高仕不動產部落客

 疫情過後房市走向(上)

三級警戒期幾乎讓國內經濟活動陷入痛不欲生的困境！

房市在7月1日即將實施的房地合一稅2.0新制及實價登錄2.0新制讓短期持有的售屋族加快了處理腳步，增加一些房屋成交量才不至於讓5.6月房屋成交數據太難看！

房地合一稅2.0會讓房價下修嗎?

房價是堆疊上來的!

土地價格+營建成本+利息負擔+稅負+管理費用+利潤=房價

從以上的項目來看，我都看不出來那個部分有調降空間?

唯一就剩下利息負擔了！

低利率是房市活絡的動力也是資金轉進房市的誘因；抗通膨+低利率會讓高資產族及高所得族選擇房地產，成了最佳保值工具!

至於土地價格；不管是國有、市有、私有、地上權的標售；都是屢創新高；土地是原料，原料都漲價、還能冀望房價下修嗎?(房價上漲原因一)

再來談到營建成本:

台商回流設廠致使工業地及廠辦需求量大增！工業地及廠辦等工、商用不動產成交價及成交量屢創新高，在建工程如雨後春筍般遍地開花；在缺工缺料的情形下！營造業不得不加價搶工搶料，造成營建成本直接墊高!(房價上漲原因二)

建築結合科技與環保，再加上耐震設計、防火建材、等等新法令新規範！都讓新建案建築成本攀升，造成預售案價格要高於成屋市場價格若干成數！

若是預售屋賣的好，周遭中古屋不漲才奇怪？(房價上漲原因三)

說到稅負：

賣土地要繳土地增值稅、印花稅；買房子要繳契稅、每年還要繳地價稅、房屋稅、現在還多了房地合一稅！

若想省房地合一稅可得多放個幾年才能少繳些房地合一稅

試算一下:

若是持有五年再賣，您的成本會增加多少?

若是持有十年再賣，您的成本會增加多少?

當然囉!不賺錢是課不到房地合一稅!

您認為以國人房屋自有率高達近八成比例，有可能換屋族或是售屋族賣屋不加價賣嗎?

打炒房是假議題，多抽點稅才是事實！(房價上漲原因四)

再來討論管理費用:

買房子辦房貸！每年要繳火險、地震險；有電梯設備的建築物要消防安檢；房屋交由包租代管要付費..林林總總日積月累的加總下來卻也是一筆可觀費用；而且這些支出還不可以列在房地合一稅來當成可扣抵費用!

對於售屋者而言，會不會也算進持有成本、提高售價呢?

再來談到利潤:

這要從不同層面說起，首先先從炒房開始說起！

何謂炒房客?

就我個人觀點認為就是〝低買高賣〞，也就是說低價買到高於市價賣出！

就預售屋而言，這種情形比校容易發生！所以這次修法房地合一稅2.0及實價登錄2.0才會把預售屋納管就是為了杜絕投機炒作及紅單交易!

就中古屋而言，投資客分為短線投資客與長線投資客！

就短線投資客而言:

市價賣出為他的理想依歸！不會有短線投資客天真的以為他的房價能夠高於市價幾成售出?更何況買方還有實價登錄可供參考比較，不是嗎?

投資客的進場價:

市價-修繕費-過戶費用-稅費-仲介費-預估利潤-利息費用-房地合一稅=投資客進場價

現如今又多了一筆可觀的房地合一稅...缺錢的賣方或是賣相不佳或是屋況差的屋主恐怕只能哭哭了!

而長期投資客的考量點會著眼於例如:租金投報率、改建效益、增值潛力、節稅規劃、抗通膨保值等等...！

房屋是商品，房屋不單單只是拿來住、出租、更是一項生財器具，也是抗通膨的好工具！

如果您認為物價會上漲、工資會調漲、難道會天真的認為這項商品價格會調降嗎？

房屋是商品，既然是商品就會有漲跌!

其實也有機會會調降，但不是現階段!

房屋買賣獲利是人性！但把它定位為炒房，名為實現居住正義..！說穿了，只是為課稅找一個師出有名的藉口罷了!

(本文未完.待續....)

本文係房仲勝經作者.高仕不動產陳總 20多年實務觀點!

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