《拆屋還地等》#透天厝#持分土地#持分房屋#公設地#危老改建#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

《拆屋還地等》

裁判字號：最高法院 102 年度台上字第 1508 號民事判決

案由摘要：拆屋還地等

裁判日期：民國 102 年 08 月 08 日

裁判要旨：

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。

最高法院民事判決一○二年度台上字第一五○八號

上訴人施○美

訴訟代理人劉錦隆律師

被上訴人許○鳳

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○一年九月十一日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第二三三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○地號土地為伊所有，被上訴人所有門牌號碼台北市○○區○○路○巷○號房屋及走道、棚子等，無權占用如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ部分，受有相當於租金之利益，致伊受損害等情。依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條規定，先位聲明：求為命被上訴人將系爭土地上開地上物拆除，返還土地予伊；及自民國一○○年六月一日起至返還土地之日止，按年給付伊新台幣（下同）二十五萬零三百三十一元；另給付伊九十三萬二千八百七十八元，及自一○○年五月三十日準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計付利息之判決。

於原審又以：被上訴人就系爭土地如有法定地上權或租賃關係，伊得請求核定租金及期間，追加備位聲明：求為核定系爭土地自九十六年八月二日起，按申報地價年息百分之十計算租金；及核定地上權期間為自六十四年二月十三日起算四十年之判決。

被上訴人則以：系爭土地原為訴外人張○民所有，其於六十一年前即在該土地上建造系爭房屋居住。張○民於六十四年二月十三日死亡，系爭土地及房屋由其女即訴外人張○華繼承。訴外人張 ○桃為張○華之母，於六十四年間提供系爭土地設定抵押權予訴外人羅○文，向其借款。系爭土地於六十六年間拍賣時，應視為已有地上權之設定，或成立租賃關係。

伊為張○華同母異父之姊，經其將系爭房屋事實上處分權讓與伊，並非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。

原審以：張○民於五十八年八月十五日買受系爭土地取得所有權，其於六十四年二月十三日死亡，系爭土地由其女張○華繼承，於六十四年六月六日辦妥繼承登記。系爭土地於六十四年七月二十二日設定最高限額二十萬元之抵押權予羅○文，嗣羅○文聲請法院拍賣，於六十六年十二月六日承受取得所有權，並於九十六年八月二日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等情，為兩造所不爭，自屬真實。

按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質當屬租賃。

至其租金數額，如當事人間不能協議決定，可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租。

而未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，解釋上亦應包括之。

張○民買受系爭土地後，於其上興建系爭房屋，業經證人陳○傳、張○ 華證述綦詳。

系爭房屋稅籍紀錄表並載明於六十四年四月二十六日申報設立房屋稅籍，依其使用執照（61）陽明建證字第０二八號所載，係張○民於六十一年三月建築完成，自六十一年下期起課房屋稅，並以張○民為納稅義務人。

於六十四年間因遺產申報變更納稅義務人為張○桃，有台北市稅捐稽徵處北投分處函可稽，足徵系爭房屋確係張○民於六十一年間興建完成。張○民於六十四年二月十三日死亡，其繼承人為其配偶張○桃及女張○華，由張○華繼承系爭土地，系爭房屋則變更房屋稅納稅義務人為張 ○桃。

張○桃於六十五年五月二十九日死亡，其繼承人除張○華外，另有張○桃與前夫所生子女許○福、許○鐘、許○嬌、許○ 霞及被上訴人。

渠等於九十一年一月十七日簽立遺產分割協議書，將系爭房屋列為張○桃之遺產，歸由被上訴人繼承，有房屋稅更名申請書、繼承系統表、協議書可考。

足徵張○民死亡時，系爭房屋係由張○桃繼承。系爭土地於六十四年七月二十二日設定抵押權予羅○文時，其土地及地上建物並非同屬一人所有，雖無民法第八百七十六條第一項規定之適用；惟依上說明，房屋所有人張○桃於房屋得使用期限內，可繼續使用系爭土地，而與土地所有人張○華成立租賃關係。

兩造分別受讓系爭土地、房屋，該租賃關係仍繼續存在。張○民於六十一年興建系爭房屋後，陸續增建為現狀，已有三十五年，業經張○華證述屬實。

上訴人主張系爭房屋超過課稅面積部分為被上訴人所增建者，並未舉證證明，不足採信。

從而，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，先位聲明請求其拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利或損害金，尚屬無據，不應准許。系爭房屋占有使用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ部分，面積共二二三點五一平方公尺。其九十六年申報地價為每平方公尺一萬零七百二十元，九十九年為一萬一千二百元。

審酌系爭土地位置、交通狀況及系爭建物老舊，供居住使用等情狀，其租金應以系爭土地申報地價總額年息百分之五計算為適當。

自上訴人取得系爭土地所有權之日即九十六年八月二日起至九十八年十二月三十一日止，其租金為每年十一萬九千八百零一元，自九十九年一月一日起為每年十二萬五千一百六十六元。

上訴人備位聲明請求核定系爭土地租金，於上開範圍應予准許；超過部分，則非有據，不應准許。另系爭房屋就系爭土地並未成立法定地上權，上訴人備位聲明請求核定法定地上權期間，亦非正當，不予准許。

爰就先位之訴部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴；並就上訴人於原審追加預備之訴部分，為其一部勝訴，一部敗訴之判決（關於該敗訴部分，原判決主文漏未記載）。

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限。查如附圖所示Ｂ部分為主建物房屋，Ａ、Ｃ部分為棚子，Ｄ部分為走道上棚子，Ｆ部分為庭院，Ｇ部分為走道，有台北市士林地政事務所土地複丈成果圖可稽（見第一審卷三六至三八頁）。

證人張○華證稱：我在八十五年有加蓋小木屋，與系爭房屋相連等語（見第一審卷五九頁背面）。

倘若非虛，則該房屋既為嗣後所增建者，與所占用之土地亦無同屬一人所有之情形，即不能推定其使用土地之關係為租賃。該增建部分現是否存在，其占用系爭土地之位置、面積為何，自應予查明。

而如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ部分，並非房屋本體，其是否原已存在且具相當經濟價值，或與房屋占用部分土地之使用有不可分離之關係，攸關系爭租賃關係成立之範圍。乃原審未注意及此，就上訴人先位之訴部分，遽以上開理由為其敗訴之判決，尚嫌疏略。該先位之訴應否准許，既尚待審理，原判決關於備位之訴部分，自無可維持。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中華民國一○二年八月八日

最高法院民事第二庭

審判長法官陳淑敏

法官沈方維

法官簡清忠

法官吳謀焰

法官李彥文

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國一○二年八月十九日

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