高仕不動產部落客

Q有2筆繼承土地，在新莊，分區為住宅區，面積分別為110平方公尺及28平方公尺，各持分1/18，上有他人所有之未辦保存登記的4層樓違章建築，我想賣，請問怎麼賣?優先購買權的順序為何?

一、    請問怎麼賣?

持分面積約為2.3坪，推估土地收益為違章建築給付的租金

(一)與買方談妥出售條件後，應將出賣條件通知優先承買權人

所謂「優先購買權」是指所有人出售其房屋、土地之所有權時，他人得以主張以同一條件（如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等）優先承購之權利。

(二)這兩筆土地誰有優先承買權? 出賣人與第三人訂立買賣契約沒有通知優先購買權人會怎樣?

1.土地共有人

(1)土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」共有人出售應有部分的時候，在程序上要先通知其他共有人是否願意優先購買，其他共有人在接到出賣通知後15天內不表示就視為放棄。

(2) 出賣人與第三人訂立買賣契約沒有通知土地共有人效力如何?

買賣契約仍屬有效，但若因此造成其他共有人的損害，可請求損害賠償責任。

2. 違章建築所有權人是否有優先承買權?

(1) 縱使為違章建築，如果所有權人是基地的地上權人或承租人仍有優先購買權。

按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104 條及民法第426條之2定有明文。

多數實務見解認為，縱使為違章建築，如果該建築程度足避風雨，具有經濟上使用目的，不易移動其所在之物，仍然有土地法第104條之適用。

(2) 出賣人與第三人訂立買賣契約沒有通知租地建屋人或地上權人效力如何?

優先購買權人得依土地法第104條及民法第426條之2等規定，向法院起訴請求確認其就系爭土地有優先購買權，命出賣人塗銷所有權移轉登記，由優先購買權人與土地或房屋所有人補訂買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。

(3)另外需注意，房屋所有人對基地所有人所應存在之租賃關係，以足使承租人取得合法占有權源為限，若共有人之一未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，該租賃契約對於他共有人不生效力，承租人即未取得優先承買權。

(4)如果違章建築是無權占有，地主可向法院請求無權占有人拆屋還地以及給付相當於租金的不當得利。

二、    優先購買權的順序為何?

(一) 租地建屋者應先於共有人

「出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權。」(參見最高法院68年度第5次民事庭庭推總會決議)

(二) 數個共有人願意優先承買時，用抽籤決定

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」民法第824條第7項定有明文。

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