關於民法第 425 條之 1 適用疑義#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

☆民法第 425 條之 1 適用疑義

發文單位：法務部

發文字號：法律決字第 10000634050 號

發文日期：民國 101 年 03 月 03 日

要旨：

民法第 425-1 條及法院實務見解等參照，當事人間得否適用該條規定，推定有租賃關係，涉及個案事實認定，當事人如有爭議，仍須由司法機關審認

主旨：關於民法第 425 條之 1 適用疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參考。

說明：

一、復貴局 100 年 12 月 29 日台財產局管字第 1004003663 號函。

二、本部意見如下：

（一）本件依來函所述，系爭建築物所有權人原以專案讓售方式，向貴局申購取得系爭土地所有權，且於持有土地期間興建地上之建築物。嗣貴局台灣南區辦事處（下稱南區處）以違約為由，訴請解除契約，經最高法院判決南區處勝訴確定。惟該判決僅命被告應將系爭土地之所有權移轉登記為國有，及南區處應同時返還土地價金，未命被告拆除系爭建築物返還土地，其原因為何？尚欠明瞭，宜予釐清。

（二）按民法第 425 條之 1 第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449 條第 1 項規定之限制。」

尋繹其立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（參考最高法院 98 年度臺上字第 1339 號、臺灣高等法院花蓮分院 99 年度重上更（二）字第 6 號民事判決）。

（三）次按民法第 425 條之 1 所稱「所有權讓與」，不限於買賣，凡足生所有權讓與效力者，如贈與、互易等均包括在內（參考民法研究修正委員會財產法組第 529 次至第 530 次會議紀錄，收錄於民法研究修正實錄—債編部分）。

又按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除，惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因而失其效力，僅依民法第 259 條第 1 款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院 88 年度台上字第 3035 號、87 年度台上字第 1183 號及 85 年度台上字第 908 號判決參照）。

本件依來函所述南區處訴請解除契約獲勝訴確定，於 100 年 4 月 7 日辦竣系爭土地所有權移轉登記回復為國有前，系爭建築物所有權人於持有土地期間興建地上之建築物之情形以觀，核與上揭民法第 425 條之 1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」及「僅將土地所有權讓與他人」之規定，似無不符。

（四）惟按民法第 425 條之 1 規定採「推定」租賃說，而不採「視為」租賃說，如有反證仍可為相反之認定（參考民法研究修正委員會財產法組第 530 次至第 531 次會議紀錄，收錄於民法研究修正實錄—債編部分）。

參照司法實務見解認為，關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。於具體個案，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（參照最高法院 95 年度第 16 次民事庭會議決議）。