高仕不動產部落客

★單一建號、單一門號隔成多戶獨立套房約定分管專用並以應有部分出售！該應有部分出售，房地它共有人是否有優先購買權？

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 110 年法律座談會民事類提案 第 6 號

會議日期： 民國 110 年 11 月 24 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

起造人甲在其所有 A 地興建地上 10 層之 B 建物 1 棟（與 A 地合稱系爭房地），而依 B 建物之建物登記謄本所載僅有單一建號，並僅編釘單一門號。其後，甲將 B 建物各樓層合計規劃 200 戶具備構造上獨立性暨使用上均具獨立性之套房，外觀與一般區分所有之公寓大廈無異。 嗣甲將 B 建物規劃之 200 戶套房逐一出售，並將系爭房地之所有權分別以應有部分之方式移轉登記予買受人，甲並與買受人約定就買得之該戶有專有使用權。

其後，乙向甲購買 B 建物某戶，經債權人丙對乙取得執行名義後向執行法院聲請強制執行前開乙所有系爭房地之應有部分，執行法院併付拍賣後由丁拍定，此際執行法院是否應依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定通知系爭房地其他共有人行使優先承買權？

討論意見：

甲說：肯定說。

（一）按共有土地或建築改良物之共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此觀土地法第 34 條之 1 第 4 項規定即明。前揭規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。土地登記規則第 98 條復有明定（土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款規定同此意旨）。

次按民法第 799 條規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

又建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建築物而各 有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬 物之共同部分共有，基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部，其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之，至於後者乃建築物共有 人，就該共有建築物之使用、收益或管理方法所作之約定，前者 因並非共有之狀態，故無土地法第 34 條之 1 規定之適用，後者則因不失共有之本質，自仍有上開規定之適用（最高法院 99 年度台上字第 1150 號判決意旨參照）。

（二）題示起造人甲以單獨所有建物型態向地政事務所辦理 B 建物所有權第一次登記，而非以區分所有建物型態登記，依民法第 799 條第 1 項規定，B 建物非屬區分所有建物，應無土地登記規則 第 98 條規定之適用。

縱 B 建物各戶均具構造上及使用上之獨 立性，且共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，互不干涉 ，惟 B 建物各戶就其專用部分並無單獨所有權，揆諸前開最高法院 99 年度台上字第 1150 號判決意旨，仍屬共有人就 B 建物使用、收益、管理方法所做之分管約定，自有土地法第 34 條 之 1 第 4 項規定之適用，執行法院應依法通知其他共有人優 先承購。

乙說：否定說。

按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，倘若保持共有關係，對於共有物之管理、收益並無妨礙，甚至方能為合理使用者，應無土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之適用。

又土地登記規則第 98 條之規定，係以區分所有建物連同其基地一併移轉與同一人，作為排除適用土地法第 34 條之 1 第 4 項優先購買權之要件，以達建物及其基地所有權合一（即 房地合一）之目的，俾利經濟利用，以杜法律紛爭之發生。

題示 B 建物於興建時所規劃之 200 戶，雖以應有部分方式出售、移轉， 惟 B 建物各戶均具備構造上及使用上獨立性，各共有人得於其使用之範圍內排除他人干涉，且可將之單獨讓與、設定負擔或出租， 不受須經其他共有人全體同意之限制，申言之，各戶就 B 建物雖以應有部分之形式登記共有，性質上仍類似區分所有建物，且其使用狀態與區分所有建物之相關規定所欲規範者類似，是若維持共有關係，符合當初建築設計及管理規劃，對於共有物之管理收益自無妨礙，亦可達建物及其基地所有權合一之目的。

準此，本件執行法院拍賣系爭房地應有部分，實與區分所有建築物連同基地應有部分一併移轉與同一人無異，於題示房地併同拍賣時，應得類推適用土地登記規則第 98 條之規定（司法院（82）廳民二字第 07714 號 法律問題研討意旨參照），認系爭房地其他共有人無優先承買權。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說，補充理由如下：

臺灣高等法院暨所屬法院 91 年法律座談會民執類第 18 號提案所討論之地下室停車位，與本題所討論之套房登記方式相同，即均係登記為獨立建號之應有部分（但非屬共同使用部分）及其坐落基地之應有部分。

套房及地下室停車位於使用機能上均有完全的獨立性，其使用收益完全排除他人 （含建物、土地其他共有人）之干涉，且套房於物理構造上之獨立性更高於地下室停車位，爰參考該題研討結論，認建物、土地其他共有人並無優先承購之權利，執行法院無庸通知共有人行使優先承買權。

研討結果：照審查意見通過。

相關法條：土地法第 34 條之 1，土地登記規則第 98 條，土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點，民法第 799 條。

參考資料：

資料 1（甲說）

最高法院 99 年度台上字第 1150 號判決要旨：

查建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。

基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。

至於後者乃建築物共有人，就該共有建築物之使用、收益或管理方法所作之約定。

前者因並非共有之狀態，故無土地法第 34 條之 1 規定之適用，後者則因不失共有之本質，自仍有上開規定之適用。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在。

資料 2（乙說）

司法院（82）廳民二字第 07714 號法律問題研討之臺灣高等法院審核意見要旨：

停車位或攤位（即地下室建物）雖為建物，但既登記為應有部分共有，並非取得單獨所有權，即與土地登記規則第 79 條所規定之區分所有建物不相同，似無該法條之適用。惟停車位或攤位，均有固定之使用位置，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，就此而言，類似區分所有建物，且為貫徹土地法第 104 條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於停車位或攤位連同基 地一併拍賣時，應得類推適用上開條文之規定，認基地及地下室建物之他共有人均不得主張優先承買權。

資料 3（乙說）

臺灣高等法院暨所屬法院 91 年法律座談會民執類提案第 18 號：

法律問題：執行法院拍賣債務人所有之地下室停車位（所有權登記方式為獨立建號之 應有部分，但非屬共同使用部分）及其坐落基地之應有部分。於拍定後， 是否應依土地法第34條之1第4項規定，通知其他共有人共同或單獨優先承購？

討論意見：

甲說：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨，在於簡化共有物之共有關係，以利共有物之管理收益處分。倘若保持共有關係對於共有物之管理收益，並無妨礙，甚至方能為合理使用者，應無上揭規定之適用。

題示之車位，雖於土地及建物登記簿謄本均以所有權應有部分之方式登載，惟該車位應有部分所有權，實與區分所有建築物有單獨所有權並無二致，且該車位既係一棟建築物中之特定空間，供獨立使用而未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，但在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放特定車輛）。因此 ，車位所有人對其得使用部分完全得自由使用收益處分，並且排除 他人之干涉，甚至可將之出租或設立負擔，進而讓與他人。

申言之 ，車位之建築型式即在分割同層空間而作有效之利用，縱然出賣該車位（即出賣坐落土地及建物之應有部分），亦應與區分所有建築物連同基地應有部分一併移轉與同一人無異。是故，其他共有人均無優先承購之權利。

乙說：

按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，而所謂出賣其應有部分，係指出賣共有土地或建築改良物而言，同條第 1 項亦著明 文。準此，拍賣之標的物坐落之土地及地上建物（車位）既均為所有權之應有部分，則於拍定後，依上揭規定，自應依法通知他共有人優先承購，應無疑義。

初步研討結果：採甲說。

審查意見：

（一）題示執行債務人之地下室停車位係以應有部分方式登記，拍賣之標 的物乃地下室之應有部分，並非單獨所有之特定停車位，係與其他人共有地下室建物所有權（與該地下室建物坐落基地所有權應有部分），就該地下室建物之共有關係，與一般公寓大廈建物係區分所有登記固不相同。惟若拍賣標的之地下室停車位，該地下室各停車位權利人均有固定之車位位置，就其車位使用有完全之獨立性，得自由使用、收益及處分，排除他人（含其他地下室停車場建物共有 人）之干涉，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，就此地下室建物共有使用關係，類似區分所有建物，應得類推適用土地登記規則第 98 條之規定，於停車位連同基地一併拍賣時，認地下室建物及基地之他共有人無優先 承買權。

（二）至於非地下室建物共有人之其他基地共有人（即有地上建物其他樓 層房屋所有權之基地共有人），依土地登記規則第 98 條規定，對拍賣屬大樓地上區分所有之地下室建物及其基地應有部分自均無優 先承購權。

研討結果：改採甲說。（經付表決結果：採甲說 27 票，採審查意見 14 票。）

提案機關：臺灣基隆地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 110 年法律座談會民事類提案 第 6 號）

資料來源： 110 年法律座談會彙編 民事（執）類（111年4月版）第 40-48 頁

#共有不動產-高仕不動產

#持分土地#持分房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總