男購買的物件(紅框)屋齡11年,附近的房子近年成交的都是近30年,價格較為便宜。(駿翻攝自內政部網站)

王男購買的物件(紅框)屋齡11年,附近的房子近年成交的都是近30年,價格較為便宜。(駿翻攝自內政部網站)

2024/09/11 05:30

一問鄰居才知受騙 原來是爛尾樓改建

〔記者顏宏駿/彰化報導〕彰化縣王姓男子斥資一三二○萬元,透過仲介業者在和美鎮買了一間「屋齡十年」透天中古屋,沒想到鄰居卻說該屋興建超過三十年,而且一度還是「爛尾樓」。王男認為房仲利用資訊不等,詐騙他這是「輕屋齡」的中古屋,沒想到卻高價買到三十年屋齡的房子,因此向法院提告,要求撤銷交易。法官審理後,認為仲介在簽約時未揭露此重要訊息,因此判處撤銷交易。

買家要求返還1320萬元價金

判決書指出,這棟四層樓中古屋建坪有四十坪,位於和美鎮麥當勞商圈,去年八月間,王男從某房地產仲介公司的廣告看到此物件,其標榜「輕屋齡十年」,他認為十分合算,最後以一三二○萬元成交。

隨後,王男一家搬入,卻聽街坊鄰居說「這是爛尾樓改建」!經調查發現,該屋於一九九二年起建,因故停工並荒廢十一年,直到二○一二年間由另一建設公司取得產權,才續建完成。

王男認為房屋仲介公司利用資訊不等,誆騙他這是「輕屋齡」的中古屋,此應屬詐欺,依民法相關規定,請求法院撤銷交易,並要求仲介業者返還全部買賣價金。

仲介業:以請領用執照時間為準

仲介業者則表示,對於交易物件的屋齡計算,在房地產實務界都以房屋使用執照取得時間為準,該屋於二○一三年請領使用執照,因此廣告中「輕屋齡十年」一語,並非不實,且當初建設公司續建時,已對建物結構進行補強,依建管法規完成續建,並無安全疑慮。王男稱「荒廢多年之爛尾樓」並無依據。

法官:未揭露重大訊息致想像落差

法官審理後,認為以領得使用執照時間起計算屋齡一事,存在於台灣的不動產交易實務,因此仲介宣稱「輕屋齡十年」一事,不存在詐欺之行為。

但在簽約時,仲介也未向王男揭露此訊息,此與王男想像的「輕屋齡十年」有相當落差,而此「誤認」在一般社會交易上應認是重要事項,在交易上已達「得撤銷」意思的程度。

圖為王男購買的房子,外表11年前續建翻新,房價1320萬元,他認為,房屋主結構已有30年,沒有此價值。(翻攝自google earth)

圖為王男購買的房子,外表11年前續建翻新,房價1320萬元,他認為,房屋主結構已有30年,沒有此價值。(翻攝自google earth)

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★新聞觀點:

屋齡判斷確實是依據房屋使用執照取得時間為準,若是因爛尾樓停工後再續建完工,仲介未揭露此訊息;若因此得撤銷交易;個人認為不甚合理!

「房屋使用執照」是否准予核發,乃政府工務機關的職權所在,若依法律規定行事核發使用執照、就物的產品認定足以掛安全保證,除非是違法核發使用執照,以本案觀點,法官應該是以仲介知道是爛尾樓,而未於簽約前告知屬隱瞞『重要事項』,因此得『撤銷交易』;這就是房仲人員「說」與「不說」是否足以影響買賣雙方交易權益!

個人認為買方會興訟,簡單講:就是反悔、不想買這間房子了!

相關法條:

不動產經紀業管理條例第4條第5款:五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。

不動產經紀業管理條例第23條第1項:1.經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。

不動產經紀業管理條例第25條:經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密,不得無故洩漏。

不動產經紀業管理條例第26條:

1.因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。
2.經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
3.前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。
4.受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。

不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款:

1.經紀人員違反本條例者,依下列規定懲戒之:

一、違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者,應予申誡。

刑法第339條第1項:1.意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

民法第92條:

1.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。
2.被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。

民法第113條:無效法律行為之當事人,於行為當時知其無效,或可得而知者,應負回復原狀或損害賠償之責任。

民法第114條:

1.法律行為經撤銷者,視為自始無效。
2.當事人知其得撤銷或可得而知者,其法律行為撤銷時,準用前條之規定。

民法第179條:無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同

民法第184條:

1.因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
2.違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

民法第185條:

1.數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。
2.造意人及幫助人,視為共同行為人。

民法第188條:

1.受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行,已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,僱用人不負賠償責任。
2.如被害人依前項但書之規定,不能受損害賠償時,法院因其聲請,得斟酌僱用人與被害人之經濟狀況,令僱用人為全部或一部之損害賠償。
3.僱用人賠償損害時,對於為侵權行為之受僱人,有求償權。

民法第227條:

1.因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
2.因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。

民法第540條:受任人應將委任事務進行之狀況,報告委任人,委任關係終止時,應明確報告其顛末。

民法第565條:稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。

民法第567條:

1.居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。
2.以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。

民法第571條:居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。

公平交易法第21條第1項:1.事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

消費者保護法第22條:

1.企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
2.企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。
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