出租人可因地價變動調整租金#共有土地#共有房屋#公設地#畸零地#0912-913923高仕陳總－高仕不動產部落客

出租人可因地價變動調整租金

功能：【法院判決判例及法律解析】

使用對象：【房東、房客、業者、政府部門/研究者】

租賃行為週期：【租屋動機、租屋資訊與決策、居住使用】

關鍵字檢索：【租金﹑漲價】

93年台上字第2446號判例

一. 案例簡述

(一) 案由事實

1. 一地號之土地為被上訴人所有，民國六十八年起出租予上訴人，未約定期限，年租金按申報地價總額年息百分之四計算，二十多年來從未調整。

系爭土地屬商業區，土地價值大幅增高，其變更顯非兩造締約當時所得預料，原約定之租金已不足繳納地價稅及所得稅，依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二及民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，被上訴人請求承租系爭土地之租金自九十年起調整為每年按申報地價年息百分之八計算之判決。

上訴人主張兩造約定租金按申報地價總額年息百分之四計算，並無偏低情形，且租金既約定於申報地價變動時隨之調整，自不得再依民法第四百四十二條等規定請求調整。

2. 原審以被上訴人就其主張之事實，提出土地登記謄本、土地租賃契約書為證。審酌上開情事，認上訴人承租系爭土地之租金，自九十年起，應調整為按申報地價年息百分之八計算為適當。

(二) 爭點整理

1. 上訴人主張租金約定隨申報地價調整，自不得再依民法第四百四十二條等規定請求調整。

2. 被上訴人主張系爭土地屬商業區，土地價值大幅增高，其變更顯非兩造締約當時所得預料，原約定之租金已不足繳納地價稅及所得稅，依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二及民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，請求調整租金。

(三) 結論

未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。

二. 實務見解：就不動產租賃契約而言，租金約定依申報地價變動調整時，由於我國國情，此種約定可能產生租金不符現實條件的情形，易生租金調整之紛爭。我國民法第二百二十七條之二第一項之規定，即為因應由於國情而生的此種糾紛所訂定之補償機制。

未訂定期限之租約（如本案）或契約期滿仍繼續租用未重訂契約期間者，均屬不定期租賃。

不動產的不定期租約，若由於土地價值發生變動而生調整租金之需求，依據民法第四百四十二條得約定調整，其金額變動如難以取得合意，可以請求法院裁判。契約期間有明確約定或依據舊約約定延期且有明確期間者，不適用本法條之規定，若生租金變動需求，應聲請由法院裁判准許變更，使得變動其租金價額，出租人不得自行調整。

三. 法令依據：

民法第227-2條

契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。

租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限。

民事訴訟法第397條

確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果。

但以不得依其他法定程序請求救濟者為限。

前項規定，於和解、調解或其他與確定判決有同一效力者準用之。