高仕不動產部落客

營建成本高漲、房價豈能下修？

案例分析:

以新北市三重區某6米巷工地為例：規劃地上9樓、地下2樓，鋼筋混凝土造；機械車位、營建坪448.67坪；地上346.89坪、地下101.78坪；合建分配建商55%地主45%！

營建費用

448.67坪×28萬＝12563萬

建商分回坪數

346.89坪×55%＝190.79坪

預估房屋銷售金額

190.79坪×65萬＝12401萬

車位10個

10個×200萬＝2000萬

房屋＋車位總銷金額

12401萬＋2000萬＝14401萬

代銷費用

14401萬×6%＝864萬

總銷－營建費用－代銷費用＝毛利

14401萬12563萬－864萬＝974萬

尚未列入部分

建築師設計費

利息費用

管理基金

管理費用

稅捐負擔

※以這個案例看：這樣蓋起來‥建商除了無利可圖以外，還要倒賠才可以完工交屋，難怪會有爛尾樓事件、建商倒閉事件發生！

明年碳稅實施、營建成本高漲、轉嫁房價

政府官員說：碳稅實施、影響房價約1%；您相信嗎？

房價影響租金行情

預售屋價漲，連動帶動中古屋上漲、舊公寓價格上漲、房屋租金行情約為房價的2.1%；這也是為什麼租金年增率，為什麼逐年往上攀升之緣故！

政府抑制不了通膨、物價上漲‥進而造成房價不得不漲的窘態，只能多蓋一些社會住宅來因應！

一方面限縮容積率一方面繳代金換容積道理何在？

都會區土地、各個土地使用分區，都全面實施建蔽率、容積率！既然有容積率？又為什麼可以灌容積？又為什麼繳了代金給地方政府就可以增加樓地板面積？而代金的計算方式是用房屋售價去反推，就在商言商的角度而言，還不是讓消費者買單，房價更沒有下修可能性！

稅目多、課稅多樣化、稅捐負擔百分比加重

房屋買進每年持有成本加重、多房族再加上囤房稅、贈與不動產用公告現值計算、出售算實價登錄的、買賣課房地合一稅、房貸不能當費用減除、裝璜傢俱看情形扣與不能扣、一買一賣之間、政府賺實的、人民賺虛的、比較之下！短期買賣還比長期持有划算呢！長期持有若要划算？那就是坐享房價上漲的增值差價空間！

在政府訂定房地合一稅的持有期間及課稅稅率時，我就已經預言房價上漲幅度了！以居住正義之名、行課稅之實！

老屋要改建、營建費用又增加、房價要拉高

老屋若危及公共安全？現行法規增加很多處罰行為，可能涉及違反建築法第77條第1項、建築法第91條第1項第2款、民法第191條第1項、民法第196條、刑法第276條、刑法第284條‥等等！

因此、老屋改建勢在必行！但有那麼容易、輕鬆愉快嗎？房價、可建容積、營建費用、可分回坪數、租金補貼、搬遷費、利息負擔、容移費用、耐震設計、綠建築設計‥林林總總加一加！一坪房價要賣多少？

不動產是死的、是要靠人去推動的！整合者的心力又要佔總房價的？%呢！

★分析以上種種、就長期而言，房價無下修空間；除非戰爭及影響房市政策之發生！

高仕不動產 陳總 筆

#房屋#土地#持分房屋#持分土地#0912-913923高仕陳總

案例:烏龍買方，白忙一場#中古屋買賣#持分房地產買賣#0912-913923高仕陳總

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